文／范世華】

　　一般的「首購族」在選擇購屋時的考量，首先多半會顧及到預算問題，所謂的「首購」，一定是由「無殼」變為「有殼」的第一次購屋行為。既然是第一棟房子，將來一定會面臨換屋的過程，因此買房子所要擔心的問題，其實不只是現在的價格，買房子真正應該要顧慮的事情，在於房子以後要賣的時候，價格會是多少？

　　針對這個問題，除非是您現在不買，要不就是打算買了一輩子都不會再換屋，否則若是碰上了結婚、就業……等情形，在當前房價居高不下，卻又得要面對非買或非換不可的即時需求情況之下，除了預算問題，謹慎選擇「價值型房產」，更是在高檔行情之中選購房屋的必要原則。

■　以租金收益計算房產價值

　　最容易評定房地產價值的方法，就是以房屋的租金和總價來做比較，台灣普遍的算法，是以「租金報酬率」來計算，簡單說就是一年的租金收入除以房價，也叫做「租金收益率」。租金的收益與報酬率愈高，表示該房地產標的所附帶的價值愈高。

　　另外也可以用「租金房價比」來計算，它是直接用一個月的租金和房價來相比，例如：一坪的租金1500元，房價一坪45萬，租金房價比即為300。（這是一般在大陸或是國際經濟學者所習慣使用的算法）租金房價比愈低，表示房價回收期愈短，購買該房地產的資本效益愈划算。

■　兼具「增值」與「保值」

不管使用什麼方式計算，以相同的計算基礎，在購屋前，先比較過相同地區、相同類型的房地產租金收益價值，選擇「價值型房產」，在行情持續「增值」的情形之下幅度會更大；反之，若房市下跌，具有相對「保值」的房地產，在未來換屋時，也能夠保有較佳的轉售條件。

【本文作者為網路地產王資深顧問】