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2021-03-11 11:48:47aggartpra

北上廣漢試點以房養老 房屋定價成為關鍵

  昨天,中國保監會發文,從7月1日起,未來兩年,北京、上海、廣州、武漢試點“以房養老”。那麼,以房養老具體的操作細節如何設計?老年人和保險公司雙方的參與意願如何?這種方式將會對銀發潮來襲的中國帶來多大的幫助?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏、著名財經評論員張鴻共同評論。

  北京、上海、廣州、武漢,保險版以房養老開閘,給老年人養老多瞭一種選擇。房價漲跌怎麼算?養老隱憂如何解?以房養老政策落地,如何落到實處?

  昨天,中國保監會公佈瞭《老年人住房反向抵押養老保險試點》的指導意見。明確參加以房養老的投保人群應為60周歲以上,擁有房屋完全獨立產權的老年人,試點城市為北京、上海、廣州、武漢,試點期間自2014年7月1日起至2016年6月31日止。指導意見從老年人角度進行規定,例如產品條款簡單易懂,業務流程規范可行,使投保老人便於理解和接受,客戶的猶豫期不得短於30個自然日等。

  姚渝(中國保監會人身保險監管部壽險處處長):它的目標人群實際上是有房產的這樣一些老年人,他們有一部分老年人可能是在房產上是比較的富裕,但是在現金上是比較的短缺,那麼我們提供這樣一種方式能夠幫助他們,一方面居住在自己房屋這樣一個前提之下,能夠把這種固定的資產變成一種流動的資產,能夠在有生之年享有更加幸福的生活。

  以房養老也就是反向抵押養老保險,是一種將住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司,並按照約定條件領取養老金直至身故,老年人身故後,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  保險版以房養老開閘,將給百姓帶來怎樣的養老新選擇?

  楊燕綏:以房養老在我國應該是失能老人最需要

  (《央視財經評論》特約評論員)

  第一,這4個城市老齡化比較嚴重,第二,這4個城市可能擁有房產的人多一些。

  實際上那些先行老齡化的國傢有這麼一句話,叫30年我養房,20年房養我,所謂30年我養房,就是用自己收入能力最好的那30年去貸款把房子買下來。20年房養我,就是當自己最需要錢,但是錢不夠的時候,再把房子反向抵押出去。尤其像中國,現在可能高齡,失能,沒錢有房的老年人群也有一部分,我們國傢老齡化來的比較快,然後我們又沒有建立護理險,那麼現在失能老人的護理費用又非常貴,那麼老年人拿什麼時候置換這個服務?那這時候可能沒錢卻有房,所以以房養老應該是這個人群最需要的。

  我們國傢失能老人大概將近2000萬,老年人已經超過2個億瞭。而且要是高齡的話,有孩子也沒用瞭,因為孩子也老瞭。我見過很多這樣的案子,就是老人失能以後,他自己年齡已經80多,快90瞭,那孩子也60多瞭,也幫不動,這時候就一定要去買服務瞭,買服務大傢都是一份養老金,而且這種護理服務還是很貴的,這樣就是兩代人都面對這個問題瞭,這時候在房子上要想點辦法瞭。

  張鴻:以房養老和中國的傳統老觀念有沖突

  (《央視財經評論》評論員)

  我覺得可能和觀念有關系,因為以房養老對中國來說,我覺得很重要的一點是觀念,就是你很難指望老年人特別能夠接受這個事,房子不給自己的孩子,最後自己臨終房子沒瞭,這個事很難接受。那麼可能這幾個城市的老年人接受新生事物的能力相對強一點。還有一個,是不是也有對房價的判斷,就是起碼試點的城市不能是未來房價大幅下降的城市,因為房價其實保持穩定或者上漲可能是一個非常重要的前提。

  在這其中可能還會有,比如說有孩子的可能大多數都不會選擇以房養老。可能一般來說,沒有孩子或者是就剩單身一個人瞭,相對來說接受起來要容易一點。

  楊燕綏:以房養老必須面對四個難解的難題

  (《央視財經評論》特約評論員)

  以房養老的難題應該有四個,第一就是觀念上,中國的老年人,當然也不是年輕人完全的啃老,是老年人心甘情願的要給孩子留點什麼,這個觀念還是挺重的。所以實際上隨著老齡化,平均壽命高瞭以後,這個觀念才會變,從養兒防老變成瞭養老防兒,這時候這個觀念才會扭轉過來;第二就是土地使用權,因為我們房子是自己的,但是土地使用權是有限的,是70年產權,所以有多少人會涉及到土地使用權要延長,跟他的壽命要對等,我想這個國傢會給政策,因為這個是最容易讓步的事情也最容易克服,因為這涉及到政府,土地是國傢的,國傢總是要考慮這個問題的。第三就是價格波動,如果這個國傢的房價一直比較穩定還好辦,要是價格波動特別快,那不確定性就太強瞭,不管是反向抵押還是抵押者都面對一個波動;第四就是沒有人知道到底老人能活到多久,這個專業上叫死亡率風險,這也是個不確定性,那麼不確定性就都是風險。

  保險公司比銀行好一點,他有精算師,但是精算師,對於房價波動的問題,還有長壽的問題,精算師一下子把每個以房養老的人的壽命給算到90歲,那這房子就不值錢瞭。但是周期太長瞭,這個反向抵押的人就不核算瞭,給你一算,20年平均到每個月你沒有多少錢,而且沒多少錢比那個我租房子還低,那我幹嘛要抵押,我還不如租房。

  張鴻:以房養老裡最難算的是房價的帳

  (《央視財經評論》評論員)

  房屋的使用權肯定是可以延長的,但問題就是未來是不是需要涉及到續費的問題,那續費成本是不是在你最初時候設計這個保險合同的時候就得考慮進去?所以就需要保險公司來做特別精算的設計。為什麼這一次保險公司和過去的銀行稍微有一點區別,就是銀行一般來說,我們從銀行貸款,買房子貸款都是貸20年,25年,30年,那是精準的,它很簡單,套用就行瞭。保險公司善於幹的活是不精準的,時間沒那麼特定。從保險公司的角度來說,他是傾向於算的更長一些的,因為反向抵押,就是我們把房子賣給保險公司,然後保險公司按月給我們錢,抵押貸款,他還貸款,按月給我們錢,到最後這個房子歸他,所以這個周期越長,他就越少給我們錢。

  其實這裡面最難的是房價,因為這個事情是什麼呢?就是等於我們一次性把房子賣給瞭保險公司,這個時候我的判斷大概是房價不會漲的太狠。我如果不那麼急缺錢,我不會在還在漲的時候把房子賣出去。但是從保險公司的角度來說,他買瞭你這個房子,他是希望未來房價漲的。如果暴跌,比如我們正向抵押時候,如果房價暴跌,那我就可能斷供,那麼保險公司也存在這個問題。如果房價暴跌,他斷供,那未來很可能出現什麼呢?現在房價一暴跌,就會有原來有房的人到售樓處去抗議,那未來房價暴跌,那可能會有一些老年人出來抗議。

  楊燕綏:以房養老面臨的第一個問題就是如何給房子定價

  (《央視財經評論》特約評論員)

  我們今天說的是反向抵押的以房養老,那其他國傢以房養老方式很多,以大換小,兩套賣一套,什麼近郊上遠郊,有很多。今天說的是反向抵押,所以第一個問題就是如何定價,那要有一套房產的定價標準,比如學區房被炒作的高價算不算,這也得有嚴格的有一套法律和定價標準,和有資質的第三方評價機構。那麼,最大的問題還是房價波動,所以實際上真正能做好,反向抵押以房養老一般都是第一套房子,就是西方國傢真正能做保障的補充方式來做的都是第一套房。

  比如美國,對在外面打仗的軍人,還有派到國外機構的那些人,他們是老老實實拿工資的人,很難掙到其他外快的人,這樣他到老瞭也就買一套房子,有的甚至到退休瞭,他房產的按揭還差5%沒還完,那麼美國對這樣的人有一個政策,你的第一套房子,而且你的終生信用沒有欠教育貸款,不欠社保稅等等,調查以後,政府會來給一個擔保。那麼,中國要真正能好好的做以房養老,尤其我們現在老齡化這麼嚴重,又沒有護理保險,尤其一些老人有存量資產,把它能變成流量是個很好的事情,但是這裡怎麼抑制房價?第一套房子如果是有半福利性質的,它的價格實際上是一個封閉運行的,不是完全市場化的,所以這時候房價調整是有一定的政策因素的。

  比如新加坡的政府租屋,它的價格永遠是市場價的十分之一,或者八分之一,北京目前試驗的自住型商品房,是市場的70%,所以他有一定的政策因素在裡面,那麼這時候他可以用政策的手段來抑制房價波動,但是這個往往是指第一套房,帶有保障性房性質,這個時候政府參與進來,政策手段抑制價格的因素就可以解決價格波動問題,把不確定性變成確定性。

  壽命上基本上按人均預期壽命來算,像我們國傢今年大約是76歲,那你就參考76歲來算它的殘值,你不至於一下給攤到90歲,那你這房子不值錢瞭。

  張鴻:我們在試點期間最需要的是有公信力的中介機構

  (《央視財經評論》評論員)

  新加坡有屋契回購計劃,其實就是反向抵押,但是它局限在哪?局限在這個租屋裡面,租屋就是政策性住房,所以它本身就不是完全商品化的,所以政府在裡面能做的事情很多,而且還會用一些政策。那以房養老是什麼呢?是我自己用大房子換成小房子,但是新加坡會用政府的一些政策,你如果用大房子換成瞭小房子,那你會有一些補貼,或者你到郊區去瞭,你會有一些補貼,會鼓勵你這麼做。做這個事情有兩個好處,一個是你自己養老的錢有瞭,第二個是市場上的房屋能夠保證它很好的流通,也能起到在某種程度上房價抑制的作用,但是這是政府隻能做在政府決策裡面的事情。包括美國對一些以房養老的擔保,市場上其實需要特別多的專業的、第三方的、有公信力的中介機構,無論是算壽命,還是算房屋的價格,這些是現在我們在試點期間最需要的。

(原標題:以房養老 誘惑到你瞭嗎?)



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