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大悅城註入在港上市公司 中糧系地產雙平臺操作
持續數年之久的中糧系地產業務整合藍圖，終於日漸明晰。
中糧置地控股有限公司(00207，HK。以下簡稱中糧置地控股)日前發佈公告稱，公司於2014年9月12日訂立收購協議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發、經營、銷售、租賃及管理"大悅城"旗艦品牌項下綜合體項目，即擁有位於北京、上海、天津、煙臺及沈陽的六項綜合體項目組合。
蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，"大悅城經營狀況一直是比較好的，如果註入香港上市平臺，通過評估物業增值，對於上市公司的業績會有極大的促進。"
而對於目前多傢公司都存在的雙地產業務平臺，宋延慶直言，集團內部住宅與商業的產業協同是關鍵問題。
六綜合體項目裝入在港上市公司
中糧置地控股公告顯示，於2014年9月12日，與中糧置地有限公司、亮翠有限公司及妙稻有限公司訂立收購協議。據此，中糧置地控股同意購買，而中糧置地及亮翠各自同意出售各自目標公司全部已發行股本及股東貸款，總收購代價為124.6億港元。
至此，中糧置地控股將全資擁有這六個大悅城項目，分別是北京西單大悅城、沈陽大東區大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城及煙臺大悅城等項目及其項目公司。此外，其還擁有北京中糧廣場、北京安定門項目及上海中糧大廈等項目的非控股權益。
這意味著，目前中糧集團旗下已開業運營的大悅城項目，都將註入在港上市平臺--中糧置地控股。
為瞭打通上市之路，中糧集團很早之前已開始籌備。早在2011年，中糧集團董事長寧高寧曾表示，中糧集團籌備分拆旗下的商業地產，計劃在香港或A股上市，並表示看好中糧商業地產未來的租金前景。
一直到去年9月，中糧集團註資香港殼公司僑福企業最終敲定，收購總代價為141.67億港元。完成註資後，中糧集團的持股量將增至75%。
僑福企業公告稱，註資後的僑福企業將成為中糧集團的境外上市平臺，擁有其綜合體及其他商用物業，將擁有強大實力為物業開發籌集資金。完成此次註資後，僑福企業正式更名為"中糧置地控股"。
據中糧集團對二者的定位，中糧置地控股是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，包括酒店、旅遊地產等，未來業務重點是商業地產；中糧地產(中糧萬科長陽半島 中糧祥雲國際生活區)則以住宅地產為主。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，自去年10月份以來，中糧就曾展開瞭托管大悅城的工作。在8月27日，中糧置地控股在香港舉行的2014年中期業績會上，中糧集團副總裁、中糧置地控股董事長周政曾表示，自去年托管後，目前這些資產已順利劃轉到香港上市平臺--中糧置地控股。
"將大悅城的資產註入在港上市的平臺，無可厚非。對於中糧集團來說，香港上市平臺對於資產評估的增值，可以對其收益帶來積極作用。而近幾年中糧集團旗下的地產業務收獲的成績單並不十分亮眼。"一位不願具名的分析人士對 《每日經濟新聞》記者如是說。
不排除用並購等拓展大悅城項目
"大悅城"一直都被視為中糧集團在商業地產方面的代表作，而大悅城未來的經營運作方式也成為眾人關註的焦點。從目前此宗收購來說，已經開業運營的大悅城項目已由中糧置地方面負責，但根據之前中糧集團計劃未來5-10年全國拓展的20個大型商業地產的規模來看，剩下的項目如何運作更為關鍵。
昨日(9月15日)，中糧置地控股相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，根據中糧集團向中糧置地控股授出的認購期權，本次註資收購瞭認購期權范圍內的全部大悅城項目。"目前，中糧置地控股在深圳尚無大悅城項目，未來公司將積極探索，協調內外部資源，尋求可能的機會。"
對於未來中糧信貸房屋買賣注意置地控股會否加入其他大悅城的開發建設中，上述相關人士表示，未來中糧置地控股將積極關註公開市場土地招投標信息，進入大悅城開發、建設、運營及管理的全過程；同時不排除並購或尋求股權合作等形式進行輕資產拓展方式發展大悅城項目。
伴隨著中糧集團海外上市平臺的拓展，旗下的地產業務也基本完成瞭A+H的戰略佈局。雖然這被很多房企視為理想格局，但在集團內部，無疑也存在平臺之間業務交叉協同的難題。"特別是商業物業開發，根據現在的土地出讓肯定都包括配套的公寓等住宅開發，這避免不瞭兩個平臺的同時介入，也許之前劃分的都比較清楚的，但很可能走著走著就不清楚瞭。"在宋延慶看來，這樣的案例發生在很多擁有雙平臺的房企身上。
宋延慶同時表示，受制於內地融資環境的嚴峻，目前包括中糧、綠地、金地、方興以及萬達，都在尋求將持有型商業地產管理公機車貸款信貸年息司獨立上市，A+H的組合也會成為行業趨勢，但關鍵問題就在於雙平臺的協作。
"商業物業從凈利潤的角度、稅務籌劃的角度如果是先持有，就可以少繳納所得稅。不過，持有的時間一長，租售比的不合理也會導致不賺錢，所以2~3年後賣給上市公司，也相當於資產證券化，而上市後通過評估資產增值。"宋延慶進一步說道，商業項目的住宅開發以及商業持有部分，需要在兩個平臺之間交叉協作，"最關鍵的就是集團內部住宅與商業的產業協同問題，是否能夠妥善處理。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.農會信貸年息借貸增貸轉貸cn/2014-09-16/09432910088.shtml
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