2017-12-07 16:54:18bhb397zt95
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2017年以來截至昨日，有關房地產內容政策已經接近180次。更有扼住咽喉的限購政策：一個人一張身份證隻能新購買一套商品住房，購買第二套房商業性個人住房貸款首付款比例不能低於40%。
現在限購的城市已經達到47個，未來還要繼續往三線和四線蔓延。
到底該不該買房？樓市傳來的三大消息告訴我們，沒買房的會計恭喜瞭！
一、9月28日上午，國土部正式宣佈：全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點
意思就是，城gps物流車隊管理郊或者城中村農民集體所有的建築用地，國傢要拿來統一建造住宅用於住房租賃。武漢是試點地區，而北京已經開始著手，完善購租並舉的住房體系，租房黨的春天到瞭。
二、一直緊跟國傢政策的馬雲也迅速跟進，上線瞭全國首個智慧住房租賃監管服務平臺——杭州市住房租賃監管服務平臺
這個平臺有杭州住保房管局和阿裡巴巴兩個服務通道，可以實現像刷淘寶一樣選租房房源。
三、再加上上海公開出讓瞭兩幅租賃住房用地，項目建成後將至少提供1897套住房房源，這些房隻準租不準買
廣州也宣佈瞭“租購同權”，即賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。
住房城鄉建設部會同國傢發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等九部委聯合印發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
雖然短期內政策落地有眾多不可抗因素，甚至優質資源地區的房租將會大漲，但是國傢推行購租並舉政策的決心勢不可擋。
年輕人買不起房在全世界范圍內都是很普遍的現象，如果租房能規范起來，享受到買房一樣的權利，以後會不會租房成為更主要的生活方式呢？大傢的焦慮感也會因此下降呢？
往下看
財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
房地產稅征收原則確立立
肖捷在上述文章中，首次明確瞭房地產稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。
立法先行
在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法後征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。
充分授權
“所謂充分授權，應該是給地方政府充分授權，讓地方根據實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇說。
國傢行政學院教授馮俏彬也持相同觀點：“各地房地產情況差異大，因此地方政府對當地房地產情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權范圍內選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利於房地產稅平穩落地。”
肖捷表示在中央統一立法和稅種開征權的前提下，根據稅種特點，通過立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。
分步推進
“分步推進原則意味著房地產稅征收，可能采取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。” 中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為。
房屋的評估值如何確定？
此次肖捷文章提到對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，此前業內達成共識的按評估值征稅首次明確。
業內專傢表示，房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格），但由於近些年房價上漲較快，因此最終評估值應該會有折扣。
現行的針對工商業房產征收的房產稅在計稅時，對房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納，具體標準由地方確定。
如果房地產稅來瞭，誰最害怕？
在中心城市囤積瞭大量住宅的人
傷害指數★★★
從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產稅，是很有可能的。對於擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。
盲目購買瞭旅遊物業、養老地產的人
傷害指數★★★★
如果不是頂級旅遊區，不是配套好、位置佳的房子，旅遊地產隻能等著免征房地產稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。
盲目購買瞭三四線城市郊區、新區住宅的人
傷害指數★★★★
絕大多數三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買瞭住宅，未來開征房地產稅後也會非常慘。
加杠桿、超承受能力買多套房的白領
傷害指數★★★★
如果房地產稅的開征，會讓房價進入一個平穩期，房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。
在三四線城市囤積瞭大量住宅的人
傷害指數★★★★★★
相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多傢庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。
手中有多套房、負債率非常高的炒房者
傷害指數★★★★★★
房地產稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公佈後，會加劇市場的僵持，目前仍然拿瞭很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們隻能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。
在政策落地之前，咱們會計人可以未雨綢繆，先學學出租房屋的稅務處理吧！一、增值稅
1.企業出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。
2.經營租賃方式將土地出租給他人使用、車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
3.一般納稅人出租房屋，全額開具增值稅專用發票或普票發票。
（1）適用稅率為11%，可抵扣進項稅額；
（2）符合條件可選擇適用簡易計稅，按5%征收率計算繳納增值稅，不可抵扣進項稅額。
（3）一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。
（4）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。（財稅〔2016〕36號）
（5）房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。（財稅〔2016〕68號）
（6）一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2016〕47號）
4.小規模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅，可以全額自行開具或代開增值稅專用發票。
小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.自然人出租房屋
（1）自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
（2）自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
（3）自然人采取預收款或一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
（4）其他個人出租不動產，申請代開發票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅專用發票或者增值稅普通發票。
6.個體工商戶出租房屋
（1）個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
（2）個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%；
個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。
7.納稅人自行開具或者稅務機關代開出租不動產增值稅發票時，應在備註欄註明不動產的詳細地址。
8.提供租賃服務采取預收款方式的，其增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
9.2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。
10.軍隊空餘房產租賃收入，免征增值稅。
11.納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於增值稅視同銷售服務。
二、房產稅
1.企業出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
2.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。
3.對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。
4.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。
5.2016年1月1日至2018年12月31日，對公共租賃住房免征房產稅。
6.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
7.房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。
三、印花稅
1.企業出租房屋簽定的租賃合同屬於財產租賃合同，需按規定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。
2.各地執行口徑仍按照印花稅條例規定，依據合同所載金額確定計稅依據。合同中所載金額和增值稅分開註明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開註明的，以合同所載金額為計稅依據。
四、企業所得稅
1.企業出租房屋取得的收入需按規定計算繳納企業所得稅。
2.租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
五、個人所得稅
個人所得稅：按20%稅率計算繳納。
1.由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用（每次800元為限，一次扣不完的，可在以後期扣除）
2.稅法規定的費用扣除標準：每月（次）收入不超過4000元的扣除800元費用；每月（次）收入超過4000元定率減除20%費用。
3.個人所得稅計算公式：
（1）每月（次）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；
（2）每月（次）收入超過4000元：應納稅所得額=【每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）】*（1-20%）；
（3）應納所得稅額=應納稅所得額*20。
六、其物流車隊管理系統他稅種
根據《財政部 國傢稅務總局關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規定，自2016年1月1日至2018年12月31日：
1.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成後占地免征城鎮土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。
2.對公共租賃住房經營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。
3.對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。
4.對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
5.企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。
6.對符合地方政府規定條件的低收入住房保障傢庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。
7.對公共租賃住房免征房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產稅優惠政策。
01、草根們（Diaos們）的訴求
房產稅這三個字早些年根本沒人知道，也鮮有人提。十年前你跟人講買房子每年還要交一筆稅金，估計對面那人要抽你。所以，當時“房產稅”對絕大部分人來講就是三個字——沒聽過！
那這個詞是哪一年開始火的呢？
2010年！
2008年美國的次貸危機讓房地產崩瞭，中國的房地產難免遭殃，正當大傢都水深火熱的時候，四萬億來瞭，於是2009年，中國的房價經過短暫的回調後，在寬松的貨幣政策刺激下一路走高。
於是，出現瞭一個矛盾：美國房價往下走，中國房價往上走。大夥心理不平衡啊！
房價的一路走高惹得很多人紛紛不滿，於是在2010年7月22日，財政部舉辦的地方稅改革研討會上，有相關人士表示，房產稅試點將於2012年開始推行。但鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始，於是，後來就有瞭上海和重慶兩個城市的征稅范本。
再後來，每次房價上漲，草根們就開始在媒體上造勢，建議國傢馬上出臺房產稅並在全國推行，說的越來越多，在這些草根們的精神信仰中，隻有房產稅才能拯救自己的北上廣深住房夢。
要知道，草根們的認知水平很低，他們有什麼訴求呢？
很簡單，有兩個！他們認為：
（1）我們之所以買不起房，就是因為很多權貴占據瞭大量的房源，很多炒房客手中持有多套住房並哄抬房價，這才使得我們買不起。所以，一定要收房產稅！打擊這些擁有多套住房的群體，讓他們恐慌性拋售房產，這樣才能房價下跌讓我們能夠買的起房子。
（2）然後，我們買瞭房子，不要問我們收稅，因為我們就一套，我們是剛需！所以，要實行首套住房免稅的政策，這樣才合理！並且如果我們以後有錢瞭，想改善，一定要按照人均不低於多少多少面積收取才行，這樣才顯得公平！
所以，趕快出臺房產稅並且全國推行吧！
這種單線性的邏輯思維隻能證明一件事，那就是：
草根（Diaos）=SB!
02
我們的國情，房產稅難產的原因
1、征稅目標界定悖論
我國自打建國後，大約頭五十年主要都是分配住房時代，真正的商品房時代隻有十幾年。所以，你如果真的用足跡走遍城市每一個角落，你就知道，房子類型的復雜性超乎你的想象。
我們有商品房、經濟適用房、房改房、軍產房、央產房、兩限房、自建房、集資房、市區內以及城鄉結合部的宅基地建房、直管公房、自管公房、拆遷安置房、違建房、商業公寓住房、廠房改建住房、學校自建房、別墅、職工宿舍、小產權房等等五花八門類型產權的房子。
這些房屋種類不同，建築質量不同，產權成分復雜，市場估價更是無法精準衡量。我們如何用同一個標準去收取這麼多五花八門的房屋的稅？！
難！不是一般的難！你想短時間捋清楚中國堆積幾十年的問題，根本不現實。
並且這種實際的國情問題會導致接下來更重要的一個環節困難——收稅成本！
2、收稅成本悖論
我們要明白，國傢收稅的目的是幹嘛的？
對一個項目收稅，目的很簡單，就是你賺的錢或者擁有的東西，占瞭國傢的便宜，好處拿的太多瞭，所以要交一部分出來。
但是，房產稅的征收，由於其特殊性，收稅成本會極高。
第一，剛才講瞭房屋有一二十種類型，如何定一個公平的標準，讓大傢心甘情願的給你交稅，這是很難的一件事。需要大量的人員去實際摸排，具體調研，並且出方案，還得安排專門的收稅工作人員來幹這個活，這都是需要大量成本。
第二，一直以來，中國人繳稅都是流轉稅，什麼意思呢？你10塊錢買的東西，15塊錢賣瞭，那你掙得這5塊錢要交出來一部分，也就是我們說的增值稅。
因為自己賺錢瞭，所以大傢交稅也就沒太大的抵觸，並且交稅說明你賺的多，反正都是增量的東西，大傢也就交瞭。但是，房產稅征收對象是存量資產。
我100塊錢買瞭一個東西，用的好好的，過瞭近幾年你突然說每年要給我交幾塊錢，我就不樂意瞭。買的時候你怎麼不說過幾年還要交錢啊！一旦不樂意，就會出現抗稅，而抗稅執行也是需要成本的。
所以，一旦收稅的金額不達預期，而收稅執行成本很高的時候，政府收稅的動力也就大打折扣。
比如上海2015年財政收入6400億，而從住宅上面收到的房產稅有多少呢？估計占總財政收入的百分之一都不到。
賺最少的錢，費驢勁兒得罪瞭廣大中產階級。所以，地方政府對收房產稅，沒有半點興趣！
3、首套房免稅悖論之“房價塌陷危機”
而首套房免稅政策，這個乍一看是合情合理的。但實際上根本無法合乎邏輯。
首套房免稅政策會讓投資房產的資金集中精力攻擊一二線城市優質房源和大面積住宅。準備遷移上述這些城市的人們會毫無疑問拋棄掉那些沒有前途三四五六七八線城市、鄉鎮的房屋，轉而湧入一二線和環深滬的強三線城市。
也就是說，傢鄉的房產是完全可以拋棄掉的。
這種實際行為會使得四線以下城市的房價直接快速崩塌。這將導致區域之間更加不平衡。換句話說，人們會更珍惜自己首套房資格，這種行為不僅不會降低一二線城市的房價，反而會助推資金的不斷湧入！
4、首套房免稅悖論之“愚昧與貪婪”
我們每年都有幾千萬的年輕人從廣大的三四五六七八線城市鄉鎮來到一二線城市上學、創業、打工奮鬥。每個人都留在這裡，想在這些燈紅酒綠的大都市有一個安穩的居所。能夠理解，人往高處走，水往低處流。但是這些外來人口進入一二線城市後，不斷叫囂趕快出臺房產稅，這種行為就愚不可及瞭。
別忘瞭，你也有房子。
中國統計局早前就做過全國范圍的調查統計，中國九成的傢庭是擁有住房的。中國的住房擁有率在全球都是靠前的。不要質疑統計局的數字，這個並不是虛誇。那為什麼很多人說自己沒房子呢？
因為你傢的房子在老傢，在廣袤的三四五六七八線城市城鎮中！
比如你傢在開封，卻去上海打工創業，你在上海沒房子，但是你傢在開封有房！
一旦征收房產稅，你如果在上海掏瞭一百多萬買瞭一個小戶型，這是要征稅的！
並且隨著歲月流逝，你祖父輩在老傢的房子繼承到瞭你的頭上，照樣要收稅！所以，看清楚現實狀況再喊！
就像老趙天天嘲笑別人的媳婦出軌結果自己的兒子長大後特像隔壁的老王。
5、房產稅的本質誤解
再來聊聊剛才講的政府收稅之後來幹什麼？
問題的答案很簡單：政府收稅，取之於民，用之於民。城市的建設維護、建醫院學校公園啊、修路修地鐵修橋啊、警察維持治安啊等等，都要花錢。
草根們天天說人傢國外收取房產稅怎麼怎麼樣，什麼怎麼樣！
人傢收房產稅的國傢房價就一定低瞭？美國房價低瞭？歐洲房價低瞭？還是澳洲房價低瞭？
美國紐約的房產稅平均6％左右，但紐約的房價全美最高，從美國2001開始提高征收房產稅到現在，紐約的房價漲瞭三四倍！
所以，不要信口雌黃。
任何一個政府收走房產稅之後就是要把錢用到老百姓的身上。作為個人，沒有能力去改善推動城市的建設發展。所以政府必須集合所有人的稅收去大面積大規模的推動城市的建設、治安、教育、環境等等。而這些行為才能更一步使得你的房屋進行增值，這才是房產稅的意義。
而我們廣大的草根，天天拿著房產稅當房價下跌的虎頭鍘，你根本就沒有搞明白房產稅的收稅意義與本質，就跟著一群傻缺經濟學傢瞎喳喳。
6、房產格局未來的變化，房產稅更難出產
從我們房產擁有者的情況來看 ，過去持有房產的大頭是居民，居民買房子一方面自住，一方面用於投資。但是，十九大開完之後，大傢都知道瞭吧，未來房地產是要往租賃市場那兒去的。
租賃市場為主導意味著什麼呢？意味未來持有增量房產的大頭是機構。新增住房將有大比例的擁有者是央企地產公司、國有機構等。保利地產前幾天發行的50億Reits已經獲批，未來這將是市場的一個主流。為什麼是保利呢？因為保利是央企。
所以未來以租賃為主導的房地產市場，機構們所追求的第一目的並不是房價的漲幅。而是長期穩定的租金回報。
而這種市場結構將導致房產稅的開征更沒意義。國傢征稅的目標將是國央企房產公司等機構，這就等於國傢自己收自己的稅？！這不凈瞎折騰麼！
03、小gps車隊管理平台記
說瞭這麼多，大傢也明白瞭為什麼我國房產稅這麼難出臺並且全國推行，我國的國情確實十分復雜。
自打去年全國全面營改增和今年十九大提的未來住房市場租賃為導向，後面房屋的稅收完全可以通過租金增值稅部分來收取更合理。所以，未來房產稅的全面出臺，可能越來越難產。
總結一下，收房產稅，沒意義，沒意思，更沒功夫！大傢仁者見仁智者見智吧！
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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