游資熱潮未退，台灣熱錢持續流竄，在央行指示之下，金融單位為了降低授信風險，不斷釋出緊縮投資客貸款訊息，希望藉此降低投資客投資意願；但是熱錢勢必要有出處，當目前股市回跌到七千多點之際，預售屋似乎逐漸成為游資最佳選擇 。

都更題材正夯，卻也出現導致房貸放款風險升高的隱憂，合庫為此發函旗下300多家分行示警。合庫認為目前都更題材已扭曲房價行情，例如，在台北市中正區都更地段，發生屋齡超過30年的標的，比屋齡僅15年，除都更外其他條件都差不多的房子，價格高出20％至30％，甚至將近50％的不合理現象。

例如，有都更題材、屋齡超過30年的房屋，房仲開出的成交價是1,500萬元，但屋齡少一半、處於該區之外的鄰近房屋，價格卻只有1,200萬，甚至1,000萬元，因此才要旗下行庫對都更產品授信趨嚴。

防範投資客，合作金庫前所未見訂定4大指標，明確列舉：1年內買賣移轉不動產多次、總體金融借款情況、短期內接連辦理多筆不動產貸款、承擔負債能力等4項指標，為判定「投資客」的4大準則。

土銀同時也要求旗下分行，須依照收支負債比、持有房屋等指標，來過濾投資客。據土銀的函令，除了明訂持有3戶以上房屋，就被判定為投資客，並要求旗下近150家分行，須以該借款戶在金融體系（包括本次房貸在內）的總授信餘額，須控制在夫婦年所得8倍內。

持有房屋的戶數上，合庫的認定比土銀更為嚴格，一旦被銀行發現持有房屋超過2戶，就會被認定為投資客。而合庫此次再度提出4大指標，作為「輔助衡量」的標準，據旗下分行的執行經驗，通常1年內，若買賣移轉不動產在2次以上，或1年內同時、接連辦理2筆以上的不動產貸款，就會被認定是投資客。

行庫主管說，只要是投資客，不論放款成數或寬限期，都會大為縮水。根據土銀、合庫的內規，只要被認定為投資客，貸款成數將降到6成，寬限期馬上從3至5年，砍為1年。

住展房屋網總監陳韻如表示，目前熱錢缺乏投資出處，資金可能還是會流向房地產；而今大型行庫貸款又日趨嚴謹，投資客極可能轉向投資預售屋。

預售屋在完工過戶之前，無須涉及貸款問題，再加上僅需在兩年至三年的施工期間，付清兩成左右的自備款，付款相對輕鬆；最重要的是，房地產業大多看好未來兩年後景氣，因此預料等完工後過戶前售出，應該有不錯的獲利，一推一拉之間，真的很可能把投資客轉向移往預售屋。

根據住展房屋網統計，2008年台北市預售屋售出總金額約為1,167億，銷售率52.29%；2009年台北市預售屋售出總金額為996億，銷售率53.71%，以中古屋投資難度日益升高來看，也許今年台北市預售屋銷售將會再創新高。

雖然目前預售屋價格也是維持在高點，但在與都更題材風險相較之下，時間是預售屋的最大優勢，回收時間可能較短，只要價格能被接受，可能會再掀起預售屋投資風潮。
住展房屋網 2010-02-05