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2019-01-24 17:00:00房屋陳總仔

出售共有土地之持分，而未通知其他共有人行使優先購買權之賠償責任@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建

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最高法院106年度台上字1218號判決:「按土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得主張該買賣為無效而請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係，該出售應有部分之共有人對其自無債務不履行可言。原審本此見解，認被上訴人對上訴人尚無債務不履行之責任，於法並無不合。另原審認上訴人雖得請求侵權行為之損害賠償，惟其未能舉證證明受有積極損害或預期利益之損失，因而為其敗訴判決，亦無違背法令。」( 審判長法官劉靜嫻，受命法官高金枝)

共有人出賣其應有部分而未依法通知其他共有人，致其他共有人無法行使優先購買權時:

一、民事部分:

1、其他共有人因非「權利」受侵害，而不構成民法第184條第1項前段的侵權行為，但可能構成民法第184條第1項後段的侵權責任。

2、如受讓人於受讓時，亦知其情事者，當該共有人無資力賠償時，受侵害之其他共有人得依民法第244條第2項、第4項的規定，向法院聲請撤銷該移轉登記，並請求「塗銷」原登記，以回復原狀共有人(最高法院98年台上字第2492號判決參照)。

3、另依最高法院18年上字第2633號判例:「債權之行使，通常雖應對特定之債務人為之，但第三人如教唆債務人合謀，使債務之全部或一部陷於不能履行時，則債權人因此所受之損害，得依侵權行為之法則，向該第三人請求賠償。」31年上字第891號判例:「上訴人如果明知被上訴人乙已受所有權之移轉，乘其未經登記，唆使被上訴人甲更行移轉於自己而為登記，致被上訴人乙受其損害，誠係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第一百八十四條第一項後段之規定，應負賠償責任。」故惡意的受移轉登記人為共同侵權行為人，對優先購買權受侵害的其他共有人應依民法第185條第1項負連帶賠償責任。而依民法第213條的規定:「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」故優先權受侵害的共有人除了可以請求加害人連帶賠償金錢外，亦得請求該受移轉登記的人回復移轉登記予該共有人。

4、優先購買權受侵害的共有人請求權害賠償時，其損害如何證明是最關鍵的部分，本案例中之其他共有人為建公司負責人，並舉建築師所為之土地坪效分析，作為損害的證明，惟法院仍認「無客觀證據足資佐證，自難認上訴人因未能行使優先購買權，而有預期利益之損失」。

二、刑事部分:

1、共有人於出售其應有部分時，依土地登記規則第97條第1 項的規定，於土地登記申請書上記載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語，如有不實，是否構成法第214條使公務員登載不實的罪，多數法院持肯定見解，但也有認為:「惟土地法第34條之1第4項之優先承購權，僅具債權效力，共有人縱違反前述法律規定將應有部分出賣他人，並為所有權移轉登記，他共有人仍不得主張買賣無效而訴請塗銷登記；共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，不生影響（最高法院65年台上字第853號、 66年台上字第1530號、68年台上字第2857號民事判例意旨參照），且前述共有人優先購買權之債權效力，未涉物權公式性土地資料。」而認為不該當偽造文書的罪責(台灣高等法院105年台上字第2008號判決、98年上易字第1568號判決)。

2、另最高法院105年台非字第147號判決:「苟系爭土地所有權人周○萍就系爭房屋並無優先購買權存在，縱被告誤認周○萍有優先購買權，而在其有權製作之土地登記申請書之私文書備註欄上填載「優先購買權人已放棄優先購買權」，亦僅屬虛妄行為」而不構成使公務員登載不實罪」，亦值得參考。

文章來源:許高山律師提供

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