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政策變化不大 市場悄然調整
在很多人看來，中國的房地產市場是典型的"政策市"，但是這一看法在2014年遇到瞭挑戰。2014年上半年，在中央政府未出臺新調控政策的前提下，房地產市場卻呈現出交易量下跌、價格調整幅度加大的特征。進入6月份，雖然有些地方政府已經開始推出救市舉措，但市場卻反應平平。樓市是否進入又一輪拐點，引人關註。
從全面調控到分類調控
今年全國"兩會"的政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。沒有提加強對房地產市場的宏觀調控，更沒有將降房價作為調控目標，這在近幾年來政府工作報告中還是首次。對此，李克強總理在中外記者招待會中再次表示，對於合理的自住需求，要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應。對房地產市場則要因城因地分類進行調控，抑制投機、投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
政府的這一變化顯示，中國的房地產市場分化相當明顯，一二線城市，尤其是一線城市熱度不減，而三四線城市則面臨著相當大的困難。從全面調控到分類調控，這讓很多房地產開發企業為之興奮。分類調控意味著樓市發展進入第二階段，調控存在繼續加碼的可能性，但一刀切的政策不會再出現。對於一二線城市來說，在繼續嚴格調控的同時，一方面將加大供應力度，滿足剛性需求，另一方面將增加中小套型的商品房和共有產權住房供應，減去不合理的需求。
雖然沒有出臺進一步的調控措施，原有的限購限貸政策並沒有在中央政府這個層面上有所放松。不過，進入五六月份之後，隨著房地產市場的變化，一些地方政府有些坐不住瞭。出於刺激樓市從而緩解地方經濟增速下滑的考慮，6月，多地出現瞭許多"取消限購"的烏龍事件，數個城市取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然"取消限購"並未真正實現，但是這些地方政府也表示"未來會有所調整"，這表明各地通過調整限購政策"救市"之心已讓市場相關方"心知肚明"。近日呼和浩特發文正式宣佈取消限購，也成為全國首個明文取消限購的城市。
資金緊缺始終困擾市場
房地產是資金密集產業，沒有資金的支持就寸步難行，這不僅對開發商來說是這樣的，對購房者來說也是如此。恰恰"錢荒"就一直貫穿2014年上半年的房地產市場。其實早在一兩年前，開發商從銀行貸款就已經不是一件容易的事情瞭，尤其是對中小開發商，銀行在貸款時更是嚴之又嚴。不過相對來說，銀行對房貸始終還是比較寬容的，尤其是對首套房貸，基本上能夠保證基準利率甚至小幅利率優惠。但是這種情況，在2014年上半年也出現瞭變化，很多銀行上調瞭房貸利率，甚至對首套房貸也開始利率上浮，個別銀行甚至暫停瞭房貸的業務。
銀行的這種變化引起瞭央行的關註。5月中旬，央行召開瞭住房金融服務專題座談會，要求商業銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發放效率並合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初，銀監會官員也就房貸政策表態，要求銀行大力支持首套住房需求，同時，抑制投資和投機性的住房需求，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產生瞭積極的影響。6月16日，為響應和實施國傢定向調控及微刺激政策，央行年內第二次實施"定向降準"措施。業內專傢分析，4月和6月兩次"定向降準"對房產市場產生瞭微刺激作用，銀行業機構的房貸業務有改善跡象。
雖然央行否認這是在救市，但支持首套房貸，是銀行和銀監會準確落實差異化住房政策的職責所在。當然，商業銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準，甚至給予優惠，取決於商業銀行貸款的安全性、流動性和盈利性，"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產市場形勢看，未來房貸寬松的可能性不大，貨幣信貸再次大舉進入房地產領域基本無望。
以價換量已成房企共識
國傢統計局6月18日發佈的數據表明，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下跌，為近兩年首現，如果包含持平城市，價格止漲城市數量接近八成。四大一線城市中，上海和深圳新房價格環比均出現瞭下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。這被部分人士解讀為房市可能出現調整的"拐點"。
房企對市場的感受是最直接的。從部分上市房企公佈的業績報告來看，一半以上都沒有實現時間過半任務過半的目標，出現瞭業績下滑或預虧，個別房企銷量甚至同比下降一半以上。不過，眾多房企也並非全軍覆沒，去年的"千億軍團"銷售業績普遍表現良好，顯示出超大型房企的實力。從大連房地產市場來看，呈現出與全國樓市基本一致的走勢，進入三四月份之後，很多開發商就感受到瞭市場的涼意。業內人士認為，與前幾次調整不同，這次市場震動主要是市場內部矛盾爆發，而自我解決需要時間來解決，需要找到新的市場平衡。
基於當期經濟形勢和房地產市場特點，中央或將繼續采取金融措施支持自住需求，合理引導和穩定市場預期，地方政策微調也將短期刺激市場，下半年需求或將緩慢回升。不過，在整體市場處於下行通道時，開發商隻有兩種選擇，一是橫盤惜售、靜待市場復蘇，二是調整價格預期，用低價杠桿撬動銷量。面對本輪調整，多數開發商除瞭放緩開發節奏之外，做出的選擇就是以價換量，畢竟生存才是第一位的。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/07062802691.shtml