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中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵鳳凰網財經訊 中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵11月29日在 財經年會2018：預測與戰略 上表示，北京
中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵
鳳凰網財經訊 中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵11月29日在 財經年會2018：預測與戰略 上表示，北京這樣的地方高房價是不可避免的。他認為，在城市化進程中，人口向特大城市區域流動是不可避免的，大量的人口湧入城市，這麼多人當然需要購房，而且在發展最活躍的地方，高收入人口也相對集中。李鐵還指出，其實從2010年以後，政府一直采取各種限價措施，行政手段基本用的差不多，但北京的房價還是沒有下行。李鐵反問， 原因是什麼？就是物有所值。所謂物有所值，就是優質資源的過度集中，人口的不斷集中。這種趨勢就導致地產的價值上升，同時那邊行政控制供給。
他指出，隻有中國允許主城區發展，但是主城區周邊的中小城市是不允許亂建房子的，這就導致瞭住房的供給受到瞭很大的約束。
他認為如果按照世界的規律，像北京這種超大城市，優質資源集中，房價不會下降的。即使通過短暫的行政控制，早晚有一天還會反彈，這是規律。香港的房價是北京的三倍以上。所以李鐵認為，要認清這個現實。
現在人們談論房價的拐點出現是大傢有一種預期看它是不是還有可能降或者降多少，李鐵指出，但是長期上漲的趨勢是不會發生變化的，除非中國經濟崩台中化糞池清理潰，除非整個人口流動的方向發生逆轉。
以下為李鐵演講實錄：
李鐵：很高興又來《財經》參加這個論壇。我想在座的人更多關心的還是房價問題，這麼多年我一直堅信，中國的房地產市場是存在冰火兩重天，媒體關註的是房價。高房價到底是不是人為炒作的，中國房地產市場走到今天，到底是什麼樣的發展趨勢？北京這樣的地方高房價是不可避免的。另外一個不可避免的，在城市化進程中，人口是向特大城市區域流動的，大量的人口，上海2400萬人口，北京2140萬人口，這麼多人當然需要購房，在發展最活躍的地方，還有一個現象，就是高收入人口也相對集中。是不是這麼多年北京的房價是被炒上來的？其實從2010年以後，政府一直采取各種限價措施，行政手段基本用的差不多，北京的房價還是沒有下行，原因是什麼？就是物有所值。所謂物有所值，就是優質資源的過度集中，人口的不斷集中。這種趨勢就導致地產的價值上升，同時那邊行政控制供給。
解決房價問題，隨著離城市中心越遠，房價會遞減，這也是城市發展的規律。可是，我們特別註意到，隻有中國在這個方面是受到嚴格限制的。我們可以允許主城區發展，但是主城區周邊的中小城市是不允許亂建房子的，就導致瞭住房的供給受到瞭很大的約束。
說起來，房價的問題，如果按照世界的規律，像北京這種超大城市，優質資源集中，房價不會下降的，即使通過短暫的行政控制，早晚有一天還會反彈，這也是規律。香港的房價是北京的三倍以上，所以我們要認清這個現實，房價的拐點出現，大傢有一種預期，看它是不是還有可能降，或者降多少，但是長期上漲的趨勢是不會發生變化的，除非我們經濟崩潰，除非整個人口流動的方向發生逆轉。
另外，我們怎麼判斷北京的人口結構，也是決定瞭北京房價和住房供給。限制北京住房供給的另一個重要的原因，是地方政府一直在采取限制人口，控制人口的政策。我在北京郊區建瞭更多的房子，就會有更多的人到北京來，最後導致北京人口的過度膨脹。因為如此，在北京市主城區可以建，但盡量減少供給，供給越減少房價越高，周邊也不允許建。這種控制人口政策，在某種程度上，也是違反城市發展規律的。
北京的人口可以分成三類：一類是高收入人口。一類是中等中低收入人口。一類是外來人口。高收入人口可以解決住房的問題，中等收入人口，也可以通過過去的福利分房，或通過現在的市場，也可以買到房子。但中低收入人口和外來人口買房子有非常大的挑戰。如果我們繼續實行人口的控制政策，以這個政策為北京市住房供給發展的導向，可能在根本上改變不瞭住房供給短缺的趨勢，這樣大傢關註房子的輿論問題仍然會持續下去，使我們的決策機構發生誤區。大傢關註炒房價，忘記瞭台中水肥清運炒的事，在最近這幾年已經大大緩解。但是高房價和住房供給的問題沒有得到緩解，人口控制政策限制瞭我們的住房供給，同時也導致瞭大傢對於房價的過度關註。另一方面，在空間范圍內，來調整房價手段沒有得到很好的應用。
關於人口控制政策，也存在著比較大的問題。媒體很關註清退人口的問題，實際上北京人口的結構一定是金字塔型的，高收入人口隻占這個城市人口的一部分，更多的是中低收入人口和外來人口。外來人口是北京市人口的不可或缺的組成部分，上海如果沒有900多萬的外來人口，上海人口老齡化程度將達到30%以上，北京如果沒有外來人口，北京的老齡化程度會達到25%以上，甚至還會更多。大量的北京市民會有拆遷性住房供給，外來人口的住房很難解決，他們是整個北京人口中，滿足市場需求最重要的補充部分，是不可或缺的組成部分。如果北京沒有這些外來人，北京將無法生存，這是一個非常大的問題。所以，沒有正確的認識人口結構，就不可能提供好的城市服務政策，也不可能改變城市的基礎設施供給，城市的規劃，也改變不瞭城市的住房供給政策。按照傳統的人口政策的思維定式，把流動人口都清出去，隻留高收入人口，我想北京的高收入人口也沒法生存。我們公共服務的重點應該放在解決中低收入人口，特別是外來人口方面，而不能再停留在人口控制的極端性思維，這是特別要說明的。
談到不同的人口結構，也要想到兩類的住房供給模式，第一類是要解決周邊轄區內中小城市的小城鎮，包括所謂的城中村，和城郊的村莊，可以利用集體建設用地提供有效的住房問題。如果我們把這些地方給予一定的發展權，在這些地方可以開發各種房地產或租賃住房，可以大大緩解房價的壓力。這次調控政策有一個特別大的誤區，所有的城市隻要房價上漲瞭，就采取限制出售房子的政策，損害的是想低價購買住房的城市居民的利益，例如河北三河，房價1萬多，如果北京的居民到三河去買房子，是不是就回避瞭北京房價高的矛盾。可是三河房價漲也不行，從一萬漲到一萬五或者兩萬，那就限制漲價、限制出售。廣州地鐵有七條線路深入到佛山，也就半個小時的時間，佛山從原來的1.5萬漲到2萬多，那對於廣州居民來講，等於房價降瞭。現在要求佛山也不能房價上漲，指數一旦上漲就禁止銷售。所以，看房價還得看空間范圍從主城區向外擴展的過程中，對於中低收入者的住房供給有個自動調節的過程，但是我們沒有很好地運用這個手段。
第二類是租賃住房，租賃住房到底由誰來建，怎麼建，這是個大的問題。據我所知，政府提供的租賃住房，空間一定是有選擇的，比如我想在朝陽區蓋幾個樓，或者在大興，豐臺建，可是城市的居民在城市就業的分佈是遍佈全城的，在某一個點提供瞭少量的住房，能不能滿足居住要求另說，可是增加瞭交通成本和時間成本，這事誰來算。我們單位的員工要買經濟適用房，抽的號是在東五環之外，我們單位在三裡河，這就大大增加瞭交通成本。比如我就業在大興，在大興城中村租賃住房是完全可以的。所以，租賃住房的問題和整個就業的空間結構，和政府提供的租賃住房的選擇，在政府的規劃中是沒有等到很好的體現的。
另外，租賃住房的成本。現在政府的思維模式，租賃住房的條件得滿足政府要求的條件和標準，包括周邊的學校也得按照相應的標準進行配套，政府提供的租賃住房價格該是什麼樣呢？如果租賃住房的價格是1000，政府肯定是做賠本的買賣。我們以為1000的租金在北京工作的外來人口和中低收入的人口就可以接受瞭嗎？其實並不完全是。大量的中低收入人口和外來人口希望租到更便宜價格的住房。我知道北京城中村的房價也就500，可是政府提供的租賃住房肯定不會是這個價格。我們提供的租賃住房價格和選擇都和需求不相對應的話，是可以滿足部分人的需求，但是不能滿足所有人的需求，還會出現巨大的供給反差。那怎麼來解決？這種供需矛盾的焦點還會導致大傢把目標對準在高房價上。所以，我們有很多可以使用的手段，我們沒有利用。比如怎麼用城中村的集體建設用地的住房做租賃住房。廣東的城中村的租賃住房價格就是200、300或500。廣東的外來人口2000多萬，50%多集中居住在這種出租房裡，效果很好。可是，北京對集體土地發展出租住房是有限制的。
所以，我們有很多項選擇，但我們卻做瞭一個最不好的選擇，用行政的辦法，所以，研究房子問題，核心是研究市場經濟發展的趨勢，研究人口向城市流動的規律，如果不解決政策，隻用簡單粗暴的方式來對待人口問題，制定我們的城市政策，必將使城市的發展走向扭曲。
蘇琦：問李鐵老師一個問題，如果我們不顧及人口、市場、土地等等結構性的問題，僅靠行政無法長久。台中清化糞池推薦您預測一下，大概什麼時候這一輪的行政性調控會稍微松下來？
李鐵：很多事情發展到一定程度就會出現逆轉，無論是市場的問題，還是政府調控的手段，到極端的時候勢必就會緩下來。行政手段，根據社會的輿論，根據市場的國際關系，根據經濟發展的狀況，所以，在一段時期內采取一定的政策可以理解，但是方法很重要，方法不能極端，不能針對人，針對人和針對事是兩個問題。我們還要尊重市場規律。市場已經在發揮作用，你一定要把它扳過來，它會自動反彈。不要行政性思維。因為很多制定政策的，對底層和外來人口的考慮比較欠缺一點。不考慮農民怎麼想的、外來人口怎麼想的。說明我們的調查做的少。我們要善於把工作做到前面，把細致的工作做到前面，各種事情的發生，主要責任在政府，而不能歸咎於外來人口。如果政府把服務到位，把基礎設施改善好，把工作重點從錦上添花轉向雪中送炭，事情就可以迎刃而解，房價是這個問題，人口也是這個問題。
蘇琦：對於出租房到底怎麼監管，達不到標準怎麼整改？
李鐵：我經常在全國調查，廣東是最典型的例子，廣東出租屋比我們過去住筒子樓要好得多。筒子樓年紀大的人都知道，就是一個樓道裡無數間住宅，就是一個廁所，每傢都沒有衛生間，門口放一個燃氣爐，做飯，每個樓層一個大洗漱房。那時候住筒子樓的還是城市正兒八經的職工。現在廣東2000多萬農民工，51%住在出租屋裡。當地農民每戶三到四分地可以蓋個四樓，每間屋子十來平米，和我們當年住筒子樓差不多。但對要求筒子樓十幾平米的房間要滿足一些條件，例如 廁衛分 ， 線入槽 ， 樓道通 ， 網進房 等等。怎麼監管呢？責任到村，責任到戶，集體建設用地建築出租住房，村裡負責監管，向外出租住房的農戶負擔安全責任。標準怎麼定，好像北京定的標準不如廣東定的嚴格，也不如廣東定的細致。北京800多萬外來人口大概住什麼樣的房子，沒有統一的標準。廣東省離不開制造業，這些人的住宅是根據需求來決定市場，充分利用瞭城中村。北京最近有所改變，但是監管看起來嚴格，落實還是不到位。如果責任到村、責任到戶，提出明確的要求，大規模的出租屋存在風險也會大大降低。安全很重要，但是人的就業也很重要，在兩方面都兼顧的情況下，我們還可以做更多。但是我認為我們對人口的認識，對管理和服務的關系，還沒有處理好。如果把服務放在第一位，比如農民工子弟學校可不可以建立，出租屋怎麼樣提供、加強什麼樣的服務，提供什麼樣的資源，如果這些問題都考慮好，當地農民還能增加收入，外地人口還能獲得相應價格低廉的出租住房。
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