全崴地政士法稅事務所焦冠崴代書。 圖／焦冠崴提供

實價登錄的資訊參考性有多高？在判讀相關資訊時，又有哪些眉角？實價揭露制度上路至今，對台灣房市造成了什麼影響？安新建經與賣厝阿明今天請來全崴地政士法稅事務所焦冠崴代書，針對此議題詳盡分析，並且分享申報流程與需要特別注意的事項。

台灣的實價登錄制度，於民國101年時開始上路，中間陸陸續續改版以及優化，一直到現在適用的實價登錄2.0版本，是近年來影響房市走勢最重要的政策之一。焦冠崴回想，在此政策實施之前，台灣的房地產價格多由民間單位各自揭露，既不夠全面、也不見得百分之百真實，所以長年以來一直都有房價不夠透明的疑慮，在交易時，無論買方或賣方都難免擔心會碰到黑箱作業，損及自身權益。

▌實價登錄2.0已上路，房價更透明

政府為推動房市交易資訊透明化，地政機關規定房屋在送件過戶後，同時就要搭配送出實價登錄申報書，焦冠崴說明，法律上是由買賣雙方共同負擔責任，若在交易過程中已委託代書協助相關作業，基本上代書都會負責申報好；一般而言，實價登錄申報的方式可分為兩種，第一種是使用自然人憑證上網登錄，第二種則是直接到地政事務所進行紙本作業。

焦冠崴提醒，在申報時，申報書上所有內容都必須填寫清楚，包含交易金額、房屋格局、有無車位等，車位是否有拆價也是重點。較特別的是，預售屋也要進行實價登錄，也就是跟建商、代銷首次買入預售屋時，就要先進行申報，之後若有換約、交屋移轉，基本上都不需再申報，一直到成屋後、下一次轉賣出售時才需要再登錄。

▌政府有專人盯，價格錯報會開罰

實務上較常見的錯誤，第一類是錯報「交易金額」，焦冠崴點出，因為不動產交易金額比較高，有時會少寫一個零或數字順序出錯，例如1532萬元寫成1523萬；第二類則是「格局」，有些人買房時會忘記確切格局，例如是三房或四房、衛浴幾套等；第三類錯誤則是「交易日期」，其實是要填買賣合約書上、也就是私契上的簽約時間，很多人都以為要填交屋時間或過戶時間，這也是最常見的錯誤。

想要避免錯誤，焦冠崴建議，不妨由兩個人以上做檢核，以他的經驗來說，打好申報書後會再委託同事檢查，因為同一個人看同一份資料，難免會有盲點，當有另一人幫忙檢核時，比較能抓出錯誤。他也提醒，地政機關有專人在「巡」，倘若價格錯誤嚴重會開罰3萬到15萬元之間，而且會處罰到改好為止；若是格局、車位、買賣方姓名電話等錯誤，則會有一次更正的機會。

▌特殊情況如親友交易，需寫在備註中

實價登錄制度自上路以來，累積了大量具參考價值的數據。然而，焦冠崴坦言，每一間房子都是獨一無二的，出現價格落差在所難免，而且有時也會出現特殊狀況。比方說，他曾處理過一個案例，賣方是退休老師、不太缺錢，買方則是小夫妻、有成家需求，幾經溝通後，賣方因為體諒認真打拚的年輕人，最終願意以低於市價的價格來出售。

在房市高漲的情況下，這筆低於行情的成交案顯得格外稀有，且買賣雙方並無任何詐欺、脅迫或不當手段，甚至後來變成朋友，這是相當難能可貴的。焦冠崴在申報實價登錄時，就有特別備註說明「親友間買賣」，把低於市價的理由寫進來，這一段暖心經歷，也成為焦代書在房地產的服務業務難得的一次美好回憶。

透過焦冠崴的經驗分享，不難發現，實價登錄制度的推行，讓房市資訊變得更加透明，但申報的過程與細節如填報錯誤，或有特殊交易狀況，都需要買、賣方和受託登錄的代書特別留意，以確保登錄的資訊被正確提交。