比房價更重要 預售屋契約常見四大陷阱(不動產買賣#持分#土地#公設地0912-913923高仕陳總)
2021/04/17 04:00文/記者張瀞勻
2020年為房市反轉之後，交投最熱絡之年度，尤其預售屋產品由於簽約款相較於中古屋來得輕鬆，工程款也可分期付款，甚至有建商開出低首付、零工程款，讓自住客、置產族趨之若鶩，然而預售屋最大的缺點就在於看不到實體，且交屋前產權都屬於建商，因此買房除了房價很重點，可別忘了契約內容。
2020年全台房市沸騰，尤其雙北市以外的都會區、城鄉區，隨著疫情解封，資金充沛，可抗通膨增值的不動產成為熱門首選，自住客、炒作投資客爭相出籠，因此促成排隊買房、糾團購屋之誇張情況，然而許多人買房第一考量都是房價，都想買到最低房價，想搶到熱門建案，但卻忽略了契約書條款不公平之狀況，其實像是交屋保留款、建材規格、通知交屋期限、房地面積誤差及其價款找補以及外管線費用等，都是合約內常見的四大陷阱。
陷阱一、交屋尾款總價5%變5萬
根據預售屋定型化契約書第13條規劃，買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，但是多數消費者在接待中心一片熱絡氣氛下，往往會昏了頭，像是市面上常見到契約內容，上千萬的房屋，但交屋保留款卻僅有5萬元，甚至經過磋商後，僅保留總價1%。
住展雜誌研發長何世昌指出，在簽訂購屋契約時，消費者應該特別留意交屋保留款部分，而這也是內政部稽查重點，關鍵在於，預售屋在交屋會有驗收動作，但若有瑕疵，建商應負擔修繕責任，倘若未盡到修繕責任，買方可以5%交屋保留金向業者談判，但保留金若只有5萬或1%，對於業者不痛不癢，購屋族保障也大大降低。
陷阱二、建材缺貨，用同等級取代？
許多人開心找到好房子，就迫不急待想要簽約，但預售屋由於尚未興建完工，消費者看不到摸不到，建材只能聽銷售人員說明，甚至在合約書上寫著「若上列建材與設備若因市場供需失調、廠商壟斷市場蓄意哄抬價格、依法禁止使用時，由賣方統籌選定同等級品」等條文。
然而根據定型化契約第11條內容，賣方不得因為自身緣故，變更建材設備，除非經過買方同意，或是能證明不可歸責於賣方的事由，且所更換的建材價值、效用及品質不能低於原合約內容。
何世昌指出，事實上同等級產品是建商說了算，大多數民眾根本不能確定哪些建材是屬於同級品，此外，不少建商為了規避交屋糾紛，也不會將建材詳細規格寫上合約書，建議只能盡可能將建材規格載明，否則只能自求多福。
陷阱三、未在取得使照6個月內通知交屋期限
根據內政部規範，賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，倘若延期交屋，每延期一日應按已繳價金萬分之五單利計算遲延利息給付買方，然而買了房子，多數人都期盼著能如期完工入住，因此合約內的開工日期、完工日期消費者得留意，根據規定開工、動工日期應該詳細記載到年月日，但部分建商會以取得建照後幾日動工，甚至會順延完工日期，少數惡劣建商則會拿掉契約書中該項條文罰則，消費者不可不慎。
陷阱四、坪數短少3%以上 可無條件解約
預售屋在簽約當下，由於無產權、謄本可檢驗，往往在興建2~3年後，容易發生和合約內容有所出入，因此交屋前多會進行面積誤差找補，而依規定，土地、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，如果誤差超過3%者，買方得解除契約。何世昌表示，常見於實務上的是，交屋面積只會少不會多，甚至部分惡質的建商會將「面積誤差找補」相關條文刪除。
何世昌表示，交屋的另一種情況是實際面積比原購買面積大，假設購買權狀60坪、單價20萬元的房屋，完工後若是61坪，找補誤差低於2%，消費者只需補繳20萬元給建商即可，但倘若蓋好後達63坪，誤差達到5%，消費者可選擇補繳2％誤差面積上限金額，或是選擇解約。
專家：睜大眼睛詳閱內容
預售屋合約花招百百種，何世昌提醒，消費者簽約前除了得睜大眼睛詳閱合約內容，另外，銷售上的口頭承諾都不如白紙黑字的條文來得有保障，建議應保留建案相關資料及廣告文宣，才能在爭議發生時有所依據。
本文來源出處: 自由時報 報導
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