在全球各大央行加息的影響下，多國的房地產行業正在經歷巨變。美聯儲加息導致全球最大地產資管黑石集團暴雷，美國的房價正在加速下跌。與此同時，亞洲市場中的房地產市場也在激烈的震盪中。

 
韓國房價已經跌穿了。據網絡公開數據顯示，韓國首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%。跟著房價、成交量一起暴跌的還有韓國的公寓入住率，也跌到了70%以下，銀行斷供數達到數百萬級別。更讓人感到恐懼的是，大量房東因為還不起錢，緊急出逃，導致租客自殺，從而引發全球的廣泛關注。

房東還不起錢，為什麼租客自殺呢？這主要還是因為韓國“全租房”的“套娃”遊戲。

導火索——韓國獨特的“全租房”制度

為了弄清韓國房價為何會跌，那就要清楚韓國的房價為什麼會漲。 2020年新冠爆發之際，歐美國家選擇“躺平”，那時韓國得益於文在寅政府積極防疫，韓國的資產成為全球市場熱門的存在，當然也包括房地產。再加上以美國為主的歐美國家持續“放水”，韓國也緊隨其後加入其中。 2020年疫情的爆發，韓國的基準利率降到了0.5%，再一次推高房價。

此次能夠在短時間引起全球的關注，主要是因為韓國的一名租客自殺。而韓國獨特的“全租房”制度是逼死租客的直接元兇。所謂的韓國“全租房”制度是房客一次性支付房價的70%或者80%作為押金，然後房東就把房子免費租住兩年。期限到了之後，房東返還房客租房支付的押金。

要知道韓國的房價僅次於中國香港，位列全球第二。大部分的年輕人沒有那麼多積蓄承擔如此高昂的費用，這時韓國的銀行就會為房客提供“全租房”貸款，利息只要租金的25%。假設一名韓國人需要租住一套價值300萬的房子，首先他要支付給房東210萬的押金。但是，你去銀行貸款210萬作為押金，交給房東，你就不用付租金了。這時，你只需要支付銀行利息1500/月，每個月租房就能節約幾千塊錢。

在上漲的房價面前，房東可以利用住房吸引租客的押金，投資更多房地產。只要韓國的房價維持在高位，利率保持低位，房東可以用“套娃”的方式購買更多房子，租賃給更多的房客，獲得更多租金。

房東和房客不斷加大“籌碼”，在全球各大央行加息，利率上升後。加息就會變成的房地產一劑猛藥。這也是韓國房價在連續漲了19年之後，現在崩盤的重要原因。

自2021年8月以來，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施。截至2022年11月，韓國央行在1年零3個月的時間共上調9次基準利率，其中7次上調25個基點，2次上調50個基點，累計加息275個基點。

而居高不下的利率進一步遏制房屋需求，一方面房東需要承擔劇增的還貸成本，房客的貸款的負擔也日益加重。伴隨著韓國利率走高，很多房東卻由於連環炒房無法支付房客押金，只能選擇賣房子以獲得周轉資金，賣房的越來越多，房地產泡沫便開始破裂，也成了樓市降溫的重要原因。

 【韓國利率圖】

韓國樓市的噩夢結束了麼？

房東跑路，租客崩潰，這並不是韓國房地產噩夢的全部。歷史的經驗告訴我們，地產金融鏈條的崩塌才是此次事情背後的縮影。

僅在2022年，韓國共發生2073起全租房押金併吞案，金額高達七千億韓元。根據韓國媒體報導的稱，韓國30家大型建築企業中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產上市開發商的營業利潤完全無法償還利息，韓國房地產已經陷入流動性危機。與此同時，韓國信貸市場迅速惡化，企業貸款難度直線上升。

房地產的需求也是市場所關注的重點。眾所周知，韓國人口總和生育率為0.78，屬於世界倒數第一，低生育率也會為韓國未來房價添加無形的阻力。

其實早在之前，韓國政府已經開展了大規模的救市政策。 2022年10月，韓國就出台了50萬億韓元救市計劃。不僅如此，前不久韓國又大幅下調房屋參考價格，為降低房產稅鋪路。甚至有傳言，韓國要劃定房屋底價，類似“限跌令”政策。但在快速的“雪崩”下，時間已經不多了。

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