最後更新：2009/10/05
 
 
【文／范世華】

　　近年來關心預售屋或新成屋市場的消費者，就目前新開發的建案，動輒30%、甚至40% 公設比的現象

，早已司空見慣了。因為消費者對於公設的認知資訊，並沒有客觀的教育來源，全是由銷售的一方，因此

長期以來「公設合理化的概念」早已被建商教育成功，建商藉由登記規則與建築規範之間的疏漏，合法增

加出各種公共及附屬的空間，登記為可供銷售的面積，就持有公設面積比例多寡的權益來說，消費者一直

以來都只能被強迫成為市場的接受者，分擔不合理的面積售價。

■ 產權組成區分、各別標價

　　經過監察院提出對於內政部主管建築法規和地政登記的糾正，未來預售屋的定型化契約條款修訂的方

向，也會朝向區分主建物、附屬建物、公設的售價分開標價，以有助於價格公開透明。

　　因應這樣的變化，市場人士的解讀，各有兩派的意見：一方認為可以有助於消費者在選購房屋時，認

清產權成分的組合，產權經過各部份價格的加總，可以減少價格在市場上的爭議；一方則認為可能只是多

此一舉，屆時建商仍會將不變的總價金，個別分攤到不同的組成部份，附屬建物和公設的單價雖然低了，

看似公平合理，但是灌到主建物的單價則又更高，合計起來的房屋總價還是不變，最後還是換湯不換藥。

■ 消費者弄不懂的模糊空間，差很大！

　　就公平的立場，如果法令允許建商以各種容積獎勵或交換方式，讓建築在設計上有更多彈性的空間，

不同的建案所創造出的可供銷售面積（包括附屬建物與公共設施），就會與正常法規限制所容許的面積比

較之下，產生極大的落差。

　　以一個100坪的產權登記建物，在現行合理的公設比之下，住宅室內的主建物面積可能會在60～70坪

之間，但若這其中又含有車位，那麼該標的之主建物面積可能只有40坪、也或許會有65坪的可能，相對其

他非主建物部份（車位、附屬建物、公設）的面積就佔了35%至60%之多的差異。

　　因為一般大眾對於房地產產權的教育和知識普遍不足，許多人其實根本就分不清楚什麼是主建物、附

屬建物、公設，更何況是各種車位的種類和計算方式了。如果不按照分別標價的方式，這35%與60%之間高

達25%的價格模糊地帶，永遠是消費者弄不清楚、也搞不懂的空間。

■ 標準化後，價格可由市場公評

　　市場的價格更明確公開之後，即使主建物的單價可能更高，預售屋、新成屋與中古屋的價格在短期之

中可能會更加的混亂，但是消費者可以有更明確的資訊可做為比較和參考的依據，更高的房價消費者能不

能接受，就由消費者自己來做定奪，即使是貴也知道是貴在哪裡！

【本文作者為網路地產王資深顧問】