房地產是由人和錢堆積起來的市場，想了解房市趨勢，最簡單的就是看人流和資金走勢。我認為今年人流沒問題，但資金可能有變數，上半年房市還是會很活躍，下半年則可能進入一波盤整。「上衝下洗」，可能是未來一年的房市情況。
人流代表房市需求和買氣，這部份，我相信不僅今年，未來幾年也都是樂觀的。一方面是陸客來台觀光人數可望持續成長，依觀光局統計去年已達96萬人次，今年則上看120萬人次，這個數字未來幾年應該都會不斷在增加。
大陸觀光客當然不能和國內房市劃上等號，但它對買盤有絕對幫助。因為陸客來觀光必定要消費，拉動的產業多和第一線民生有關，除了可實質上增加民眾收入及就業機會外，對民眾消費信心提振更是大有助益。
實際上，在我看來，它的效益已經浮現，去年除夕很多餐廳還坐不滿，今年早在一個月前就訂不到位子。我看最新的失業率已下降到5.74%，雖然還是不少，但下降趨勢很明顯。由於民眾開始敢消費，各家經濟成長率預測也愈來愈漂亮。陸客如能穩定成長，房市會很樂觀。
我認為房市「人流」樂觀，最主要還是看台商。這幾年房市有人說是重劃區房市，有人說是捷運房市，但我認為應該是台商房市。台商回流，過去我們都只注意到資金，事實上因為政府遺贈稅調降、推動台商回台上市、兩岸簽定MOU及洽商ECFA，再加上大陸經商條件的改變，都讓台商不僅錢回來，「人」也回來，他們是實質的房地產買盤。
房市的資金面，上半年還是很不錯，除了台商資金回流外，個人海外所得課稅上路，也讓近來國內湧現一波龐大避稅資金潮。最重要的還是存款利率還是低到不行，定存只有1%，沒有多少人願意把資金停泊在那裡，因為怎麼不划算。
利率調升也會影響購屋買氣，一來民眾會考慮房貸支付能力問題，二來盤算機會成本，如果有些也具安全性的投資的報酬率並不比租金報酬率差，民眾買起房子就不會那會帶勁。
下半年還有一個比較大的變數是五都選舉，包括北縣、台中縣市、台南縣市、高雄縣市正式升格為直轄市，資源得以整合，建設可以加快，本來對房地產是有助益的，問題是如果執政黨再遭挫敗，很多人擔心目前兩岸開放方向會出現修正。下半年在這種憂慮下，市場進入觀望期將是難以避免。
聯合晚報╱全國不動產董事長 葉春智2010/01/30