2018-02-01 14:55:36房屋陳總仔
房市》法拍屋多來自周轉不靈的生意人 透露出什麼訊息？
房市》法拍屋多來自周轉不靈的生意人 透露出什麼訊息？
[信傳媒] 2018年1月30日 上午10:48 撰文＝徐珍翔
（圖片來源／信傳媒資料庫） 2017年法拍移轉量年增5.81％，是金融海嘯以來首次正成長。不過，有專家指出，近年流入法拍市場的案件中，幾乎很少是因為房貸繳不出而被斷頭，反而以生意人周轉不靈，跳票、欠債遭到查封居多。
根據內政部最新統計，2017年全台法拍移轉量為4899棟，年增5.81％，幅度雖不高，卻是金融海嘯以來首次出現正成長。
對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，台灣長年處於低利環境，加上經過十多年多頭，許多持有人的財務體質都不錯，即使出了問題，也容易在成屋市場找到買家，因此法拍逐年遞減；2017年出現反轉，主因是房市買氣雖好，但價格持續盤整，在部分持有人過度操作財務槓桿的狀況下，仍流入法拍市場，使得供給面增加。
不過，寬頻房訊發言人徐華辰在接受《信傳媒》訪問時表示，隨著奢侈稅上路，投資客多半縮手，已不再滿手房屋，加上目前的低利環境，因此就算資金鏈出現問題，也不至於出現繳不出房貸被斷頭的狀況，「奢侈稅之前，確實有些投資客在房市利用槓桿操作，玩得比較大，手頭上十幾間房的大有人在，所以資金一遇到問題，很容易就因為還不出貸款遭到查封。
但現在這種情況越來越少了。」 他提到，有別於過去繳不出房貸，進而流入法拍市場的「斷頭戶」，近年狀況已發生轉變，單純因房貸繳不出被斷頭的人已經微乎其微，反而是生意人跳票或欠債遭到查封的狀況居多，「我們知道最近幾年經濟狀況比較差，應該是有受到影響。
我們觀察過，因為跳票、欠債這兩種原因遭到查封拍賣的比例大幅增加，不像以前是單純的房貸問題，最近三四年都差不多這樣。」 值得一提的還有，若以各區域表現來看，六都多數法拍量增，台南則是少數不增反減的區域。而在其他都會中，北市增加近五成最讓人意外，新北雖是最大宗，成長卻不到兩成。
對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡解釋，法拍量增主因是成屋市場受到買賣雙方拉鋸影響，在難以成交的情況下，一段時間後便落入法拍，其中也不乏小建商。北市比例最高除與量體小有關之外，降價無感難以去化也是主要因素。
至於台南甚至出現不增反減的狀況，應與當地案件屬低總價，相對容易解套有關。
菜籃族投資客出籠，鎖定三拍後物件出手 談起2017年法拍市場的需求面，徐華辰指出，以全台標出4097件來看，較2016年的3664件足足成長11.81％之多，不只自住客進場，也有菜籃族投資客開始動作，「這幾年房市反轉，房價開始下修，除了自住，有投資意願的人會認為價格逐漸落底，在這個時間點，也比較願意出來，做逢低買進的一種布局。」 他觀察到，去年進場的民眾主要以三拍之後物件為主，因為案件一旦淪落到三拍，底價往往只有市價的7成左右，「如果以一拍來講，通常價格會高於市價或等同市價，之後每一拍會打8折，所以到三拍時，一般跟市價會有3成左右的差距。」
「不過，如果是條件比較好的物件，會吸引多人搶標，最後常常跟市價差不多，或者也達到市價的9折或95折。」
徐華辰舉例，前兩週士林雨聲街有一間位於2樓的公寓遭到法拍，共有22組人競標，最後便標出突破上一拍的價格，「那邊生活環境還算清幽，加上平時中古屋市場也很少有物件釋出，就算有，也很快被搶走。
當時底價一坪在37萬元左右，最後得標金額每坪也來到每坪45萬元上下，跟市價45到48萬元差不多。」
被問起對2018年法拍市場的看法，徐華辰說，台灣目前仍維持在低利率的水平，即使美國升息會影響台灣，但畢竟升幅有限，「央行就算調個一兩碼，對房貸利率也影響不大。」
此外，近期看不見足以衝擊國內經濟的重大事件，所以，整體而言，他認為拍賣量將持平，「不過，因為民眾開始有逢低買進的意願，可能會出來標標看，我認為得標率會稍微有些提升。」
本文出處:https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%B1%8B%E5%A4%9A%E4%BE%86%E8%87%AA%E5%91%A8%E8%BD%89%E4%B8%8D%E9%9D%88%E7%9A%84%E7%94%9F%E6%84%8F%E4%BA%BA-%E9%80%8F%E9%9C%B2%E5%87%BA%E4%BB%80%E9%BA%BC%E8%A8%8A%E6%81%AF-024805831.html
@不動產難賣.資金短缺.不動產借款.賣斷/0912-913923/高仕陳總
[信傳媒] 2018年1月30日 上午10:48 撰文＝徐珍翔
（圖片來源／信傳媒資料庫） 2017年法拍移轉量年增5.81％，是金融海嘯以來首次正成長。不過，有專家指出，近年流入法拍市場的案件中，幾乎很少是因為房貸繳不出而被斷頭，反而以生意人周轉不靈，跳票、欠債遭到查封居多。
根據內政部最新統計，2017年全台法拍移轉量為4899棟，年增5.81％，幅度雖不高，卻是金融海嘯以來首次出現正成長。
對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，台灣長年處於低利環境，加上經過十多年多頭，許多持有人的財務體質都不錯，即使出了問題，也容易在成屋市場找到買家，因此法拍逐年遞減；2017年出現反轉，主因是房市買氣雖好，但價格持續盤整，在部分持有人過度操作財務槓桿的狀況下，仍流入法拍市場，使得供給面增加。
不過，寬頻房訊發言人徐華辰在接受《信傳媒》訪問時表示，隨著奢侈稅上路，投資客多半縮手，已不再滿手房屋，加上目前的低利環境，因此就算資金鏈出現問題，也不至於出現繳不出房貸被斷頭的狀況，「奢侈稅之前，確實有些投資客在房市利用槓桿操作，玩得比較大，手頭上十幾間房的大有人在，所以資金一遇到問題，很容易就因為還不出貸款遭到查封。
但現在這種情況越來越少了。」 他提到，有別於過去繳不出房貸，進而流入法拍市場的「斷頭戶」，近年狀況已發生轉變，單純因房貸繳不出被斷頭的人已經微乎其微，反而是生意人跳票或欠債遭到查封的狀況居多，「我們知道最近幾年經濟狀況比較差，應該是有受到影響。
我們觀察過，因為跳票、欠債這兩種原因遭到查封拍賣的比例大幅增加，不像以前是單純的房貸問題，最近三四年都差不多這樣。」 值得一提的還有，若以各區域表現來看，六都多數法拍量增，台南則是少數不增反減的區域。而在其他都會中，北市增加近五成最讓人意外，新北雖是最大宗，成長卻不到兩成。
對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡解釋，法拍量增主因是成屋市場受到買賣雙方拉鋸影響，在難以成交的情況下，一段時間後便落入法拍，其中也不乏小建商。北市比例最高除與量體小有關之外，降價無感難以去化也是主要因素。
至於台南甚至出現不增反減的狀況，應與當地案件屬低總價，相對容易解套有關。
菜籃族投資客出籠，鎖定三拍後物件出手 談起2017年法拍市場的需求面，徐華辰指出，以全台標出4097件來看，較2016年的3664件足足成長11.81％之多，不只自住客進場，也有菜籃族投資客開始動作，「這幾年房市反轉，房價開始下修，除了自住，有投資意願的人會認為價格逐漸落底，在這個時間點，也比較願意出來，做逢低買進的一種布局。」 他觀察到，去年進場的民眾主要以三拍之後物件為主，因為案件一旦淪落到三拍，底價往往只有市價的7成左右，「如果以一拍來講，通常價格會高於市價或等同市價，之後每一拍會打8折，所以到三拍時，一般跟市價會有3成左右的差距。」
「不過，如果是條件比較好的物件，會吸引多人搶標，最後常常跟市價差不多，或者也達到市價的9折或95折。」
徐華辰舉例，前兩週士林雨聲街有一間位於2樓的公寓遭到法拍，共有22組人競標，最後便標出突破上一拍的價格，「那邊生活環境還算清幽，加上平時中古屋市場也很少有物件釋出，就算有，也很快被搶走。
當時底價一坪在37萬元左右，最後得標金額每坪也來到每坪45萬元上下，跟市價45到48萬元差不多。」
被問起對2018年法拍市場的看法，徐華辰說，台灣目前仍維持在低利率的水平，即使美國升息會影響台灣，但畢竟升幅有限，「央行就算調個一兩碼，對房貸利率也影響不大。」
此外，近期看不見足以衝擊國內經濟的重大事件，所以，整體而言，他認為拍賣量將持平，「不過，因為民眾開始有逢低買進的意願，可能會出來標標看，我認為得標率會稍微有些提升。」
本文出處:https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%B1%8B%E5%A4%9A%E4%BE%86%E8%87%AA%E5%91%A8%E8%BD%89%E4%B8%8D%E9%9D%88%E7%9A%84%E7%94%9F%E6%84%8F%E4%BA%BA-%E9%80%8F%E9%9C%B2%E5%87%BA%E4%BB%80%E9%BA%BC%E8%A8%8A%E6%81%AF-024805831.html
@不動產難賣.資金短缺.不動產借款.賣斷/0912-913923/高仕陳總
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