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2019-02-01 17:00:00房屋陳總仔

買方可否以廣告不實為由請求退屋？@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總

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案例事實
張郎任職某貿易公司，與女友愛情長跑了七、八年，終於論及婚嫁，故開始找尋房屋以做為新房。某日從報紙房地產廣告欄中得知市郊有房屋要出售，衡量總價與坪數尚稱合理可接受，遂偕同女友一同前往查看，當場下定，並約時間簽約。然請教某代書後始發覺仲介公司所刊載之廣告之坪數比實際坪數多了好幾坪，試問張郎可否主張退屋？

解析
按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。又公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新台幣一佰萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。公平交易法第二十一條及第四十一條分別定有明文。另意思表示之內容有錯誤、或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。若詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第八十八條及第九十二條分別定有明文。

仲介公司之廣告涉嫌「不實廣告」及「顯失公平」之行為，所牽涉之法律效果有三種情形︰
一、僅有行政責任而無民、刑事責任︰例如仲介公司未給予買方契約審閱權，顯有違公平法第二十四條之情狀，然買方嗣後已補正詳加瞭解者，則買方不得主張解約。
二、有行政、民事責任而無刑事責任者︰本案買賣面積灌水有具體之損害，故對買方應負擔除行政責任外，尚有減少價金或解約退屋之損害賠償。
三、仲介公司除行政、民事責任外，尚需科處刑事責任者︰例如明知已劃為道路預定地，卻故意隱而不提之情形者。
仲介公司值此新法治規範不動產買賣關係時代，應當避免廣告涉及虛不實或引人錯誤之情形，以免除了前揭行政、民事、刑事責任外，又面臨被恐嚇，或媒體輿壓力之制裁，而造成經濟困境。反之，消費者亦應瞭解，並非一切之虛不實或引人錯誤之廣告、或顯失公平之行為即構成民事損害賠償，或刑事詐欺之訴追，仍應依各案之實際情況加以審酌，特此澄明。免有虛偽不實或引人錯誤之廣告較妥適。

文章來源:文 / 王偉