戴德梁行今 (7)日發表2009年不動產市場前瞻，總
經理顏炳立表示，房市目前缺乏追漲動能，僅有低接買
盤，新成屋的合理房價應是中古屋的 2倍，商業不動產
用收益率也應是借款利息2倍，今年B級商辦與零售店面
略有投資機會。他預估明年外資會瞄準不良債權 (NPL)
、壽險公司專注在售後回租部份，陸資開放後，將鎖定
開發型土地。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達
認為，10號公報約使建商去年購買的地價，損失約達 2
成。

顏炳立表示，政府救房市的政策，只是拿時間換空
間；對於房市在去年出現一窩蜂追價以「一場遊戲一場
夢形容」，他認為2009年會是最辛苦的 1年，從媒體房
地產廣告量就能略知端倪，房市景氣不僅烏雲密佈，更
看不到燕子。

顏炳立說，救房市、救經濟的對策紛紛出籠，代表
政府看到很多嚴重問題；目前任何投資都出現恐懼，代
表景氣非常嚴峻，並預估台灣央行可能將利率降至零利
率，才會逼出所有閒置資金。

但是，政府房市政策利多使賣方價格掛在高檔，只
要成交價沒有出現恐慌性殺盤，就不會出現真正低點，
真正低階買氣也不會出現；顏炳立指出，今年 A級商辦
成交量可能會持續萎縮， B級商辦只要價格下修，就會
有投資機會。

零售店面則因開放陸資、陸客帶來的人潮，也會有
投資機會所期待，但社會各界不應對陸資議題過分樂觀
，顏炳立以「天真活潑又可愛」形容過度期待陸資的情
形，因為就算陸資投資台灣房市，收益率還是得回歸台
灣民間的購買能力。

合理房價方面，顏炳立認為，要看所得，但是目前
可支配所得也來到低檔；他建議，新成屋每坪價格應該
是中古屋每坪價格的2倍；商業不動產用收益也應該是借
款利息的2倍，才算合理。他也提醒民眾，房仲公佈的成
交價格，只能代表行情，不一定合理。

顏炳立指出，今年外資會收購台灣的不良債權，壽
險公司還是會看上售後回租的案件，市區收益率則至少
4%、郊區收益率也要有4.5%。陸資會鎖定中長期投資機
會，購買開發型土地、造鎮為主；建商拿到執照可能會
先觀望，並等待2年寬限期的喘息機會。

楊長達對10號公報實行後的不動產估價發表看法，
比較去年與今年的估價，他預估10號公報會使建商在20
08年年初、年中的購地價格，下修2成；建商也願意接受
2成跌幅。

楊長達也對房價底部作出預測，他說，從買方的角
度，買方經濟力可決定價格；因此這波房價的底應該是
10年前撐起房價，當年因電子業發展而撐住的房價，應
該有機會25%下修空間。

此外，楊長達也說，今年上半年的房市將延續去年
第4季的趨勢，只有租金可能有機會比去年第4季上漲；
今年第3季過後，則需要觀察政府政策的執行程度才能有
更明確的預估。