2019-01-24 17:00:00房屋陳總仔

出售共有土地之持分,而未通知其他共有人行使優先購買權之賠償責任@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建




最高法院106年度台上字1218號判決:「按土地法第34條之1第4項規定之優先購買權,僅有債權效力,倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後,他共有人再行使優先購買權,已不得主張該買賣為無效而請求與該共有人成立買賣契約,二人間無從成立買賣契約之債權債務關係,該出售應有部分之共有人對其自無債務不履行可言。原審本此見解,認被上訴人對上訴人尚無債務不履行之責任,於法並無不合。另原審認上訴人雖得請求侵權行為之損害賠償,惟其未能舉證證明受有積極損害或預期利益之損失,因而為其敗訴判決,亦無違背法令。」( 審判長法官劉靜嫻,受命法官高金枝)

共有人出賣其應有部分而未依法通知其他共有人,致其他共有人無法行使優先購買權時:

一、民事部分:

1、其他共有人因非「權利」受侵害,而不構成民法第184條第1項前段的侵權行為,但可能構成民法第184條第1項後段的侵權責任。

2、如受讓人於受讓時,亦知其情事者,當該共有人無資力賠償時,受侵害之其他共有人得依民法第244條第2項、第4項的規定,向法院聲請撤銷該移轉登記,並請求「塗銷」原登記,以回復原狀共有人(最高法院98年台上字第2492號判決參照)。

3、另依最高法院18年上字第2633號判例:「債權之行使,通常雖應對特定之債務人為之,但第三人如教唆債務人合謀,使債務之全部或一部陷於不能履行時,則債權人因此所受之損害,得依侵權行為之法則,向該第三人請求賠償。」31年上字第891號判例:「上訴人如果明知被上訴人乙已受所有權之移轉,乘其未經登記,唆使被上訴人甲更行移轉於自己而為登記,致被上訴人乙受其損害,誠係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,依民法第一百八十四條第一項後段之規定,應負賠償責任。」故惡意的受移轉登記人為共同侵權行為人,對優先購買權受侵害的其他共有人應依民法第185條第1項負連帶賠償責任。而依民法第213條的規定:「負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。」故優先權受侵害的共有人除了可以請求加害人連帶賠償金錢外,亦得請求該受移轉登記的人回復移轉登記予該共有人。

4、優先購買權受侵害的共有人請求權害賠償時,其損害如何證明是最關鍵的部分,本案例中之其他共有人為建公司負責人,並舉建築師所為之土地坪效分析,作為損害的證明,惟法院仍認「無客觀
證據足資佐證,自難認上訴人因未能行使優先購買權,而有預期利益之損失 」。

二、刑事部分:

1、
共有人於出售其應有部分時,依土地登記規則第97條第1 項的規定,於土地登記申請書上記載「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」等語,如有不實,是否構成法第214條使公務員登載不實的罪,多數法院持肯定見解,但也有認為:「惟土地法第34條之1第4項之優先承購權,僅具債權效力,共有人縱違反前述法律  規定將應有部分出賣他人,並為所有權移轉登記,他共有人仍不得主張買賣無效而訴請塗銷登記;共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,不生影響(最高法院65年台上字第853號、 66年台上字第1530號、68年台上字第2857號民事判例意旨參照),且前述共有人優先購買權之債權效力,未涉物權公式性土地資料。」而認為不該當偽造文書的罪責(台灣高等法院105年台上字第2008號判決、98年上易字第1568號判決)。


2、另最高法院105年台非字第147號判決:「苟系爭土地所有權人周○萍就系爭房
屋並無優先購買權存在,縱被告誤認周○萍有優先購買權,而在其有權製作之土地登記申請書之私文書備註欄上填載「優先購買
權人已放棄優先購買權」,亦僅屬虛妄行為」而不構成使公務員登載不實罪」,亦值得參考。

文章來源:許高山律師提供

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