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芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎。 圖／潘芝穎提供

現在如果想買房，貸款狀況如何？限貸令又造成了哪些影響呢？中古屋的貸款有哪些特別需要留意的地方呢？安新建經與賣厝阿明特別邀請芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎，剖析近日市況，並提點大家在貸款申請過程中需要注意哪些事項。

中央銀行祭出新一波房市管制後，影響開始浮現，潘芝穎觀察，如今房貸放款真的已經明顯緊縮，倘若不是首貸族，名下已有房子或有房貸者，現階段最多只能核貸5成，過往首貸族能貸到8成的狀況也不復見；如果現在還想要進場買房，因應之道是要多準備一點自備款，非首貸族最好準備好6成現金，首貸族也要準備3.5成，會較為寬鬆。

▌自備款多抓一成，避免違約風險

潘芝穎說明，自備款多抓一點的主要原因，是因為買房還有其他開支，例如：裝修費、代書費、仲介費、稅費等等，假若之後銀行核貸成數不如預期，至少還能以現金補足，避免違約風險。她也透露，央行突然出手，確實讓有些買方措手不及，避免違約就只能動用其他貸款來補齊現金之不足，不過，目前其他貸款的利率也都陸續攀升，還款期會比房貸短，所以，動用之前還是要仔細評估個人財務狀況。

由於中古屋的房價比新成屋或預售案可親，有不少具有剛性需求的買方還是屬意中古屋，對此，潘芝穎表示，中古屋的銀行鑑價與貸款成數，當然都比新房子低一些，銀行計算物件價值時，主要是考量屋況、裝潢、結構、建材、地點、周邊成交行情等因素，倘若是屋齡30年以上的房子，就得特別送銀行評估。

▌買方信用狀況、個人負債比，都是關鍵

目前銀行放款態度保守，鑑價大多低於成交價，建議買方在準備下斡時，就得開始向銀行詢問相關事宜。

除了物件本身條件會影響貸款狀況，買方的信用狀況也是審核房貸的關鍵因素，例如有沒有信用貸款、車貸，過往使用信用卡的習慣、是否曾循環信用等等。潘芝穎強調，貸款是很吃個人條件的，她就曾碰過買方還款條件很優，銀行因而拉高放款成數，包含整體負債比、銀行存款狀況、是否有股票基金等投資、直系親屬或配偶能否提供其他有價擔保等等，銀行都會綜合考量。

▌中古屋貸款5步驟，小心駛得萬年船

潘芝穎分享，中古屋貸款可大致分為五大步驟，第一步，在買賣雙方簽約以後，買方通常會選擇一、兩間適合的或熟悉的銀行提出評估貸款申請，銀行人員會先來實地勘察，把門牌號碼、物件狀況等都拍照記錄；第二步，銀行會針對買方、也就是借款人的財力跟信用狀況進行聯徵，瞭解借款人過往金融往來相關紀錄。

第三步，貸款核准後，銀行會約借款人來對保，填借款契約；第四步，在對保後、撥款前，銀行會進行不動產的抵押權設定以作為債權擔保；第五步即為撥款，銀行會把申貸款項撥入借款人開立的帳戶，借款人與銀行間的權利義務就此生效。

潘芝穎最後也特別提醒，在過戶前，一定要請代書確認買方尾款是否已經核貸對保，確認後才過戶設定，在景氣動盪之際，小心駛得萬年船。