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2020-03-03 12:44:12房屋陳總仔

該不該買房？租金投報率告訴你！(不動產買賣#持分#危老#0912-913923高仕陳總)

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2017-07-24 11:05:46聯合新聞網富比士地產王

無論是自住或是置產族，都要懂得看「租金報酬率」檢視房價與租金之間的關係，對自住客而言，搞懂租金報酬率可以判斷目前租屋或買房何者划算，對置產族來說，則可用以評估現在是否值得買房來投資，而國內常用的「租金投報率」，國外較常使用的是「房價租金比」，兩者各有。

一般國內常用的「租金報酬率」評估法，最粗淺簡易的算法是（每月租金 × 12個月）／房屋總價。例如若房屋總價為1000萬元，每月租金收入3萬元，則該間房屋的租金投報率為（3萬元 × 12）／1000萬 = 3.6%。

不過，房仲業者表示，上述的算式僅能計算出「毛報酬率」，也就是在滿租的情況下，房產可創造的最大租金收益，實務上則要精算出「淨報酬率」，也就是要扣除包括1.貸款利息、2.稅金、3.裝潢費、4維修費、5管理費等相關成本，同時還得概抓約1個月的空置期，才是比較精準的租金報酬率計算法。

懂得計算租金投報率只是第一步，至於租金投報率多少才合理？則與產品、地段、商圈型態與租客等諸多條件有關。以台北市為例，毛租金報酬率一般約在2~2.5%，台北市以外基本上都要抓3%以上，對房東而言才有吸引力，且還要看當地的出租狀況，例如熱門商圈或大學附近的客源較穩定，空置成本也較低。

不過，事實上，對投資族群來說，除了商業不動產會精算租金報酬率之外，一般住宅產品看的是短線的價格增值，對租金反倒不是那麼在意，一般是以租金可以抵過房貸利息支出(通常只抓寬限期)就好，就算是租金比市場價格低一點也沒關係，只求能出租就好。

投資客用「租金報酬率」評估房產是否值得投資，對自用買方而言，則可以利用現在每月支付的租金，來評估是否該進場購屋，或是繼續租房子。簡言之，若試算下來的房貸少於每月租金支出（當然，前提是已籌足購屋自備款），即表示「租不如買」，可考慮進場，反之則「買不如租」。

相較於國內常用的「租金報酬率」，國際間衡量一地的房產是否具有投資價值，以及房價是否合理，則多用用「租售比」來評估，計算方式為（每單位房價／每單位每月租金），而租售比除以12（個月），可得到同樣面積的房屋，需要花多少年的租金才能購得。

一般認為，房價在租金的300倍之內尚算合理，當租售比超過合理值，則代表「租比買划算」。

根據591房屋交易網統計的2017年第1季6都租售比，台北市為511.2倍，已遠遠超過300倍的水位，換算同樣面積的房屋，須支付42.6年的租金（511.2除以12）才買得起，對於房東來說，北市房產已失去投資價值，但對於多數受薪階級而言，則是租房更為實際。

由於房東在乎的是租金報酬率，因此，若從房東的角度來看，將「1除以房客購買相同面積房產需花多少年租金」，則可得出該房產的毛租金投報率。以上述台北市的案例計算，台北市的毛租金投報率為「1除以42.6年」，得出的結果約為2.35%，而新北市為2.97%、中南部普遍在3~4%，相對較具投資價值。

不過，需注意的是，由於同縣市不同行政區的房價落差相當大，租售比僅能得出一地的整體平均數字，仍有因個別條件不同而產生的差異。

以台北市為例，每坪房屋均價為57.4萬元，但大安區、中正區房屋每坪單價80、90萬元以上不在少數，因此，在透過租售比衡量購屋決策時，包括區域價格、房貸負擔能力，以及未來的財務規劃等，也應一併納入考量。