租賃契約屬於繼續性契約，契約繼續有效當時，要維持好良好的房東房客關係本來就是一門學問。如果不小心遇到「澳」洲來的房「客」，當心花了一大筆錢買的房子要不回來，甚至面目全非。

不管是定期租賃或是不定期租賃，只要契約終止，出租人就有權利要求承租人返還，承租人亦負有返還租賃物的義務，不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止，房東就可以請房客走路了，如果房客仍然賴著不走，房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定，如果租約終止了，房東應該立即行使自己的權益，如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話，那房東將喪失請求的權利，而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約，不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以，房東這時候關於行使權利的方式，最好是能採取比較容易保存證據的方法，例如寄發存證信函，或是以電話通知並錄音（不過當然錄音之前須先取得房客的同意）等。如果房客還是堅持不願意搬家，房東就只能提起給付訴訟，請求房客返還租賃物了。

值得討論的是，很多情況與上述恰好相反，是「澳客」破壞屋況、與其他住戶起爭執，或是該繳的一些費用沒有繳，租約到期後就落跑，也不回來取回押金，這時反而是房東傷腦筋說房客遺留下來的東西，如果擅自進入房子清除，會不會被房客反告說是侵入住宅或是毀損？其實租約到期後，房客本來就有義務將租賃物返還房東，房東大可直接進入自己所有的房子裡將房子移置自己的佔有之下，只是對於房客所留下來的物品，除了已發生留置權外，房東仍不得擅自據為己有，而必須將其保管妥當，待房客將其取回。所以房東如果對這方面權利的行使怕有爭議，可以先寄存證信函通知房客定期將物品搬走，期日屆至房客仍未搬走時，再委請社區管理員、里長或管區警員等具有較公正地位的第三人陪同進入，這樣在房客未來如果硬拗說有毀損情況時還有證人可做證明。
參考法條：民法第455條、第451條
台灣房屋情報  文／李國禎
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