房市「大風暴」已至，買了房的要後悔了嗎？(從房市需求與租金回報率說起~)
2020-03-02 16:21經濟日報 專欄作家／胡偉良
圖片來源：CCO圖庫
2014年下半年開始，房價止升回跌，交易量更是大幅銳減，一時間炒房客哀鴻遍野，遍體鱗傷，一夕間，支撐房地產發展的因素都變了，以前買房的人開始賣房，買賣關係逆轉。
經過多年的療傷止痛，房地產似乎又逐漸的恢復了生機，業者逐漸體認到當前的房地產經營需要創新，要重新抓住消費者的真實需求。過去房子不夠，所以民眾買房是為了找尋棲身之處。如今這個基本面已經改變了，買房除了棲身，還要講求居住品質，房地產過去快速增長的情勢已經改變，房地產的增長速度會下滑。
現在大多數的富人都在賣房子，那誰來接盤呢？如果房地產開發公司本身的營運競爭力、土地開發能力、資金操作能力都不錯，那麼還可以繼續做下 去，反之，若企業還沒有做好 準備，培養好自己的上述競爭能力，則此刻退出經營也許反而會是一個比較妥適的自保方法。
當今的市場競爭已經很殘酷了，未來那些資金槓桿比較高的、現金流緊張的都可能面對企業的存活問題。
五年後，80%的開發商可能面臨關門或轉行，對那剩下20%，未來10年則將是那些倖存者在房地產行業重新發展的大好機會，需要業者用心、安心、創新、和全力投入，做足專業化，在核心競爭力方面做強，才有機會爭得一席之地。
胡偉良觀點：
當前房市的最大問題不是房子不夠，而是合規的房子比例太低（只有20%左右），其餘的除了結構安全性不夠外，加上老舊和居住性不佳，因此出現了巨大的老屋改建市場商機。像台北市這樣的城市，房子究竟夠還是不夠，要看存量，也要看未來人口的增量，更重要的是看這些老屋改建的速度和狀況。
因為不斷的有外地人口流入台北市工作，人口流入一定有購房的需求，所以台北市的房價不會出問題，短期縱若下跌，跌幅也不會太多，日後仍有機會回漲。
再來就房子而言，正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加2.5%左右的折舊和維護成本，目前銀行的貸款基準利率是1.7%，所以租金回報率要在4%左右才算合理，長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率時，就說明房價太高了，會跌；反之，就表示房價太低，會漲。
台灣當前的租金回報率是怎樣的呢？以台北市為例，現在新房的租金回報率大約是2%左右，只比銀行的貸款利率略高一點，但只有合理租金回報率的一半，說明了當前的新房房價確是太高了，所以房價應該會跌、當前的房價畸形不正常！
台灣在2003年以來的房地產市場狂飆，也使得房地產市場處在泡沫中，這段飆漲期間，甚至出現土地比房子貴的現象，就是麵粉比麵包貴。這並不是個正常現象，終究透過市場機制，房價會緩跌，逐漸回歸到合理水準。相比於其他國家，全球平均租金回報率水平是7%到8%。在這種情況下，台灣房價豈能一枝獨秀，長期走高？
@不動產買賣、持分、公設地、危老#0912-913923高仕陳總