關心澳門的事情便睇下...思考下...
睇唔晒可以唔睇...睇過唔洗再睇...

(轉載)澳門淪陷 - 亢奮下的隱憂 (很好的文章)

金光閃閃，形勢大好。所有數據都在恭賀澳門，樓市飛升，政府減稅，賭業興旺，賭場「金沙」半年回本。有地產代理月賺十萬，天天坐擁平治跑車上班。有賭博從業員跳槽再跳槽，人工幾級跳。大學生也做荷官，因為人工是之前的兩倍以上。
可是，金光背後，更多人為富小城風味的澳門嗟嘆。那是一種閃爍中的陰沉，那是一種快樂表皮下的痛與哀愁。澳門面臨前所未有的巨變。澳門地產近半年如癲馬拔足狂奔，這種「好景」香港似曾相識。問題是，香港因地產而滅亡的東西，難道在澳門也要緊接死亡嗎﹖那些可逛的街道，可遊的小店，可口的食物，可人的閒情……
香港財團殺進澳門，將澳門變成香港﹔外國財團殺進賭場，將澳門變成拉斯維加斯。小店情懷，閒適寧靜，俱往矣。數風流澳門，還看當年。
遍地「鉅記」、港式化妝品舖和金舖——對象是同樣金光閃閃的大陸自由行旅客。大筆大筆的人民幣鈔票，將澳門洗得換了一種顏色。一位澳門議員說，賭業令澳門人不再尊重「程序理性」﹔我們卻擔心，澳門人連「非程序感性」也將喪失。
最近澳門歷史城區被聯合國列為世世界文化遺產，包括玫瑰堂、盧家大屋、東望洋炮台、大三巴牌坊、議事亭前地等二十多處歷史建築。歷史古蹟或可保留，可是人情小舖，勢必面目全非。
澳門的去與留，常與變，我們將分兩上下兩集探討。今集我們看澳門「變天」，下一集，我們會深入回味澳門的「遺事」。

地產在咆哮
上帝要使人滅亡，必先使人瘋狂﹗
什麼是瘋狂﹖
兩三年前，澳門板障堂街全幢商場，連兩層地庫、一層地舖連一層閣樓，每層面積三千呎，叫價不過一千八百萬，現在呢﹖僅僅地面閣樓，已賣七千五百萬﹗
兩 三年前，合成化妝品全層商場八千呎，叫價八百多萬，買家還價三百萬，談不攏，業主賣廣告，讓價至六百萬，現在呢﹖不知道，但一年前的成交價已經是二千一百 萬，兩年間升值一千幾萬。即使是住宅，升幅也很駭人，澳門樓價半年飛升五成，部分受歡迎「豪宅」，例如金沙賭場附近的「遠洋嘉園」，呎價更由一千元賣到四 千多元，短短大半年，升值四倍﹗

樓巿翻生
「瘋了﹗瘋了﹗」很多土生土長的澳門人，都為之驚嘆。衰了十年的地產市道，突然有如喪屍翻生，威力無? a。澳門民主派議員吳國昌公開大呼﹕「我見人就說，有兩幢房子的市民，趕快賣掉一幢，現在不賣就笨﹗」
問題是，買的又是什麼人呢﹖
答案是香港人和大陸人。
記者好像從澳門立法會議員吳國昌的表情窺見一絲「幸災樂禍」，記者問他那麼接手的香港人怎麼辦，吳國昌說﹕「或者香港人有辦法呢﹖他們覺得你們澳門不懂經營，他們可懂得哩﹗」表面這樣說，實際上他卻給記者一種「走着瞧」的感覺，說俗一點，就是「睇住你點死」。
關心澳門的朋友，最近察覺到澳門的變天，不在乘船必看到的人造假火山，不在每個澳門角落的大小賭場，更不在沙塵滾滾有如兵工廠運作的建築地盤，而在澳門中 心地帶、議事亭附近的改變。香港大財團不斷湧進狹小的澳門街道，於是小鎮風情變成「莎莎」、「佐丹奴」、「馬獅龍」、「周生生」、「謝瑞麟」和「七．十 一」的大陸自由行概念店。
一名澳門市民說﹕「七．十一開一間在你旁邊，你這家士多肯定就要倒閉，人地大基金、大資本，士多仔點鬥呀﹖」

買家中港來
根據統計，澳門近半年，樓價已升五成，是近五年升幅近一倍，最近稍有回落，但香港來的財團包括地產的「中原」和「美聯」，卻從未停止在澳門大施拳腳，登陸澳門後，分店愈開愈多，部分澳門人開始怪責O他們「谷起」澳門樓市泡沫。「中原」老闆施永青的說法是﹕「我不相信澳門的樓價比天水圍便宜。」
　　現在澳門新樓(五年樓齡以下)樓價約為每呎一千多元，比天水圍私樓便宜一千多元，不過，對於澳門人來說，呎價三百才算合理，四百已經嫌貴。Rebecca 說﹕「年輕一代要買樓結婚，地點稍好的、過千呎的，都要二三百萬，打工仔點供﹖付了三成首期，分十五年供，每個月也要供二萬多元，根本同現實脫晒節﹗」
　　澳門打工仔，大學生初畢業月入不過六七千元，要供三百萬的房子，自然可望而不可即，不過，由於澳門樓市低沉了十年，那時的房子幾十萬有成交，基本等如建築 成本，因此有不完全統計說，澳門八成人擁有自置物業，很多本地居民手頭上更擁有兩座以上的物業。現在澳門樓市其中一個怪現象是，澳門人都把房子賣出去，而 買家則多數來自大陸和香港。
　　從香港調來澳門「中原」的李倩熹，任分行營業經理，從事地產代理十餘 年，身家一度超過三千萬，但九七金融風暴，投資失利，她的身家跌到只餘三千元，近年她又重出江湖，不足八個月就賺到三十萬元，她對澳門有議員呼籲市民趁勢賣樓，有這樣的評價﹕「他們未見過世面姐﹗」
　　乙水仔最近推出的海洋花園「海蘭苑」，一梯兩伙，二千六百幾呎，實用率不足八成，呎價逾三千元，每個單位等閒賣過八百萬元，開售三天即售罄，可見樓市之熱烈程度，但是原來該樓盤已建好八年，過去樓價太低，發展商寧丟空也不願出售，至今一賣居然變成超級豪宅。
　　負責推銷該樓盤的地產代理說﹕「很多人說，現在樓價脫節，其實這些樓不是賣給他們的 ，澳門舊區照樣有二十萬元的唐樓。」情形一如澳門人不解「莎莎」何以能支持昂貴的租金，其實「莎莎」的銷售對象根本不是澳門本土人，而是國內「自由行」遊客。

廿八萬車位
　　香港曾瘋狂過，而這種瘋狂基因，正大舉移植到澳門。以前澳門人不愁沒車位泊車，周街都是位，現在澳門經常塞車，車位也非常吃緊，一個車位由幾年前三萬炒到八萬元，再由八萬元炒到二十八萬。
　　究竟誰瘋了﹖是澳門瘋了，還是如病毒般擴散至澳門的香港財團瘋了﹖
　　澳門經濟去年有如吃了興奮劑般驚人亢奮，賭場效應、自由行效應，然後連地產也連爬帶滾的拉著衣衫粉墨登場。由於博彩稅收已抵消了澳門政府全年開支八成以 上，庫房最近年年盈餘，而且一年比一年高，政府於是大減利得稅和個人入息稅，除了少數人，大部分澳門市民不用交稅，要交也只是交幾百元一千元不等。這樣澳 門也成了一些外國公司的離岸註冊中心，無形中又帶動了澳門經濟。

拒絕賣鋪
　　可是，一切看來金光閃閃的同時，澳門人卻對前景深表憂慮。三代相傳、家庭式運作的「禮記雪糕」屹立至今，並未因為當地樓價飛起而受到影響。不過，原來已有大企業打他們的主意，該財團更要求「禮記」連同旁邊共三間舖一起出讓，結果被「禮記」一口拒絕。第三代傳人鄺永燦說﹕「好多顧客吃了十幾年，阿婆由細吃到大，更多的朋友天天準時來，我們看住他們拍拖生仔。有個客對一次我們說﹕喂，你地唔好唔做。」
　　「錢是重要，但我們品牌、那種感覺，不是用錢就能買到的。我爸爸耳朵不大好，但他現在能在舖裏走走，都好開心。」
　　近年老舖紛紛結業，租舖的可能因業主加幾倍租被逼遷，有自己物業的即使萬分不情願賣舖，出價幾千萬來買，不得不讓老店主心動，拿一筆錢安享晚年勝過找人接手，反正子女都跑去賭場工作。「現在澳門特色的確愈來愈少，以前舖租平，人手做的東西，賺一點點就可以維持。」
　　「現在舖價炒起來，很難經營下去，都變了做麥當勞、莎莎。但講真，如果都是這些舖，你都不會有興趣來澳門旅遊啦。」
　　舊舖、小舖、老字號，紛紛因「時代潮流」而消失，澳門左鄰右里盡是「中原」、「美聯」、「七十一」、「佐丹奴」和賭場，連帶消失的，其實還有那股人情溫暖。
　　有人說﹕澳門年輕一代已經沒以前般念舊，因一時金錢來得太易，他們不理父母承傳了什麼，總之接手一下子就把祖傳老店變賣了，根本沒有感情，炒一炒，就賺五六十萬，年輕人做事肯定也不會如上一代專注。鄺永燦看得多了，相識多年的朋友忽然賣了父母的舖，一間看慣看熟的精品店一天忽然變了做地產代理……
　　香港人心目中的澳門，澳門人心目中的澳門，經過瘋狂的地產洗禮後，已經不是那個澳門了。澳門已經不一樣。

澳門樓價坐火箭
　　根據業內人士分析，澳門建築成本呎價六百元、地價成本呎價六百元，總成本為每呎一千二百元，現在寫字樓銷售呎價也不過一千二百多元，相信將來呎必然調升﹔ 而近月除了加息不利樓市，澳門其他因素都向好，加上賭場趕工興建，未來三年外來資金不絕，澳門房地產聯合商會副長吳在權更估計，今年年底澳門平均樓價將升至每呎二千元。