數據來源：Choice

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再看人口紅利，中國80年代的嬰兒潮時期出生的小孩現在也已經30多歲，該買房也買瞭，買不起仍然是買不起，這部分的購買需求已經不強烈。可是經歷這次嬰兒潮後，中國執行嚴格的“一胎”計劃生育政策，可謂“後繼無人”，再想有如此爆發性的住房需求的增長估計是很難瞭。即便是前幾天放開瞭而來，可是效果並不明顯，現在一二線城市不願生育的人太多，導致生育率並沒有得到明顯提高，近些年國內人口出生率一直維持在12%左右（見圖三）。反而是隨著生活水平和醫療水平的提高，人口老齡化已經逐台灣電動床工廠漸嚴重瞭。中國將很快進入“老齡化”社會，至於會不會出現“未富先老”，就要看中國經濟繼續發展的情況。

數據來源：Choice

圖三、1949-2017年中國人口出生率情況

對於那些還鼓吹說近期短暫的調整是上車的好機會，還說下一輪房價會上漲更高的大V們，我真是不知道怎麼說你們，你們說這話的邏輯何在？就因為房價連續漲瞭20年，那麼接下來還要漲10年？這道理也許說給3歲小孩聽還可以，拿到市場上來鼓吹老百姓買房的意圖何在？我想不言自明瞭。



圖三、1949-2017年中國人口出生率情況

對於普通讀者，缺乏對市場的認知，完全憑以往市場暴漲的經驗來看待這幾篇文章，質疑或是不贊同我的觀點都是可以理解的，因為這裡存在信息不對稱和房地產市場規律的分析能力差異，不足為怪。但是對於任志強這樣的資深的“房地產專傢”還在繼續看漲房價，真是讓人匪夷所思。永遠的多頭和永遠的空頭都是不符合市場規律的。我曾經說過如果房地產市場是政策性的市場，它理應回歸是用來住的功能；如果說房地產市場是投資性市場，那我想說的任何具有金融屬性的投資市場都是不存在永遠的牛市，都具有周期性。



正如我之前在《房地產中長周期性轉折點已經來臨》提到的“這兩年，國內GDP一隻在6.5-7.0%之間徘徊，從目前的增長態勢來看，再也很難有高增長的可能性（見圖二）。一是基數已經過於龐大，再保持很高的增長率，是需要多大的絕對增量來支撐？二是除瞭房地產行業能對GDP產生巨大的拉動作用外，目前仍沒有其他單個行業或是幾個行業能夠產生房地產行業如此大的拉動作用。”直白點講就是GDP不會再像以前那樣快速增長瞭。可以毫不客氣的說，一定程度上，中國的GDP是房地產堆積出來，這次中美貿易戰（雖然現在暫停瞭）還沒開始，我們就暴露瞭弱點，在很多高科技行業都沒有掌握核心技術。是繼續用房地產堆積GDP，還是需要轉型，尋求新的增長點？其實答案是不言而喻的。

四大因素轉變：中國房地產將退出歷史舞臺

或許上面分析很多對於一些人來說都是耳旁風，聽不進去。但是我們也可以從未曾失手過的投資超人——李嘉誠的動作來輔助判斷。從中長周期投資來看，李嘉誠在上世紀和本世紀以來，可以說從未失手過。李嘉誠從幾年前就可以拋售內地物業，進而近期也在拋售香港物業。估計會有人質疑，李嘉誠是不是賣早瞭，錯過價格高峰期。錯，正是人傢具有先見之明，所以才在有計劃、有序的撤離，李嘉誠都是大宗交易，而且政府和市場都再盯著他的一舉一動，如果在高峰期一並拋售，會產生什麼影響？估計到時候想撤都撤不瞭。

數據來源：國傢統計局

2.人口紅利已經釋放殆盡

圖二、2013-2017年全國GDP及增長率

過去20年，房價的上漲是經濟增長、人口紅利、貨幣政策、信貸政策等多方面因素的疊加效應導致的。隻是我想試問一下，這些因素發展到今天還有多少是存在的？







3.流動性寬松周期已過

貨幣政策。經濟快速增長期，擴張的貨幣政策無可厚非，前些年M2的增長率一直保持在15%左右，近期已經開始下降10%以下（見圖三），貨幣政策的措辭也是說要保持穩健的貨幣政策。另外，經過一而再的降準降息，目前銀行利率基本上處於歷史底部，有點金融常識人都知道基本上再無降息的可能性。如果在房地產市場經歷比較長周期的人或是有去研究過房價上漲原因的人，都能看到或是感受到，房價真正開始快速上漲是從2009年末開始的，當年為瞭應付金融危機的四萬億都去瞭哪裡，到現在就不言自明瞭。

數據來源：國傢統計局

1.GDP繼續快速增長難以為繼



我之前有說過，中國房地產的中長期拐點已經形成。這裡我想再次強調一下的是所謂轉折點來臨不是說房價馬上會掉頭向下、出現暴跌，我相信房價暴跌也不會是各方所願見到的。從目前的態勢來看，政府設置諸如“限購、限貸”等政策，是在有意凍結市場，讓成交量不會放大（見圖一），房價維持相對穩定，尤其是房價的絕對值穩定。如果房價絕對值是比較穩定的，那麼隨著經濟增長和人們收入增長，房價也就是在相對下跌。但是這裡有一個風險，就是目前房地產市場的投資者（或是投機者）杠桿率究竟多大，這決定“堰塞湖效應”發生的概率。

4.擴張性信貸政策不再

信貸政策。擴張的信貸政策支撐經濟快速增長過程中企業的資金需求，同時更是助長瞭房價的快速上漲。從去年開始，這方面的政策動向已經有所改變，包括前不久前的金融工作會議再次強調金融要支持實體經濟。未來信貸政策肯定更多定向支持實體經濟。從近兩年政府發文限制房地產企業融資就可以看出端倪，而實際上中小房企目前的融資問題已經比較嚴重，這也是為什麼近兩年房地產行業並購風起雲湧的重要原因之一。到2018年，房地產銷售端的按揭貸款的利率被多傢銀行進行普遍性的上調，且放款周期拉長；而房地產開發端的融資更難，不僅是融資渠道受限，而且融資成本飆升，享受低財務成本來支持擴張的年代已經過去，連一些大型房企都不得不接受成本在12%以上的資金。

圖一、2017年4月-2018年3月，全國商品住宅成交面積及增長情況

總之，從經濟發展漫長過程來看，房地產在中國經濟起到的重要作用正在逐漸退出歷史舞臺。所以政策方向在變、支撐其內在增長的人口、信貸等都在變。或許明白人都清楚，房地產市場周期性的轉變是必然的，隻是因為它牽涉太多人的利益，所以顯得猶豫不決，但不管如何都無法改變經濟發展規律和歷史發展的趨勢。

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