打開網路上評論房地產的討論版，大約有七成以上網友，普遍反應對房價的不滿，並且延續之前媒體引用的觀念，認為國民所得沒有增加，房價就不該上漲，目前房價只會造成泡沫化等說法。 

討論版當然也有另一種聲音，認為所謂的房價過高，只是少數地區或是少數產品，並非所有的房子都是買不起的。甚至還會進一步規勸其他網友，不要用大安區或是豪宅的房價，來評判房價是不是太貴，畢竟一般人要買得起高房價地段，或是高價產品，都需要經過一些時間與過程的。

網路世界很寬廣，每種說法都會找到一批共鳴者，以及持反對意見的嗆聲者。但若僅僅流於口舌之爭，說服力薄弱，當大家都認為是房價過高時，可以先試試，回過頭來，檢視自己的財務現況，再探討買不起房子的真正原因。

買不起原因之一 我的購屋能力不足？

房價是不是真的很貴，事實上跟價值判斷息息相關。

一般人常用所得收入與房價的比例關係，來比對房價的合理性，觀念上認為所得沒有增加，房價就不應該上漲。也就是說，房價上漲的部份，應該是可以增加所得來填補的。

實際上卻可能是，不是房子漲價太貴，導致你買不起；而是你挑選的標的物超出你的經濟能力，所以才買不起。

這種說法可能會引起爭議，但這種假設不是空穴來風，我們讓數字來說話。

表一是台灣『個人』、各年齡層的購屋能力分析表，以中產階級三十歲至三十四歲為例，二○○七年整年度的可支配所得將近五十萬元，以銀行的計算可貸額度方式推算，這樣的年收入大約可貸四百萬元，換算一般七五％貸款額度，購屋總價大約五百三十萬，自備款大約要一百三十萬，每月房貸支出約兩萬元。

也就是說，如果依平均水準來看，只要有一百三十萬的自備款，你就應該買得起總價五百三十萬的房子。

在質疑房價是否過高的同時，大家可以評估一下，自己的收入與平均水準的落差，基本上個人年度收入應該要達到平均水平，當然愈高愈好，表示購屋能力愈佳。

如果你的個人收入達到平均水準，但是沒有自備款，這就是個人問題了；另一方面，如果依目前收入水準，想購買超過五百三十萬的房子，可能就有點高估自己了。

買不起原因之二 我的自備款不足？

現在的貸款利率不高，因此每月房貸支出不是太大問題，多數人都可以負擔，主要問題還是出在缺少自備款，那又為何存不到自備款呢？這跟個人理財習慣有關，我們先看看其他人都是怎麼存錢的。

以二○○七年行政院主計處公佈的儲蓄率來看，全台平均約二十％，定義是以(儲蓄∕可支配所得)×％而得。台北市及桃園縣、新竹市、高雄市都屬於高儲蓄率縣市，平均約達二十五％；其他像新竹縣二十％、台北縣十七％不等。

用這個比例換算，二○○七年台北市家戶的年儲蓄額三十二點五萬，台北縣家戶年儲蓄額十六萬，桃園縣年儲蓄額將近二十六萬。換算自備款，台北市民準備約四年、台北縣民需準備約八年、桃園縣民則僅須準備五年。

由此看來，儲蓄率及儲蓄金額，就是影響自備款準備年數的關鍵。多數台北市家庭，每年儲蓄三十二萬；多數台北縣家庭，每年儲蓄十六萬；大約有一半桃園縣家庭，每年儲蓄二十五萬。可以比對一下自家的儲蓄率及儲蓄金額，與這個平均標準的差距。

換句話說，如果我以此標準有收入、有儲蓄，結果我還是買不起一般住宅，那才是房價真的太貴了。

買不起原因之三 實在是房價太貴？

台北縣二○○七年新成屋平均單價二十一萬，五百三十萬可買二十五坪，扣掉公設大約是兩房格局，如果選擇中古屋，買到三房應該沒問題，但是地點的選擇性比較小。

台北市可就真的是沒辦法，二○○七年新成屋平均單價五十二點七萬，五百三十萬只能買十坪，似乎只有小套房可挑選了。

桃園縣就不一樣了，桃園縣平均單價十二萬，五百三十萬可買將近四十五坪，桃園跟台北的所得落差並不大，桃園縣可支配所得，約是台北市的七十八％，甚至比台北縣還多出十％，但是房價卻僅有台北市的五分之一、台北縣的二分之一，往桃園看，並沒有房價太貴的問題。

五十甲建築行銷公司副總劉益民表示，根據他的觀察，現在年輕人的存款習慣不如以往。消費誘惑多，因此儲蓄速度很慢，不容易存到買房子的自備款。

深耕桃園房市的五十甲建築行銷公司副總劉益民表示，根據他的觀察，現在年輕人的存款習慣不如以往，消費誘惑多、社交開銷大，因此儲蓄速度很慢，不容易存到買房子的自備款。

劉副總表示，以桃園為例，其相對房價負擔是偏低的，也就是說，北部的年輕人如果要購屋，往台北地區的外緣移動，已經變成一種常態，應該要逐漸接受這個趨勢。

他指出，近年興起的三峽及林口，生活機能不夠成型，土地成本又讓房價愈墊愈高，使得桃園房價相對便宜，加上未來五楊高架橋開通後，將有效紓解桃園交通雍塞問題，購屋族群勢必回流桃園。長期來看，桃園房價還有一大段的補漲空間，一般住宅將會先追上新莊房價。

受薪族購屋不是夢

受薪階級想要在台北市買房子，是不是真的這麼遙不可及？張小姐服務於台北金融圈，進入職場大約有十二年，三年前，也就是工作九年後，用一百萬的存款當頭期款，買下位於基隆路松隆路口的挑高套房，當時總價大約是五百萬，換算單價大約是三十九萬一坪。

今年她想換個空間比較大的房子，打算賣掉原來四樓的套房，買下同一棟二樓十七坪較大的一房，目前正在洽談中，手上現今大約有兩百萬，加上賣掉房子後的的金額，總計將近五百萬。

張小姐計畫拿其中的三百五十萬購屋，總價可以拉到一千萬以上，保守一點的話，購屋總價大約是在八百萬至一千萬左右，可以輕輕鬆鬆在台北市買房。

現在利率低，對支付每月房貸大都不是問題，重點在於，張小姐是如何存到買房子的第一筆自備款兩百萬？張小姐說，其實並沒有想像中困難，嚴格說起來，九年存一百萬，平均等於是一年存十一萬，一個月大約是一萬。

張小姐說，買房子本來就是一種強迫儲蓄的方式，每個月、每年，存多少錢當成是一個目標，只要認真當一回事，在這個前提下，所有的消費支出，都會有所節制與控制。

食、衣、住、行、育、樂，買不買或吃不吃，其實影響都不大，日子還是一天天過，但是省下來的金額累積起來卻十分可觀，因此張小姐最後建議，儲蓄是一條漫長的路，但是只要越過關卡門檻，看到自己的存摺金額達到五十萬之後，就會更樂於看到數字繼續往上增加，省吃儉用的意願會更高，重點是先要跨過門檻，就會一步步走到完成購屋的夢想。

張小姐更難得的是，當投資有所獲利時，選擇償還本金以減輕房貸壓力，而非將獲利再度投資，避免血本無歸的窘境。在去年下半年開始出現經濟警訊時，張小姐便將手中大部分的投資股票出脫，成功避開這場全球股災、全身而退，並運用這筆獲利償還銀行本金，有效降低每月房貸支出，從每月兩萬兩千元減少到一萬五仟元，張小姐的作法顯得實際又實惠。

大多數人買房子，都是得要一步步來，就像我們唸書也是從小學、到中學、到大學，循序漸進。根據經驗值，工作時間在十年內，想要憑一己之力買台北市的房子，已經是很不簡單；所以，如果你只上班五年至六年，就想買台北市辦公商圈的房子，當然是買不起。

購買負擔能力以內的房子為開始吧！耐心儲蓄再慢慢換屋，一步一步接近目標與夢想的過程，這已是馬斯洛需求層次理論中，所謂「自我實現」的最高等級了。

文章來源住展雜誌339期 http://www.myhousing.com.tw【文/陳韻如】