2006-09-21 01:36:18◎不聞不問◎

◎澳門淪陷 - 亢奮下的隱憂一(轉載)◎

關心澳門的事情便睇下...思考下...
睇唔晒可以唔睇...睇過唔洗再睇...

(轉載)澳門淪陷 - 亢奮下的隱憂 (很好的文章)

金光閃閃,形勢大好。所有數據都在恭賀澳門,樓市飛升,政府減稅,賭業興旺,賭場「金沙」半年回本。有地產代理月賺十萬,天天坐擁平治跑車上班。有賭博從業員跳槽再跳槽,人工幾級跳。大學生也做荷官,因為人工是之前的兩倍以上。
可是,金光背後,更多人為富小城風味的澳門嗟嘆。那是一種閃爍中的陰沉,那是一種快樂表皮下的痛與哀愁。澳門面臨前所未有的巨變。澳門地產近半年如癲馬拔足狂奔,這種「好景」香港似曾相識。問題是,香港因地產而滅亡的東西,難道在澳門也要緊接死亡嗎﹖那些可逛的街道,可遊的小店,可口的食物,可人的閒情……
香港財團殺進澳門,將澳門變成香港﹔外國財團殺進賭場,將澳門變成拉斯維加斯。小店情懷,閒適寧靜,俱往矣。數風流澳門,還看當年。
遍地「鉅記」、港式化妝品舖和金舖——對象是同樣金光閃閃的大陸自由行旅客。大筆大筆的人民幣鈔票,將澳門洗得換了一種顏色。一位澳門議員說,賭業令澳門人不再尊重「程序理性」﹔我們卻擔心,澳門人連「非程序感性」也將喪失。
最近澳門歷史城區被聯合國列為世世界文化遺產,包括玫瑰堂、盧家大屋、東望洋炮台、大三巴牌坊、議事亭前地等二十多處歷史建築。歷史古蹟或可保留,可是人情小舖,勢必面目全非。
澳門的去與留,常與變,我們將分兩上下兩集探討。今集我們看澳門「變天」,下一集,我們會深入回味澳門的「遺事」。

地產在咆哮
上帝要使人滅亡,必先使人瘋狂﹗
什麼是瘋狂﹖
兩三年前,澳門板障堂街全幢商場,連兩層地庫、一層地舖連一層閣樓,每層面積三千呎,叫價不過一千八百萬,現在呢﹖僅僅地面閣樓,已賣七千五百萬﹗
兩 三年前,合成化妝品全層商場八千呎,叫價八百多萬,買家還價三百萬,談不攏,業主賣廣告,讓價至六百萬,現在呢﹖不知道,但一年前的成交價已經是二千一百 萬,兩年間升值一千幾萬。即使是住宅,升幅也很駭人,澳門樓價半年飛升五成,部分受歡迎「豪宅」,例如金沙賭場附近的「遠洋嘉園」,呎價更由一千元賣到四 千多元,短短大半年,升值四倍﹗

樓巿翻生
「瘋了﹗瘋了﹗」很多土生土長的澳門人,都為之驚嘆。衰了十年的地產市道,突然有如喪屍翻生,威力無? a。澳門民主派議員吳國昌公開大呼﹕「我見人就說,有兩幢房子的市民,趕快賣掉一幢,現在不賣就笨﹗」
問題是,買的又是什麼人呢﹖
答案是香港人和大陸人。
記者好像從澳門立法會議員吳國昌的表情窺見一絲「幸災樂禍」,記者問他那麼接手的香港人怎麼辦,吳國昌說﹕「或者香港人有辦法呢﹖他們覺得你們澳門不懂經營,他們可懂得哩﹗」表面這樣說,實際上他卻給記者一種「走着瞧」的感覺,說俗一點,就是「睇住你點死」。
關心澳門的朋友,最近察覺到澳門的變天,不在乘船必看到的人造假火山,不在每個澳門角落的大小賭場,更不在沙塵滾滾有如兵工廠運作的建築地盤,而在澳門中 心地帶、議事亭附近的改變。香港大財團不斷湧進狹小的澳門街道,於是小鎮風情變成「莎莎」、「佐丹奴」、「馬獅龍」、「周生生」、「謝瑞麟」和「七.十 一」的大陸自由行概念店。
一名澳門市民說﹕「七.十一開一間在你旁邊,你這家士多肯定就要倒閉,人地大基金、大資本,士多仔點鬥呀﹖」

買家中港來
根據統計,澳門近半年,樓價已升五成,是近五年升幅近一倍,最近稍有回落,但香港來的財團包括地產的「中原」和「美聯」,卻從未停止在澳門大施拳腳,登陸澳門後,分店愈開愈多,部分澳門人開始怪責O他們「谷起」澳門樓市泡沫。「中原」老闆施永青的說法是﹕「我不相信澳門的樓價比天水圍便宜。」
  現在澳門新樓(五年樓齡以下)樓價約為每呎一千多元,比天水圍私樓便宜一千多元,不過,對於澳門人來說,呎價三百才算合理,四百已經嫌貴。Rebecca 說﹕「年輕一代要買樓結婚,地點稍好的、過千呎的,都要二三百萬,打工仔點供﹖付了三成首期,分十五年供,每個月也要供二萬多元,根本同現實脫晒節﹗」
  澳門打工仔,大學生初畢業月入不過六七千元,要供三百萬的房子,自然可望而不可即,不過,由於澳門樓市低沉了十年,那時的房子幾十萬有成交,基本等如建築 成本,因此有不完全統計說,澳門八成人擁有自置物業,很多本地居民手頭上更擁有兩座以上的物業。現在澳門樓市其中一個怪現象是,澳門人都把房子賣出去,而 買家則多數來自大陸和香港。
  從香港調來澳門「中原」的李倩熹,任分行營業經理,從事地產代理十餘 年,身家一度超過三千萬,但九七金融風暴,投資失利,她的身家跌到只餘三千元,近年她又重出江湖,不足八個月就賺到三十萬元,她對澳門有議員呼籲市民趁勢賣樓,有這樣的評價﹕「他們未見過世面姐﹗」
  乙水仔最近推出的海洋花園「海蘭苑」,一梯兩伙,二千六百幾呎,實用率不足八成,呎價逾三千元,每個單位等閒賣過八百萬元,開售三天即售罄,可見樓市之熱烈程度,但是原來該樓盤已建好八年,過去樓價太低,發展商寧丟空也不願出售,至今一賣居然變成超級豪宅。
  負責推銷該樓盤的地產代理說﹕「很多人說,現在樓價脫節,其實這些樓不是賣給他們的 ,澳門舊區照樣有二十萬元的唐樓。」情形一如澳門人不解「莎莎」何以能支持昂貴的租金,其實「莎莎」的銷售對象根本不是澳門本土人,而是國內「自由行」遊客。

廿八萬車位
  香港曾瘋狂過,而這種瘋狂基因,正大舉移植到澳門。以前澳門人不愁沒車位泊車,周街都是位,現在澳門經常塞車,車位也非常吃緊,一個車位由幾年前三萬炒到八萬元,再由八萬元炒到二十八萬。
  究竟誰瘋了﹖是澳門瘋了,還是如病毒般擴散至澳門的香港財團瘋了﹖
  澳門經濟去年有如吃了興奮劑般驚人亢奮,賭場效應、自由行效應,然後連地產也連爬帶滾的拉著衣衫粉墨登場。由於博彩稅收已抵消了澳門政府全年開支八成以 上,庫房最近年年盈餘,而且一年比一年高,政府於是大減利得稅和個人入息稅,除了少數人,大部分澳門市民不用交稅,要交也只是交幾百元一千元不等。這樣澳 門也成了一些外國公司的離岸註冊中心,無形中又帶動了澳門經濟。

拒絕賣鋪
  可是,一切看來金光閃閃的同時,澳門人卻對前景深表憂慮。三代相傳、家庭式運作的「禮記雪糕」屹立至今,並未因為當地樓價飛起而受到影響。不過,原來已有大企業打他們的主意,該財團更要求「禮記」連同旁邊共三間舖一起出讓,結果被「禮記」一口拒絕。第三代傳人鄺永燦說﹕「好多顧客吃了十幾年,阿婆由細吃到大,更多的朋友天天準時來,我們看住他們拍拖生仔。有個客對一次我們說﹕喂,你地唔好唔做。」
  「錢是重要,但我們品牌、那種感覺,不是用錢就能買到的。我爸爸耳朵不大好,但他現在能在舖裏走走,都好開心。」
  近年老舖紛紛結業,租舖的可能因業主加幾倍租被逼遷,有自己物業的即使萬分不情願賣舖,出價幾千萬來買,不得不讓老店主心動,拿一筆錢安享晚年勝過找人接手,反正子女都跑去賭場工作。「現在澳門特色的確愈來愈少,以前舖租平,人手做的東西,賺一點點就可以維持。」
  「現在舖價炒起來,很難經營下去,都變了做麥當勞、莎莎。但講真,如果都是這些舖,你都不會有興趣來澳門旅遊啦。」
  舊舖、小舖、老字號,紛紛因「時代潮流」而消失,澳門左鄰右里盡是「中原」、「美聯」、「七十一」、「佐丹奴」和賭場,連帶消失的,其實還有那股人情溫暖。
  有人說﹕澳門年輕一代已經沒以前般念舊,因一時金錢來得太易,他們不理父母承傳了什麼,總之接手一下子就把祖傳老店變賣了,根本沒有感情,炒一炒,就賺五六十萬,年輕人做事肯定也不會如上一代專注。鄺永燦看得多了,相識多年的朋友忽然賣了父母的舖,一間看慣看熟的精品店一天忽然變了做地產代理……
  香港人心目中的澳門,澳門人心目中的澳門,經過瘋狂的地產洗禮後,已經不是那個澳門了。澳門已經不一樣。

澳門樓價坐火箭
  根據業內人士分析,澳門建築成本呎價六百元、地價成本呎價六百元,總成本為每呎一千二百元,現在寫字樓銷售呎價也不過一千二百多元,相信將來呎必然調升﹔ 而近月除了加息不利樓市,澳門其他因素都向好,加上賭場趕工興建,未來三年外來資金不絕,澳門房地產聯合商會副長吳在權更估計,今年年底澳門平均樓價將升至每呎二千元。