2010-04-09‧房價對策‧特別篇
2010-04-09‧房價對策‧特別篇
筆者沒有福慧能在菩提樹下發揮高層次思考，只有資格在捷運高架下觀測一些財喜俗事。
十幾年後筆者重回事發當地，拍了這張相片作為紀念
筆者現在來提一下房價，早年筆者蹲在當年尚未完工的捷運北投機廠捷運高架下，看著行人車輛左右穿越，心裡有了定見，就告訴幾位同事和幾位老闆房價會「連」跌十二年（也就是一年比一年低，這種事情要連續發生十二次），這樣的推測在前幾年終於順利完成了，大家幾年後買屋都開心錯過高點，印證了「錯過的永遠最美‧最美的也最令人心碎」的道理。現在筆者再來聊 一下房價，並不是筆者又有了趨勢見解，而是要穿透表象，見解一下大家沒注意到的層次。
當年筆者告訴一位老闆，其名下房屋不賣的話一分鐘要損失一碗牛肉麵（一碗算七十元），因為他有顧忌沒有賣屋，十二年後筆者對他當面交代結算，確實符合評估無差。
土地的立即價值
土地的最基本應用是曬太陽種作物（也可以養雞鴨牛豬的），更有價值的土地是用來開工廠製造東西，更高價值的則是居住、開商店（服務業），房地產現在的實際價值高低，要由租金判斷，因為房屋承租就要立即發揮效益（因為房屋可以買來養屋，但是很少人會租來養屋的），現在租金大致來說是下跌的，也就是說同樣一間房屋，現在的經營效益比以前差。
「游資」哪裡來？
很多人掛在嘴邊的「游資充裕說」，其實也是隨口說說，如果真是大家意識型態下的游資充裕，那麼薪水、房租一定會大幅揚升。現在銀行裡的資金確實不少，但是這是生意人的補貨錢，也就是本來要買貨銷售的流動週轉資金，由於大家近來生意不佳（筆者是例外請大家安心），所以賣貨得來的錢不再全部拿去補貨，而是留置在銀行，這筆錢不會拿去買屋，也不會拿去買股票，而是靜待時機轉好時再補貨賺錢。
但是這筆存在銀行的錢，卻被銀行挪去供應房貸之用，這是因為銀行知道借給製造服務業不易回收（房租下跌也是景氣不佳之故，對房屋經營價值而言是不利因素，是否適合投資則是另當別論），相對而言借人買屋比較妥當，而且政府能夠收到交易稅當然樂觀其成，尤其是都市更新全程稅收比新屋建案還多。
房價下跌買方卻步疑慮觀望交易清淡稅收極少，房價上漲買方慌張速決搶買交易頻繁稅收超多，前後兩者差距極大，自認眼尖的人要注意這一點，觀測報告要寫的就是這個。
沒人提醒的是......
筆者認識一些人買屋擺著居留國外，不賣出也不出租，只是按年繳稅，確實持有房產只是無意積極利用（這不算養屋），和為了賣出而買進的投資客是不同的，有趣的是投資客積極創造債務和稅負，無疑的已經使部分區域房價在學術意識上符合「泡沫」二字的定義。牛頓曾經說過：「我可以準確計算天體星球的運行，但我不能計算人們的瘋狂。」，泡沫的頂點時間價位何在筆者懶得去思考，只要用碼錶計算民營有線電視新聞裡房市新聞的時間比例就可以知道，或許漲勢還很長遠也不一定，但是最重要的是過幾年政治上會有「時間表」推出（就是「那個」時間表），屆時筆者有關照的好心人就不會受到震盪之累，也許還能亂中取利。
投資客是銀行體系自主意志下創造出來的族群，這點筆者先前見解過。市場操作是群眾心理的客觀因素（價格不是來自價值，而是來自心理認定，群眾心理是很脆弱的），銀行策略是政治面的主觀因素（銀行始終是政治上的合作者），兩者互有因變，可惜這方面筆者無暇觀測，因為這兩天下雨，筆者要拿面紙吸乾天花板的縫隙漏水。
買房子時要注意一下，不要買進太多的今日稅負與未來債務。
