【PODCAST 動口不動產11】飯店危老重建！市場最愛4大類型
由於疫情衝擊，國境仍未全面開放，國內老飯店受不了虧損，大多以重建或改建來求生存。目前國內飯店重建/改建潮方興未艾，且改建案量總銷恐將飆破千億元，這麼多飯店業者想要做重建/改建，有多少眉角要注意的呢？而飯店重建/改建後能轉變為哪4大類型呢？今天又再度請到危老重建的專家，安信建經全案管理顧問葉智勳經理來為您解析，千萬要聽到最後喔！
客座嘉賓：安信建經建築開發部—葉智勳經理
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本集重點：
# 飯店業者會想要改建的原因有哪些？
# 飯店業者有辦法自己來重建嗎？專家建議怎麼做？
# 對於飯店業者想申請危老獎勵，依安信的經驗會有哪些建議？
# 飯店重建後的榮景及方向有哪些？
# 專家給予想要重建的飯店業者的建議
►飯店業者會想要改建的原因有哪些？（01:11秒處）
由於受到疫情衝擊，國內老飯店受不了虧損，有些業者是多角化經營，例如：「晶華酒店」分客房類型並加強餐飲服務部份、有些飯店則是轉為防疫旅館、而老舊飯店安全性不佳，若要硬體翻修成本又高，因此產生了危老的念頭，現今危老申請相較於都更簡便快速、獎勵又明確，符合業主期待。若老舊建物想更新重建，依造現行耐震的規定，申請耐震設計列為優先申請項目，飯店轉型也可結合高端品牌，規劃「酒店式公寓、高級住宅與複合式商辦」，收益利潤都可增加。
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►飯店業者有辦法自己來重建嗎？專家建議怎麼做？（02:40秒處）
絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式，主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確，能為業主帶來更大的重建價值，另外，容積獎勵政策截止前，最高40%的獎勵值，另外，安信建經統計台北市建管處資料，從台北市核准危老重建的飯店名單中，發現申請「耐震設計」超級夯，高達約85.83％都有取得該項目，當然也需要找團隊進行專業評估，配合業者的需求及方向，給予建議。
而業主通常對於改建是配合參與的角色，但今日轉換擔任執行者，資金、建築規劃、營建管理、銷售產品定位、售改管理，以上事情都需要處理，並非一人就能完成，強烈建議尋找專業顧問團隊來協助，而目前承做的案件中，安信即為提供上述服務，處理細節問題。
►對於飯店業者想申請危老獎勵，依安信的經驗會有哪些建議？（03:50秒處）
欲申請危老獎勵要趕緊把握時間，危老獎勵申請時間只有十年的時間，距離結束時間只剩下四年多，目前也沒有延長時間的危老新聞出現，想申請危老獎勵要儘快把握最高40％獎勵。
申請獎勵項目的大補丸就是：「原容積大於法定容積」現行規定叫做「容積率」，可能之前有明確規定所興建的建物，也許以現在規定只能蓋四層樓，但在法令之前蓋的，當時可能蓋十層樓，所以就以十層樓的容積去做計算，當然就和四層樓計算基礎就不相同了，但透過這方式申請獎勵並不亞於都更，像是「馥敦飯店」為例，透過此方式申請且速度又快。
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►飯店重建後的榮景及方向有哪些？（05:15秒處）
改建完大多都是「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。
例如：「馥敦飯店」和「大陸建設」合作並推出酒店結合住宅的個案「鐫萃」，保留了一部份飯店持續經營，結合高端飯店品牌化身為酒店式公寓，該案預計2020年第2季拿建照、2024年首季完工。另外，在實價登入成交價格來到156萬～172萬之間，創南京東路新高！
而「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早，往往位在都會菁華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。
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►專家給予想要重建的飯店業者的建議（09:22秒處）
考量未來開發效益、整合鄰地的開發需求、一些老字號飯店熄燈，可能取決於飯店的所在地點(住宅區or商辦區)的經營考量、銷售、自有資金程度。
一、有意願申請危老獎勵者，請盡速申請。
二、未來執行規劃中有四大面向需考量。
· 設計端：透過危老獎勵的申請，安信會建議業主求最適化而不是最大化，因爲如果只講求最大化，會造成建築師跟營造廠施作上面的困難，所以安信會結合並統整各顧問意見，最後須逐一管控。
· 成本端：這就跟錢有關係了，申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙等，其實都需要繳納保證金，保證金是暫時放在市政府，如蓋好之後就可拿回來，但如果沒符合標準，那保證金就會被沒收了。
· 施工端：耐震需配合第三方監造單位，綠建築及智慧建築的用材需符合規範，才能取得標章，之後才能退保證金，耐震等級也會影響施工成本；鋼材、鋼筋；綠建築(綠建材、隔熱、玻璃、植栽、保水)；智慧建築(中央監控設備、智能控管)，當然配合的營造廠也需要相當有經驗，才能夠符合相關規範來施作。
· 未來維管：綠建築管維基金、智慧建築設備維護及軟體更新。
三、想自己又嫌麻煩，沒有專業怕被騙，想要重建毫無頭緒，不知道該怎麼起步，有這些煩惱，建議找專業顧問團隊「安信建經」：品牌、專業、集團資源豐富，協助飯店業者一條龍全方位的改建協助哦！