學者周永新早前發表退休保障發展研究，建議推行「全民老年金」，向全港65歲或以上人士每月發放3,000元。方案一出，社會上正反意見各半，一時三刻也達不到社會共識，「全民老年金」面世恐怕尚要十年八載。人人都想晚年生活無憂，今期「精明理財」兩位受訪者，年屆不惑便不再全職工作，達致「財務自由」的境界。
屋邨仔出身、47歲的龍凱祺，廿歲出頭便捱出第一間屋，理財哲學是壓縮消費，慳出投資機會，現時手握20個物業。56歲的前衛生督察張奕全9年前提早退休，用心經營收租物業，獲得穩定現金流，逍遙自在。
且看兩人的財務自由6招，50歲不為錢打工。
財叔：退休做包租公 買債保現金流 現年47歲，網名「財叔」的龍凱祺，不過是一個平凡的屋邨仔，自小不是讀書材料，16歲會考未放榜已投身職場。去年9月他辭去藥廠銷售經理月薪約2萬元的工作，因為憑手執約20個住宅、工廈、商舖單位收租，每月淨收入約15萬元，一家四口家住北角寶馬山豪宅。
財叔口若懸河地說起跌跌碰碰走出來的財務自由之路：小時候家住華富邨，最大的夢想是買樓。1991年、23歲的他死慳死抵，以一成首期買入馬鞍山錦英苑，隻身從華富邨搬到馬鞍山。「當時做推銷員每月只有4,000元人工，但樓按月供3,000元、12厘息。為了供樓，每晚的食糧就是公仔麵，沒有任何娛樂，後來更日間返正職，晚上兼職做速遞員，周六周日做小販。不要想為甚麼不夠錢使，而是去想怎樣使才夠。若果一直怨好辛苦，只會永遠怨不夠錢，要想一想如何去改變自己的生活。」
淨租金回報5厘方可觀
捱到第一個單位，1997年財叔結婚，買入大埔中心，短短數月樓市大升，他憑摸貨賺到30萬元，心雄下再在灣仔入市自住單位，卻遇上金融風暴，成了負資產，繼續「樓奴」生涯。4年後終於等到機會，2001年他見灣仔區唐樓僅售70多萬元，每月收租5,000多元。但因唐樓要「Full pay」，便游說家人朋友夾錢買入收租，成功開展財務自由之路。 財叔說，做包租公最重要識計淨租金回報，若租金回報率大於供樓按息達3厘，該單位便值得購入放租，淨租金回報有5厘更可瞓身投資。
「當時按息2.25厘，但租金回報有10厘，我不用拎錢出來也可以賺7.75厘。即使當時樓市繼續每年跌10%，跌至不值錢也好，我依然可以收租。收夠10年租，樓價便賺回來了。」
2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升，財叔見手上灣仔唐樓租盤升值，便賣出「一拆二」。「例如賣了一個300萬元單位，便買兩個200萬元單位收租，資產便變了400萬元。」 他憑這招買入多個住宅，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，直至政府2010年首次推出額外印花稅（SSD），便改買工廈單位收租。
現時他持有約20個物業，包括住宅、工廈、車位、商場舖，每月總租金收入約30萬元，減去供款開支約15萬元，每月淨現金約15萬元。去年便放棄藥廠全職工作，以便有更多時間打理物業的租賃事宜。雖然美國即將加息，但他指自己貸款比率約佔兩成，預計加息對供樓影響不大。
穩現金流轉投內房債
財叔近年發現有其他工具如債券基金，都可以製造穩定現金流。例如一些美國高息債券基金（US High Yield Bond）可利用槓桿買入，收息8厘。「但近年多了不少人買這些基金，基金資產膨脹，基金經理買不了這麼多高回報的債券，只買到6厘回報的資產，但它要給你8厘，開始有風險，派息會一直下降。」
他近期又改買一些內地房地產發行債券，如恒大地產（03333）、花樣年（01777）等企業債有10多厘息。不怕內房企風險大？財叔說，若該公司同時發行了長年期及短年期的債券，應選擇年期較短的，因為長年期債券的違約風險較大。不過，他承認自己主要的現金流還是靠物業收租。
YC：善用肥雞餐 退而不憂 退休衛生督察張奕全（YC）今年56歲，2005年「食肥雞餐」提早退休，現時在中港兩地持有11個物業，足夠支持他和太太的生活之餘，更將大部分租金收入作慈善捐獻。
加按買樓要預留資金
大半生都打政府工的YC，20多歲便加入衛生署，工作數年、未足30歲便買入第一層樓，「在西環高街，還記得租出給兩公婆。當時覺得很正，付了首期便有人幫我供樓，於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費，開源節流，「先苦後甜，要有第一筆資金做投資，但現在實在好多人做不到。」 2003年沙氏後，政府為應對財政赤字，推出公務員自願離職計劃（俗稱「肥雞餐」）。2005年，46歲的YC參加「肥雞餐」時，已擁有4個住宅物業，其中一個是深圳自住單位。
YC見樓市正由沙氏時的低位回升，便將肥雞餐約250萬元的補償金，再加按手上住宅單位，買入多間細價樓，遍及中上環、淘大花園、南丫島，以租金養樓。此後數年，YC食正樓價上升，便靠加按物業，套現首期多買一間，他稱之為「整餅」。 當時YC在網上博客分享自己加按買樓的經驗，很多網友均說他太進取，但YC認為自己不是靠摸貨賺錢，而是先上會（造按揭）再出租，樓價上升便加按出首期再買另一層，風險不是想像中大。
不過他提醒，加按前亦會預留足夠金額，即使銀行按揭不批核，也足夠買樓。 趁內地樓價便宜入市 2010年YC高峰期手持多達12個物業，「當時已經差不多到了盡頭，因為租金的收入，差不多等於按揭金額的五成，當時有5個單位仍在供款，不能再跟銀行借錢。退休後我有一半時間都在深圳居住，當時見內地樓價仍便宜，寫字樓租金收入普遍有6、7厘，便將香港仍在供款的單位出售套現，轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報，當時人民幣升值，相信資產可一直水漲船高。」
YC在2010及2011年陸續出售部分香港物業，他承認現在回頭看，是「放得太早」，「我由中原指數（CCL）40多點開始買樓，到差不多80點放，賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣，不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升，YC也始料未及，但他亦已知足，「我目的是達到財務自由，多一層少一層也沒分別。」
3層港樓月收租3萬元
現時，他手持的4個香港、1個深圳的住宅單位都已供滿，港深各1個單位用作自住，另3個香港住宅每月總收租約3萬元，足夠應付YC及太太的生活開支。 另外YC還有退休長俸，閒時也兼職工作，以免跟社會脫節。他退休生活稱心，會在慈善團體做義工，發展興趣，參加攝影沙龍。「現在每日日程表都滿的，但以前返工做自己不喜歡的事，現在每日可做自己喜歡的。」他另有全資買入的6個成都商廈單位，一年租金收入達75萬元人民幣，大部分用於慈善捐獻，如捐助內地山區學童。 YC認為做包租公需有做生意的心態打理租盤，跟租客建立長期關係。他表示，自己的租金一般較市價低一成，肯花錢做維修保養，租客都願意長租。
撰文：葉卓偉
為了財務自由，你願意做出多少犧牲？
小明是個國小五年級學生，每天放學回家最期待的是就是玩新款的 Xbox 360 遊戲，不過在此之前他必須先通過一個考驗，也是他放學後覺得最痛苦的事情：寫完學校當天指定的功課，而且是在媽媽的監督下。
雖然小明常撒嬌式希望先跳過寫作業的階段，直接跟電玩主角敘舊，但從來沒成功的經驗也告訴他不用堅持太久，唉個幾聲後後就會乖乖的坐在書桌前開始寫作業。他的小腦袋清楚知道，如果沒有先寫完令人痛苦的作業，那一天就不會有自由時間去做想做的事。
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熟悉我的讀者應該知道，學生時我曾經為了存下更多的錢去理財投資，跟自己約定一年之內要儘量、儘量、再儘量的少喝飲料。不論是瓶裝、利樂包裝、手搖飲料都要霸氣的跟它們說掰掰，每天催眠自己白開水超級無敵好喝。先別笑我，因為我個人抗拒飲料的意志是天生薄弱，要我每天早起準時上第一節課還比禁止喝飲料容易。
「這一切都是為了存錢。」
「愈早開始，我的未來愈輕鬆。」
「就只是幾杯飲料而已，沒什麼。」
「我能堅持下去。」
當時我是如此肯定的告訴自己，而我也確實做到了；那一年下來我多存了好幾千元，對一個沒有打工收入的學生來說，十多年前還真是不小的金額。重點是，這些錢還有這段刻在心頭上的省錢經驗（有沒有那麼誇張），日後也成為我財務自由的重要基礎；當初存下的幾千元金額，也早已透過投資，倍數放大成數萬元，成為我財務自由靠山的資產一部分。
我常說，花錢是天生的，但存錢終究需要經過練習。
人生的每個階段都有不同的誘惑要面對。大學生希望騎的是全新機車；工作後不想風吹雨打而買車代步，過陣子開始想換更好的車；手上希望拿的是最新3C，提的是名牌包，踩的是流行鞋款……。
然而存錢的法則也告訴我們，愈晚開始累積財富，那麼後面要追趕的力道就更大，要追的距離也更遠，達到財務自由當然也更困難。所以說，一切還是回到那根本的問題：在收入有限的情況下，你願意做出多少犧牲，來換取日後更大的財務成功？或是給家人更大的保障？
底下就是我曾經做出的犧牲，：
- 在沒有預算前，我不讓自己被衝動消費的情緒給控制。
- 如果以前就能承受的不方便（如搭公車），有什麼理由現在不能承受。
- 為了之後去更棒、更美的地方旅遊，我選擇假日在家看書。
- 為了品嘗高檔的美食，我覺得平日吃簡單一點也無妨。
- 寧可先做預算存到足夠的錢，也不用信用卡刷超出能負擔的金額。
- 不會為了最新的功能而替換手中3C產品。
- 少買衣服，或是買平價基本款。
也因此我換到了日後更舒服的日子：
- 以前是非工作不可，現在是工作或不工作由自己決定。
- 可以選擇人潮少的時候出門。
- 吃過很多次的高檔餐廳，隨時備有下次的計畫。
- 出國買東西不用擔心預算。
- 不擔心經濟蕭條再次發生。
- 物價上漲不會帶來壓力，因為我的資產也會隨之成長。
- 從主動收入轉成被動收入，所以在休息玩樂時還是有錢流進來。
真實的快樂，往往需要長期的付出來累積
稍加留意，會發現需要你犧牲的享樂往往是比較短期，但後來能得到的快樂都是長期的，這種「交易」非常划算。3C產品總是會推陳出新，好看的衣服遲早會退潮，車子一上路就開始折舊；在經濟學中這些都叫做「消耗財」，買進來後就會開始跌價，財富也就這樣一點一滴的消耗掉。
花錢是人的天性，錢賺來也是要花的，但不要以為每次錢花下去就能得到真實的快樂。錢還是該花，令人心動的東西還是可以買，但你可以先少買一點，將錢留下來多一些，把那些錢存到能實現夢想的地方，投資到可以實現財務自由的資產上，這些才是真正讓人獲得長期快樂的方法。從另一個角度來說，如果先犧牲一點，換取財務逐年的累積，再透過被動產生的利息來購買Shopping，不是更無負擔，花得更輕鬆？
相信我，只要你有穩定的理財計畫，所有的犧牲都不會是永久的，但在財務上卻會愈來愈自由。所以，不論你是想討好其他人，或是覺得要對得起自己，希望你能記得在把錢支付出去之前，先學會分辨什麼才是重要的；先犧牲一點並沒有什麼，但是過去只會有一次，你的工作努力不該輕易的被花掉。