近月以來，隨看央行總裁彭淮南召集金融單位主管的一番有關房貸意見影響，坊間吹起了一股「房價泡沫風」，筆者個人從事房地產業近四十年，親身歷經國內四次房地產大起大落，深覺有責任對本業在台灣的盛衰因果有所說明。

鄉村人口往都會集中是普世現象

全球各大都會為防止人口過度集中，都採行容積政策，以降低住宅建築面積方式，有效抑制都市人口的無限成長，以避免原始規劃中的公共設施，因人口的急遽上昇，而在超量使用下崩潰解體。

以台北市和高雄市為例，這兩大都會區原始規劃中的容納人口各為一百萬和六十萬人，而台灣社會高度繁榮的結果，使兩大都會快速成為二百五十萬人和一百五十萬人的大型都市，使得原本設計中的水、電、道路、學校、停車空間、綠地公園等城市需要設施全然不敷使用，城市生活品質低盪到教人無法忍受，因此在二十年前內政部營建署緊急公佈全省容積率實施辦法，以抑止都會人口的瘋狂成長，為都市留下極有限的呼吸空間，而「容積率」也就成為台北市房價高漲的必然因素之一。

那麼，什麼叫做「容積率」呢？在民國八十年以前，建築法規只有建蔽率的限制，住宅區的每層樓地板面積是該筆建地的面積的百分之六十，而總樓高為基地面臨道路一倍半加六公尺。也就是說假使基地五百坪，面臨道路三十米，則大樓每層可建三百坪，總樓高五十一米(30*1.5+6)，以每層樓三米計算，本筆土地可蓋十七樓，總建坪為300*17=5,100坪(不含陽台和梯間、地下室等大、小公設)，而容積率實施後，同樣的一筆土地，以第三類住宅區(簡稱住三)來看，建蔽率四十五，容積率二二五，也就是說原本每層樓可蓋三百坪的建量，壓縮為只允建二百二十五坪(500*45%=225)，原本總建坪可達五千一百坪的，只許可為一千一百二十五坪(500*2.25=1125)，原本可蓋十七樓的，折算下來只剩五樓，那麼在土地價格一樣的情況下，平均反應到房價，房價焉能不貴？

無殼蝸牛仇富心態，對房價於事無補

去年以來，台北市豪宅房價在台商鮭魚回流、國內游資充斥、銀行濫頭寸滿溢、利息偏低狀況下急速耀昇，抑制房價的聲浪又起，房價泡沫化理論又上媒體，網友甚至發動「十年不買屋」，讓建築業泡沫化，一時人心惶惶不可終日。

自由市場的精義在於讓價值決定價格，台北房價高漲有其遠因近果，現有都市內建地已飽和開發，大量海內外消費者又挾鉅資湧入，在物以稀為貴下，部分優質地段產品，價格自然上漲。

社會主義手段只會越幫越忙

市場價格的變化，由供需平衡來決定，是放諸四海皆準的道理，全世界只有社會主義國家是藉由政治手段來強制決定物價，但就算是號稱「具有社會主義特色的市場經濟」的中國大陸，經過四次所謂「宏觀調控」，也無法有效壓制北京、上海兩個國際都市的房價，反而是在半年沉寂之後，更激烈反彈，這次國內某週刊列舉日本、香港、新加坡房價佔GDP三成三至三成七，來對照台灣四成以上，顯示「過高」，「可能泡沫化」，但上述國家並沒有兩岸以及ECFA、MOU的問題，房價也顯著高出台灣甚多，不能以「齊頭式平等」來做比較，以台北市的特殊地位和特殊環境來看，在M型經濟結構中，就算全省其他縣市房價下跌，台北市的中、長期房價仍然大有上漲空間。不能因為只佔總銷售比率1.5%的豪宅價格上漲，而打倒其他近99%住宅的正常交易。

以量制價永遠是平衡市場的鐵律

商場上有一項鐵律「有成交就是行情」，不論所謂「豪宅」每坪多少，只要有成交，就是需求行情，它當然不可能無限上綱，等到價格賣不出去時就會自然回落，豪宅在立地條件和內外建材使用上，都與一般住宅不在一個等級，一般住宅也不至於盲目追高豪宅價格，正如平價汽車不可能將售價直追雙B是一樣的道理。政府想要有效平抑房價，應積極放寬都市更新條件，開放國有閒置土地，擴大住宅供應量，採取以量制價才是正辦，日前行政院長吳敦義的發言，正是一針見血說出了重點。

市區市郊一樣好，住台北市要量力而為

消費者對台北市的合理房價也應該有正確認識，大家都想取得台北市戶籍，享受全台首善的都會福祉，但正因供應稀少，售價自然就高，付出較高代價，在所難免，估計九九年三月以後，屬於台北市行政區內，每坪四十萬以下的全新住宅就將絕跡，但台北縣淡水、林口、三峽等區，三十萬以下的住宅仍所在多有，以土城為例，房價不到二十萬，搭乘捷運到市內上班，車程只約半小時，遠比住在市內五成以上地區，開車上班還要快，不一定「非住進台北市不可」！至於網友們準備「十年不購屋，讓建商泡沫化」更是不恰當，因為只要是人，就得住房子，到時候你會發現房租貴得受不了，投資客不必買賣房子賺差價，只要買來租給你，租金就比銀行利高三倍，等到你交了十年的房租後，再「出關」買房子，恐怕只有考慮是不是先去偏遠地區的縣市問問價錢了。