2008-11-24 22:43:00木子米米
房價跌不跌 房仲難為
住展 (2008-11-17)
文章提供住展雜誌
股市跌跌不休，讓投資人搖頭心碎， 連帶影響之下，大家都睜大眼睛在看 房價何時會開始鬆動下修。 不少媒體甚至提出「買屋先殺三成」的說法； 但根據住展房屋網統計顯示， 與四月相較，九月份的區域行情價， 大約僅小幅下修四％，目前想要大幅殺價購屋恐怕不易。
| 新成屋的定價結構，與中古屋截然不同，因此降價的空間及彈性，不會像中古屋一般，在短時間內價格大幅滑落。 |
房地產也不例外，消費力受創之餘，不僅首購的購屋門檻提高，買房子愈來愈難；換屋及投資買方的購屋能力也是受到波及，房市迅速從半年前的賣方市場，轉變為買方市場。
買房子的人變少，相對選擇性就變多，可選擇的產品一增加，接著就是殺價議價的聲浪四起。
殺三成買不到新個案
股市在半年內跌掉四千多點，不少投資人的資產縮水一半以上，這樣的邏輯很快被「挪用」到房地產市場，因為在今年第一季，台灣整體經濟前景十分被看好，北台灣都會區的房價來到新頂點。
在五二○之後，內外經濟環境急速轉壞，社會觀點普遍認為，股價下跌四成有餘，房價至少也要下降兩成，因此目前「珍貴」的買方，買房子不分中古屋、預售屋還是新成屋，不殺價則已，一出價一律就是砍個三成以上，讓賣方不知所措，雙方認知落差不斷在擴大。
對預售屋及新成屋來說，在短短半年內，房價出現這麼巨幅變動的機率很小，因為預售屋及新成屋的定價結構，與中古屋截然不同，因此降價的空間及彈性，不會像中古屋一般，在短時間內價格大幅滑落。
預售屋及新成屋，大多是透過代銷系統來銷售，在個案現場賣房子的代銷公司，背後業主是建設公司，代銷公司在承接銷售案時，都會與建設公司簽訂所謂的「價格約」，約定在銷售期間內的價格底限。
在五二○之後，內外經濟環境急速轉壞，社會觀點普遍認為，股價下跌四成有餘，房價至少也要下降兩成，因此目前「珍貴」的買方，買房子不分中古屋、預售屋還是新成屋，不殺價則已，一出價一律就是砍個三成以上，讓賣方不知所措，雙方認知落差不斷在擴大。
對預售屋及新成屋來說，在短短半年內，房價出現這麼巨幅變動的機率很小，因為預售屋及新成屋的定價結構，與中古屋截然不同，因此降價的空間及彈性，不會像中古屋一般，在短時間內價格大幅滑落。
預售屋及新成屋，大多是透過代銷系統來銷售，在個案現場賣房子的代銷公司，背後業主是建設公司，代銷公司在承接銷售案時，都會與建設公司簽訂所謂的「價格約」，約定在銷售期間內的價格底限。
七成舊案價格僵固
因此當市場狀況改變時，除非雙方重新議價定約，與業主達成新價格的共識，不然代銷公司還是得要依原合約價格來賣房子，由此可知，預售屋及新成屋價格變動彈性並不大；因此買方一進個案現場，出價就砍價兩成到三成，對個案現場來說，根本是不可能成交的價位，目前的房市就是遇到這樣的窘境。
中古屋則不同，中古屋的屋主大多是一般民眾，買進的時間不同、成本不同、賣屋原因不同，因此賣房子時對價格的堅持度不一，也就是說，房價議價的彈性空間大，別說是兩成、三成的議價空間，在二○○三年SARS期間，議價五成的腰斬價格，中古屋都有成交紀錄，可見中古屋的議價空間，一定是比預售屋及新成屋高出許多。
根據住展房屋網統計，今年九二八檔期中銷售的個案，有不少建案，是從今年三二九檔期就開始銷售；也就是說，房市景氣趨緩，有少數的個案，銷售期已經超過半年，簡單地說，就是「無法結案」。
無法結案的主要原因，癥結點還是在於價格落差，在今年三二九檔期銷售的合約訂定價格，現在的買方根本不接受，而買方想買的價格，大多是所謂「破底」的價位，大約是表價的七成左右。如果建設公司不願協調降價，處於中介角色的代銷公司，根本是莫可奈何，就這個邏輯來看，目前有不少個案，陷在這樣的僵局之中，價格想動也動不了。
中古屋則不同，中古屋的屋主大多是一般民眾，買進的時間不同、成本不同、賣屋原因不同，因此賣房子時對價格的堅持度不一，也就是說，房價議價的彈性空間大，別說是兩成、三成的議價空間，在二○○三年SARS期間，議價五成的腰斬價格，中古屋都有成交紀錄，可見中古屋的議價空間，一定是比預售屋及新成屋高出許多。
根據住展房屋網統計，今年九二八檔期中銷售的個案，有不少建案，是從今年三二九檔期就開始銷售；也就是說，房市景氣趨緩，有少數的個案，銷售期已經超過半年，簡單地說，就是「無法結案」。
無法結案的主要原因，癥結點還是在於價格落差，在今年三二九檔期銷售的合約訂定價格，現在的買方根本不接受，而買方想買的價格，大多是所謂「破底」的價位，大約是表價的七成左右。如果建設公司不願協調降價，處於中介角色的代銷公司，根本是莫可奈何，就這個邏輯來看，目前有不少個案，陷在這樣的僵局之中，價格想動也動不了。
北市南港降十％
真正有「反應市況」的個案，大多是今年下半年之後進場的預售屋及新成屋案，因為是新案，因此在訂價時已評估市況，價格自然比較接近現況，比起舊案，新案行情較為貼近買方理想價位。這些個案佔市場比例很有限，因此就整體市場來看，目前調降行情價的幅度有限，北台灣平均大約是百分之四左右。
如果將行情價變動在百分之五以內，定義為「持平」，變動在百分之五以上才稱之為「修正」，台北市多數區域的行情價都是持平的，目前來看，九月底與四月底相較，行情價修正最大的是南港區，修正約百分之十，接下來是中山區的百分之八。
另外之前的百萬個案區—信義區及大安區，行情價也有百分之六的修正，內湖區及松山區下修約百分之五，其餘區域行情價變動不大，都在百分之五以內。
如果將行情價變動在百分之五以內，定義為「持平」，變動在百分之五以上才稱之為「修正」，台北市多數區域的行情價都是持平的，目前來看，九月底與四月底相較，行情價修正最大的是南港區，修正約百分之十，接下來是中山區的百分之八。
另外之前的百萬個案區—信義區及大安區，行情價也有百分之六的修正，內湖區及松山區下修約百分之五，其餘區域行情價變動不大，都在百分之五以內。
北縣林口新店有支撐
台北縣真正有明顯修正的區域並不多，僅有淡水鎮、土城市、三重市及蘆洲市，這些區域的推案數量，在近幾年都不小，去年都有大約十五至二十個成屋案，三重及淡水的預售案分別都有二十五及二十二個新案，市場競爭之激烈可想而知，相對地，客戶的選擇性也是愈大。
而今年截至九月底止，三重市的新推案總計有三十三案、淡水總計有二十九案、蘆洲總計有十八案，而且普遍集中在特定區域內。因此客戶選擇性高，看屋時勢必比價格，當景氣不佳客戶少，個案調降價格的壓力就增大。
比較特別的是林口及新店，雖然累積的案量也是不少，像是林口鄉今年就推出四十個新案，新店也有二十四個新案，但是房價目前還有支撐點，這半年來價格變動持平，並未降價，像林口預售屋今年銷售率還達六成，反應不惡，新店也有四成。
而今年截至九月底止，三重市的新推案總計有三十三案、淡水總計有二十九案、蘆洲總計有十八案，而且普遍集中在特定區域內。因此客戶選擇性高，看屋時勢必比價格，當景氣不佳客戶少，個案調降價格的壓力就增大。
比較特別的是林口及新店，雖然累積的案量也是不少，像是林口鄉今年就推出四十個新案，新店也有二十四個新案，但是房價目前還有支撐點，這半年來價格變動持平，並未降價，像林口預售屋今年銷售率還達六成，反應不惡，新店也有四成。
新竹持平 楊梅修十％
桃園地區這幾年表現欠佳，今年也未見起色，比較今年九月與四月的行情價，僅蘆竹、平鎮及中壢房價持平，其餘地區房價都有調整，調幅約在一成左右。
平鎮及中壢的換屋客層實力不弱，即便中壢案量超過三百五十億，平鎮也有兩百億案量，但是銷售率都還在四成左右，再加上大多是去年及前年的成屋舊案，因此這半年來房價變動不大。
近幾年桃園市及八德市房市，受到房貸緊縮的影響，低自備的優勢不再，使得首購客戶減少許多，少了外來客，區域客對房價的支撐力道相對薄弱，兩處房價分別下修約百分之六至百分之八。
楊梅地區僅靠工業區支撐，但是區域建商還是勇往直前，買氣卻一直未見提升，今年新推出的個案總計有二十六案，房價修正大約一成。
新竹及基隆、宜蘭等地，目前來看區域行情價與半年多前相較變動也是很小，主要也是因為都是在賣舊案，銷售率大多維持在三成至五成，目前銷售速度有減緩跡象，並非完全沒有買氣，與半年前的狀況相去不遠，因此房價還未出現鬆動現象。
近來適逢世界經濟大海嘯，市場上買方等待房價降價的氣氛愈來愈濃厚，目前仍處於「短空長多」的交戰期。基本上預售屋賣的是屬於「未來價格」，也就是建築完工時的價格，長期來看，物價上揚、都市土地有限的條件不會改變，因此預售案要有明顯降幅，恐怕是不容易的！
平鎮及中壢的換屋客層實力不弱，即便中壢案量超過三百五十億，平鎮也有兩百億案量，但是銷售率都還在四成左右，再加上大多是去年及前年的成屋舊案，因此這半年來房價變動不大。
近幾年桃園市及八德市房市，受到房貸緊縮的影響，低自備的優勢不再，使得首購客戶減少許多，少了外來客，區域客對房價的支撐力道相對薄弱，兩處房價分別下修約百分之六至百分之八。
楊梅地區僅靠工業區支撐，但是區域建商還是勇往直前，買氣卻一直未見提升，今年新推出的個案總計有二十六案，房價修正大約一成。
新竹及基隆、宜蘭等地，目前來看區域行情價與半年多前相較變動也是很小，主要也是因為都是在賣舊案，銷售率大多維持在三成至五成，目前銷售速度有減緩跡象，並非完全沒有買氣，與半年前的狀況相去不遠，因此房價還未出現鬆動現象。
近來適逢世界經濟大海嘯，市場上買方等待房價降價的氣氛愈來愈濃厚，目前仍處於「短空長多」的交戰期。基本上預售屋賣的是屬於「未來價格」，也就是建築完工時的價格，長期來看，物價上揚、都市土地有限的條件不會改變，因此預售案要有明顯降幅，恐怕是不容易的！
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