文：大紀元首發 中港樓市冰火兩極 香港樓價續看漲
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大陸與香港樓市走勢，呈現冰火兩極。大陸樓市陷入寒冬，超過九成城市降價拋售之際，香港樓價卻持續升溫，居高不下。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，兩年前就突破九七最高位之後，月初再創歷史新高，最新報125.31點，三個月累積升6%。

中大亞太研究所最新調查發現，37.3%受訪者相信樓價升勢未完，較去年9月調查激增22.3%，比例更屬過去兩年4個同類調查中最高；而預計樓價下跌的受訪者則由28.9%，急跌至最新的11%。

樓市持續升溫之下，香港地產富豪、恆基兆業董事局主席李兆基25日在恆地業績報告展望中表示，目前本港處於低利率及高通脹的環境，為港樓帶來支持，樓價大幅下調機會不大，而亞洲第二大富豪呂志和料樓價持續按步上升，亦再次呼籲有能力者「有錢就不怕買(置業)」。

李嘉誠密集推新盤 低價促銷帶旺樓市

今年以來，香港新盤市場持續暢旺，下半年預計推出1.3萬新盤銷售，本年迄今一手私宅買賣登記總值已經貼近千億元大關，預計全年買賣登記約1.5萬宗，勢創近5年新高。

當中地產發展商、亞洲首富李嘉誠的投資策略，成市場指標。他在大陸頻頻拋售地產，大幅度撤資，在香港則轉為低價促銷密集推新盤，成為上半年套現最多的發展商，並因此掀起萬人搶購新盤的難得一見的景象。

旗下的長實繼低價成功促銷大埔嵐山I期，累售近600套後，旗下將軍澳日出康城緻藍天本月接棒登場，8月25日宣佈將於9月初正式開售，擺明和將於週六開售的新鴻基天晉IIIA打對台。


長實地產投資董事黃思聰表示，該盤將貼市價開售，又透露首批單位訂價會較吸引。該盤共提供1,648套，全數單位均為三房及四房戶，並強調不設開放式廚房。

號稱月月有新盤賣的新鴻基也不示弱，同日宣佈天晉IIIA連日來累積收票3,000張，成績理想。而首批推出192套，早前宣佈以貼市價開售，價單呎價1.21萬至1.44萬元，折扣最高11.68%。

新界東將軍澳成新盤大戰焦點

對於長實加入戰團，新地副董事總經理雷霆指，將軍澳整區發展成熟，有區內換樓客及外區客，有信心同時開售亦不愁買家，而且會成為市場焦點。新地代理助理總經理陳漢麟亦指，項目可吸引到不同客源。

本周還有多個新盤密鑼緊鼓開售，包括大埔嵐山一期、深水埠曉盈和九龍站君臨天下；另外西環浚峰、馬鞍山迎海第三期迎海．星灣御，以及北角THE PAVILIA HILL，料最快9月開售。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，在將軍澳新盤供應量大增的情況下，相信發展商開價都會貼近市價，以吸引買家為主，「還有上萬個單位正在排著隊等批預售。所以相信一手樓供應在短時間內都不會有問題的。預料未來仍然是一手樓盤主導市場，而且以較吸引的價格推出市場，吸引購買力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦說，短期內會凍結區內二手市場，但預料區內業主仍採取觀望態度，不會輕言減價。

港人置業難 小單位樓盤走旺

樓價高企，物業負擔能力比率連續4年負數，兼創歷年新低。中文大學早前公佈最新的香港生活質素指數為102.57， 屬02年以來第三低，當中經濟分類指數更受樓價及租金拖累，跌破歷年紀錄。調查更稱，以樓價和家庭入息中位數計算，要「不吃不喝不買」14年，才買到九龍區一個400呎單位。

港人工資水準難以負擔樓價，樓價為何仍居高不下？中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，主要是因為香港地少人多，住房有剛性需求，預計在樓價升溫之下，上車盤的細價樓將成為升盤主導力量。「結果就是越住越小了。以前有300萬可以買1千呎，現在800萬可能只可以買300、400呎。只不過是用住的尺寸，來減弱樓價高的震盪。」

劉嘉輝則指，香港目前息口低，是樓市持續熱烈的原因之一，「賣了樓吐了錢出來又沒有甚麼用途，因為息口低；第二，就是辣招副作用令業主不肯賣樓，因為賣樓再買要加重稅，不如不賣。」

梁振英房策扭曲市場

為壓抑樓價，香港特首梁振英先後推出額外印花稅(SSD)、廣受爭議的買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)；又積極推地，年初施政報告稱未來10年供應47萬個住宅單位，其中公營房屋每年2.8萬套，比長策會之前提及的共2萬套多出40%，私樓則維持約 1.9萬套。不過，樓市依然居高不下，令市民怨聲載道。

莊太量指，香港樓市的價錢非正常市場反映，主要是因為政府房策扭曲市場發展。一個是推出適用期達3年的額外印花稅，打擊業主換樓慾望；去年再推出買多層樓印花稅加倍，打擊業主投資慾望，令租盤來源減少，從而導致樓價、租金齊升。

對於梁振英聲稱加大土地供應量，來壓抑樓市升溫，莊太量就認為成效有限，因為供應量增加，令建築工人需求大增，帶動工資上升而導致建築成本增加，所以亦難令樓價下調。

學者：大陸熱錢是樓市升溫主因之一

至於大陸樓市降溫，而香港樓市卻持續升溫，莊太量指，主因是大陸是炒家主導市場，而香港仍然以用家為主，而熱錢湧港，相信湧入樓市的錢也有限，因為買賣要交重稅，打擊樓市炒風。

不過，城市大學經濟及金融系副教授李鉅威說，大陸資金仍然是推高樓市的主因，因為不少大陸豪宅買家都已經擁有香港身份證，統計上有出入。而且最近大陸反貪腐、人民幣貶值等因素，也都促使資金來港。

香港堪稱全球住宅最貴的地區之一。國際貨幣基金組織(IMF)近日指出，截至去年第四季度，在全球樓價漲幅最高的國家和地區中，香港排在全球第二位，樓價漲幅超過10%。

【大紀元2014年08月27日訊】

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