一個地區的房地產商品需求能量及意願，很難用特定數值做真實呈現；以官方資料來說可能最接近的，就是拿買賣移轉棟數和家庭戶數來比較。昨日太平洋資產公司發布的『家戶購屋比』，基本上就從此而來。

按原則或慣例，房市商品有七到八成，甚至更高的機率，購買者是拿來自用，無論是首購、換屋或當營業所使用。因此，拿買賣移轉棟數或件數，除以某區家戶數量，是很合理的作法與推估，除意願外，也可看出該區潛在的購屋需求量。

不過，一旦市場出現投資潮或資金行情時，價格容易被炒高、墊高；如果這時一般庶民購買力又沒有提升，那麼實際市場買氣，就是被所謂的『假性需求』，也就是投資套利及中長期置產保值，甚至是單純持有炫耀消費（豪宅）所撐起，上述的算式得出的數值，就跟和市況脫鉤了。而台灣近年房市概況，就是如此。

因此，昨日太平洋資產提出，去年新竹市家戶購屋比取代連續四年居冠的台中市，成為全台首位；台北市也還有6.56家戶購屋比數字的說法。若純從數字分析來說沒有問題，但的確是和市況有相當程度差距。

先說新竹市。其實論行政區大小或人口，當地並沒有強勁內需的條件，關鍵當然在於竹科人；竹科人的高消費力，可說直接撐起新竹全區房市半邊天。

這些確實設籍，甚至也居住在竹市的竹科人，購屋足跡不止新竹市一地，更跨到竹北市，甚至也還有竹東等較邊陲區塊，目的當然投資置產比例甚高。根據住展企研室了解，竹北台科大重劃區近半年買氣狂飆，竹科人就貢獻良多。因此新竹市去年能夠成為家戶購屋比數值最高區，不讓人意外，但『內情』並不單純。

台北市的數字，與實際市況脫節情形更嚴重。首先，中古屋市場在比價跟漲及都市更新持續炒作之下，價格繼續狂飆，新案開價更是一案高於一案。官方相關數據更顯示，去年移出北市人口創史上新高，購買量/家戶數數值及其失真度，當然就更容易被放大，其超過6.5，比平均值高出甚多的數字，並不能呈現北市家戶真正的平均購屋意願。

不過全台整體數字，則多少能消弭上述的區域落差；而數值僅比08年微幅上升，當然也顯示，儘管短期內還有低利房貸可用，但房價受資金拉抬狂漲之下，一般（同時也應是多數家戶組成）受薪階級早無追價能力，態度當然只能轉而觀望，意願當然會低盪。
住展房屋網 2010-02-05