王應傑表示，都更已是趨勢，中古屋若區位夠好，未來還可享有都更利益
 
經濟日報 高敏惠

台北市一地難求，許多投資者便鎖定具區段價值的中古產品。房仲業者表示，中古屋的公設通常較低，實際能居住的面積較大，較划算，其次，中古屋與新成預售產品價格多有落差，倘若預售屋價格一直往上飆，中古屋就有補漲空間。

此外，都市更新已是趨勢，中古屋若區位夠好，未來還有都更利益可以期待。東森房屋董事長王應傑傳授民眾「慧眼識得黃金屋」的不二法門。

王應傑表示，由政府已公佈進行都更計劃的區域下手，基本上風險較低。因為都更的時間少則三、五年，多則十年以上。缺點是，這些區域多半建商早已卡位，一般購屋人不但不容易找到未來具有都更利潤空間的標的，就算找到了，價格多半已被建商「打草驚蛇」先漲一波，不容易以低價入手。

另一個著眼點在於商業用地比住宅用地值錢。在都會區中，具有都更潛力的房地產多半以老公寓或舊透天為主，其中商業用地者多半位於大馬路邊，少數位於巷內。以台北市南港區而言，東森房屋南港站前店店東呂文法表示，目前大馬路邊的商業用地，每坪約250萬元，巷內的約200萬元。

呂文法指出，這幾年南港房價飆漲至每坪40萬元以上，大幅提升了老舊公寓及透天厝屋主對於都更的意願，再加上在政府的規劃中，南港現有的工業用地未來將有三分之一變更為住宅區，使得「都更」成為南港房市最火紅的題材。

以工業區土地為例，去年四、五月時每坪約85萬元，後來通過都市更新計劃公開展覽的程序後，一間土地15.5坪的透天厝，開價1,960萬元，相當於每坪126萬元，漲幅高達48%。

目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%，若以商三用地為例，原有容積率為560%，若加上約三成的容積獎勵率，換算下來，一坪土地約可蓋12-13坪的樓地板面積。若以目前南港新屋售價每坪50-60萬元的水準，地主通常可分回六成，換算成目前行情價，就可試算出都更誘人之處。

王應傑指出，目前聽過都更速度最快的案例，也需要三年半，因此不少投資客購入老公寓後，便改裝為出租套房，30坪公寓約可隔6間，每間平均月租8,000元，假設都維持滿租的情況且沒有空租期，一年可獲得57.6萬元的租金，形成另一種「收租等增值」的投資型態。
 
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