2019-03-05 12:00:36ckjds52999
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原標題：深圳新增住房商品房隻占四成 房地產換瞭一種玩法
?中國改革開放的最前沿——深圳，扔出瞭重磅炸彈。它正式宣佈：住房體制二次巨變！
?8月3日，深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》正式發佈，這意味著，被稱為先試先行的深圳房改，終於正式落地。
?對於深圳，房地產將開啟另一套模式、另一種玩法。一旦這種玩法被證明有效，極可能被推向全國主要城市，成為未來二十年中國房地產的新玩法。
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深圳樓市新政，“夾心層”將成最大受益者
新政規定，深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，將住房分為三大類：
第一類是市場商品住房，占40%左右，做到有能力的通過市場商品房來解決。將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持以中小戶型商品房為主。
第二類是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%，其中人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
第三類是公共租賃住房，占20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，建築面積以30~60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣傢庭租金為公共租賃住房租金的10%。特別是在過去保障的基礎上，進一步擴大瞭保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人、先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。
在多主體供給方面，除瞭以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房，還有住房租賃經營機構，市、區政府，人才住房專營機構，社區股份合作公司和原村民，企事業單位，各類金融機構，社會組織等各類主體，建設籌集各類人才住房、公共租賃住房等。
中國房地產面臨歷史性轉折
長期關註樓市的人不難看出，這次深圳樓市新政出臺，並不是一個孤立的事件。
一定意義上，深圳樓市新政可以視為是對剛剛落幕的七月政治局會議精神一個響當當的落地回聲。
大傢如果看看7月31日中央政治局會議公報，裡面房地產部分，總共給瞭73個字，7個分句。
下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
值得註意的是，政治局會議還提出：要加快建立長效機制。這次深圳樓市新政中規定的“四成商品房+六成人才房保障房”，可以視為建立長效機制的一個重要探索。
從這個角度看，深圳樓市新政，可謂住房制度改革啟航的重大信號，不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義。這透露出一個明確的信號：中國房地產正在面臨歷史性轉折。減少商品住房的銷售量，增加保障房供給，或將成為樓市下半場的大勢所趨。
告別房地產的過度依賴，一個重要原因，是普通城市居民已經扛不瞭房價的壓力瞭。
曾經有人算過一筆賬：深圳房價一路飆漲，平均房價高達53774元/平方米，平均工資卻隻有9030元，房價收入比高達34.74。
這意味著，一個70平方米的普通住房，一個普通之傢，需要不吃不喝連續工作35年，才買得起，這還不算來深高昂的租房成本、生活成本、子女教育成本、房價繼續上漲的預期等。
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告別房地產，另一個重要原因，是實體經濟已撐不起房價的野心瞭。前段時間，華為一些部門人員搬到松山湖，更是證明：房地產暴漲，會導致實業萎縮。
這次深圳這個石破天驚之舉，斷然宣示：國傢已經下瞭決心，對房地產調控正在全方位加碼！
深圳房改或對照新加坡住房體系設計
30年前，當中國的房地產緩緩啟動的時台中櫻花太陽能熱水器維修候，我們是以香港為老師的。
我們學習瞭預售模式，當房子還是空中樓閣的時候，就可以銷售。我們學習瞭土拍模式，以價高者得的方式決定絕大多數土地的所有權歸屬，而土地高拍的後果直接導致商品房高價。我們學習瞭商品房模式，將所有市民居住問題，推向瞭市場，由市場來自由配置，不論他們是窮人還是富人。
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甚至，我們還學習瞭“建築面積”模式，人們買到瞭100平方米的房子，可能隻能獲得80平方米的實際使用面積（這套計算方法，發源地香港已經廢除），等等。
這套模式，雖然幫助中國房地產快速發展起來，但是帶來的問題日漸暴露。
老師請錯瞭，就必須重請。而這一回很可能就是新加坡。
對照新加坡住房體系，可以發現多處學習的痕跡。
1商品房總量已經下降至50%以上，可以說這套玩法中，商品房不是主角，同時也可以說開發商也不是主角。
2主角是以政府為主導的民生住房體系，這套體系在新加坡叫做組屋，在深圳叫做政策性支持住房，這類房屋會在居住中占最大比例。
3兩個體系，民生福利性質越大的住房，戶型面積越小，新加坡組屋是這樣，深圳的政策支持住房也是這樣。
4 民生住房體系都有保護戶籍人口的條款，在新加坡隻有公民才能購買新的組屋，綠卡人士隻能買二手組屋。對於深圳，隻有戶籍人士可以買安居型商品房，而非戶籍人士隻能租房（低端）或申請人才住房（中高端）。
5保證一定小規模數量的商品房供應，既穩住瞭房價，也為高端需求提供瞭出口。同時，較低的供應量保證商品房的稀缺而不至於價格大規模下落。
按照節奏，還會有更多的政策需要完善出臺，包括：土地供應保證，民生住房的申請條件，防范政策住房的套利條款，等等。
以深圳為引領，各地會因地制宜進行制度設計
其實，早在雄安新區規劃設計之中，就醞釀著房地產發展新模式的試驗，而范本就是新加坡，高起點規劃、高標準建設。
今年，中共中央組織部、住房和城鄉建設部甚至為雄安新區量身定制瞭“赴新加坡新區建設與發展專題研究班”，目的就是培訓雄安新區建設相關人員學習借鑒新加坡在新區建設、城市管理等方面的先進理念、經驗做法，全面提升領導幹部推進雄安新區建設能力水平。
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中國房地產的玩法，真的變瞭。
中國社會科學院金融所研究員尹中立表示，1998年住房制度改革之後，我國城鎮住房供應結構大約90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位。深圳出臺的新文件，將住房供應結構進行重大調整，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的有力措施。增加保障性住房在住房供給中的比重是政府關於住房制度的一個目標。中國經濟高速增長的階段過去瞭，下一步面臨的是產業結構升級，如果房價上漲過快，會對高科技產業產生明顯的擠出效應。
在尹中立看來，深圳歷來是改革的先行先試者，這次“房改”不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義。他說，深圳的具體做法不見得在全國所有地方都適用，但毫無疑問，深圳的做法起到瞭引領作用，其他地方都會根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，房地產曾經對經濟的貢獻無可爭議，但是未來擺脫房地產依賴，減少商品住房的銷售量，可能會成為趨勢。
綜合新華社、央廣、財經、米宅米宅