(97.09.22)「張淳淳教你30萬買屋當富豪－理財富媽媽一年賺一億的獲利筆記本」，這是一本房地產理財工具書，閱讀時覺得很受用，平實、易懂的方式紀錄投資的經驗，是一本值得再看的參考書～
買賣合約、房屋及土地所有權狀、土地及建物謄本等書面資料，要學會看懂。
「房地產」最終的理財方式，累積購屋的常識、認識該注意的風險，持續中～

(圖片出處博客來網路書局)
以下是重點整理，書中摘錄：

*想要瞭解一個房子的缺點，只要去請教同一區敵對的仲介人員，就可以打聽出一些問題來了。

*巷子有兩頭，仲介帶你去看的，往往是美好的那一頭，因此，要瞭解一間房子的環境，絕對不能只由仲介指引的那一面去看。

*看房子絕對不能只看一次，最好在不同的時間、不同的天氣，多看幾次。畢竟，房屋價格不是一個小數目，要投資前，絕對要謹慎、耐心，不要怕麻煩！

*房屋仲介的話只信三分，最好要自己實際體驗（多半業務員為達業績，會避重就輕）

*投資房地產的技巧跟方法：
1. 上網詢價、找資料、瞭解區域行情
2. 看房地產書籍，瞭解買賣過程
3. 學習看買賣合約、房屋及土地所有權狀、土地及建物謄本等書面資料
4. 瞭解裝潢行情跟流行趨勢，建立自己的房地產買賣班底：裝潢師、建築師、律師、代書
5. 詢問銀行利率、貸款成數及貸款年限等相關事宜
6. 結交仲介好友，蒐集房地產情報
7. 迴避不良仲介，透悉仲介技倆
8. 實際看屋，親自體驗房地產優勢
9. 把貧民窟雕塑成黃金屋---改造或創造房屋價值
10.多聽、多看，瞭解成功與失敗的案例

*投資前先預習的四個觀念：
1. 守財不等於理財（建議投資方向，購稀少性，例：黃金存摺、能源石油、醫療醫學、不動產基金）
2. 花錢不等於浪費（購有事生產的賺錢工具，讓錢滾錢）
3. 投資的關鍵在於眼光（例：買房子要考量地理位置、交通狀況、房屋結構、周邊設施、居民素質、附近是否有好學校、公園、重大建設等等，都要列入考量）（不懂的投資領域不要踫）
4. 投資一定有風險（你可以選擇你能承受的風險，去選擇適合你個性的理財）

*投資房屋除了致富還可以節稅：
1. 遺產稅—政府的土地公告現值比市價來的低，購屋亦可節稅
2. 購屋，辦貸款，可享有一年房貸利息30萬的「免稅扣除額」，只要將當初購買的證明、代書規費、裝璜、搬家各項證明單據都提報。賣房子也可以退稅「重購退稅」通常買賣房子繳交的稅金中，金額較大的就是「土地增值稅」了，在二年內不論是先買房子、再賣房子，或是先賣房子、再買房子，只要買進房子的土地公告現值「大於或等於」賣出房子的土地公告現值，這時，你繳交的「一般」或「自用」的土地增值稅，都可以追回或免繳。但要注意的是，買進的房子必須是「自用住宅」，並且在接下來的五年內，不得出租，營業或賣出喔！反之要追回。

*看完50間以後再買房子（主要培養看房子不敗的眼光，剛開始看房子，很容易被美麗的裝潢所惑，或誤信仲介的推薦，掉入競價的陷阱，但當你看過至少50間房子之後，就會知道房子的各種樣貌，各方面優缺點，也會對你所喜好的區域房價產生一個全面性的瞭解）

*投資房地產教戰守則—該下手的八種房子
1. 買低於市價、行情價的房子：一個區域的房價行情是多少呢？可詢問當地區域性的房屋仲介、社區管理委員，也可請土地代書幫你估價，或請銀行替你估價貸款
2. 買好區域或是緊鄰好區域的房子：房地產永遠的信條—地段、地段、還好地段，一樣是投資，我絕不選次級地段，D級地段的A級貨別買，A級地段D級貨也要買，像信義區跟南港中間、信義計畫區周邊、基隆路敦化南路後半段、和平東路三段、北投士林交界、羅斯福路萬隆附近、和平西路一帶等等都是所謂「A級地段」與「B級地段」之灰色地帶，漲幅空間大不說，又比A級戰區便宜許多。只要評估得當，獲利空間不小，正是我們這種菜籃族小老百姓可投資得起。
3. 買高投資報酬率的房子：
年投率=年租金/房價
投報率進場準則A.第一級：黃金區大馬路邊金店面（忠孝東路、復興南路等）投報率4%以上
B第二級：一般大馬路邊投報率6-8%，巷道裡一級店面8%、次級巷道店面10%
C第三級：非單一收租（例如頂樓加蓋10間套房，每個月辛勤的向10個人收房租）投報率8-18%以上
4. 買稀有的房子：我心目中的投資排行第一名，就是這些文教區、增值區的馬路邊、純住名宅！
5. 買頂樓加蓋的房子：注意事項~
a. 要請教左鄰右舍，頂樓加蓋是否為頂樓住戶可以單獨使用，以免樓下住戶有異議，產生糾紛情事。
b. 是否曾經被檢舉申報拆除？這個部份可至建管處網站查詢
c. 頂樓加蓋部份是否為83年12月31日之前所建造，可暫不予拆除之加蓋。
以上的頂樓加蓋中，最具投資價值，就是特定區域內的產品，比如台北市逸仙路、青田街、溫州街、麗水街、忠孝名人巷。
6. 買可分割、變更、裝璜的房子：需經建築物分割變更登記，以及設計師巧手打造，要賺這個錢要培養固定班底，才能事半功倍的利潤。
7. 買有交通建設通過或其他重大建設的房子：
 當重大工程，比如說要興建巨蛋、公園、政府中心、博物館、美術館或是指標性豪宅等等消息即將要發佈時，或是捷運、高鐵等工程線路即將開工時，是買房子的第一階段好時機（多注意看報紙、新聞、或是有相關的人脈消息來源，都是投資的利多來源）
在捷運開工期間，有所謂的「捷運黑暗期」房價會暫時性的down到便宜是購買的第二階段、第三階段以自住客而言，住個三、五年甚至十幾年，可享有長期房屋增值的優點，讓自己獲利。
8. 買投資客看中的房子：
根據他們會買入的房子通常在格局、座向和地點都有80分以上的水準，他們敢下成本投資的房子，基本上是不會賠錢的！我就買過他們的房子，投資客的房子值不值買？這完全取決買入價格是多少！

*投資房地產教戰守則—千萬別踫的十種房子：
1. 千萬不要買區域不佳的房子：
鄰近工廠的工業區或是附近有焚化爐、空氣品質不佳的地區、環境髒亂不堪的地區、三教九流龍蛇雜處的地區、小吃攤林立的市場、夜市附近、吵雜有噪音（例：飛機行經路線）的區域、房價持續低落的地區，這些都是不該買的區域，不適合投資，恐怕也不適合自住。
2. 不買窄小巷弄中的房子：只要是地址、房子的權狀上出現「弄」的房子，表示道路非常狹窄。
3. 不買低矮、形狀奇怪的房子
4. 不買畸零地的房子
5. 不買死巷子裡的房子
6. 不買沒有陽台及窗戶的房子
7. 不買建材不好的房子：不好的材質，就會有白蟻、壁癌，甚至真材實料，牆壁和主樑、大樑上都會出現龜裂的狀況，若遇到鋼筋外露的海砂屋更是讓人欲哭無淚！
8. 不買座向不好的房子：有無西曬、東照，也決定這個房子的價格和住在裡頭的人健康。西曬的房子到了夏天會非常炎熱，因此冷氣費用可就花費不少！而面北的房子，如果對外沒有屏障，一到冬天，則是非常寒冷！如果買的頂樓的房子，還要注要樓頂有無種樹，樹根的穿鑿力會造成房屋的漏水。
9. 不買風化區的房子
10.不買環境中有危害風水或健康因素的房子：房屋周遭環境有很多東西，房子來說是減分的，比如：鐵路、橋樑、加油站、神壇、寺廟、變電所、電箱、手機強波站、基地台、家庭式工廠、巷沖、路沖、大門對屋角、墳墓、畚箕屋、山坡地。

*十大千萬別買之番外篇：小心海砂屋、輻射屋、凶宅
1. 海砂屋、輻射屋教你觀察及把關的步驟：
a. 有信譽的建商
b.買五年以上的房屋，(觀察地下室天花板或樓梯間、牆壁剝落，鋼筋外露，那就可能是海砂屋
c海砂、輻射列為買賣斡旋成交的排除條件之一
d.自己用心觀察，海砂屋會使牆面滲出白色的痕跡，俗稱壁癌
e注意天花板，牆面的裂縫，如果跟鋼筋的走向相同時，就要特別注意
f.請土木技師工會的專家檢測(費用約3000元)
輻射屋除了對建管處網站上面會有列管及公布外相關民間測試單位都會有名單可供查閱(民國71-73年及82-83年建造的房屋為高危險群)
輻射屋查詢http//www.aec.gov.tw/www/service/index04.php
海砂屋查詢http//163.29.37.132/html/main.htm
泡水屋查詢http//www.med.tcg.gov.tw
兇宅屋查詢http//www.unluckyhouse.com
若透過仲介公司買到兇宅告上法院，經查屬實，法官大致會將兇宅以買價15%-30%的價損，請仲介公司賠償，並判定退還仲介費，但對於裝潢費因大都缺少有效證明的單據(如發票、稅單)所以大都自認倒楣，求償不易，若為屋主自售，有先例為屋主被判刑。

*「下手前再等一等」的十二個投資必修課：
一. 債權
1. 調閱謄本，可以請仲介公司幫你在網路上直接列印下來。在房屋的建物及土地謄本上有一個「他項權利部」的部份，會載明「權利價值」及「權利人」，一般來說，有房屋貸款的房子，權利人通常都是銀行。查一下序號它是否有第二位順位即是「二胎」，若一般「民間二胎」他的設定權利人就會是一個人名，或公司名，那麼，你就要小心注意。所以，在簽約當天再調閱一次房屋謄本，用「成屋履約保證」最簡單安全的方法，就是跟有品牌信譽的仲介公司合作，或在律師的見證下買賣。
Ps.如果賣方很有錢，房子都以現金購買，沒有任何銀行貸款，那麼土地及建物不會「他項權利部」。要留心注意一下。
2. 屋主簽約款額度高：請仲介業業或代書，善盡調查的責任，確認屋主有無債權問題。
3. 屋主指定代書：買家最好要堅持用自己或仲介公司配合的代書。
二. 選擇優良仲介及中人
一般買賣房屋，行情是買方要付1%-2%的仲介費，景氣低迷時有時約0.5%即可，而賣方則付2%-4%不等。仲介費用其實是彈性，可以商議，但不能超過買賣總價的6%，否則仲介公司必須將多收的錢雙倍退還。
三. 專業的部分交給專業
原本房地產除了舊有的規定之外，日後還有一些新增項目，不是這行很專業的人根本弄不懂，買賣房子簽約時，在簽約前，先請代書先將買賣房子所有要注意的事情，以書面的方式讓我清楚看到，而不是口述。在買賣合約中會加註但書（例如：代書給我們的資料，在買賣當中出現和這些數據不同的數字時，只要任何一樣不同，這份合約就失效，而且必須買賣中造成任何損失，房屋公司和代書就必須全權負責。所以他們更十分謹慎小心，讓這筆交易順利完成，佣金落袋為安。
四. 選擇一位代書
選擇代書是你買賣房子成功與否的重要條件。首先，跟個人或小公司交易雙方要簽合約時，專業的代書一定會遞上他的名片，我通常會先請陪我簽約的任何一位朋友離開一下去打電話給名片上所印的號碼做個查證，若接電話的人聽起來像個家庭成員，我就會擔心，如果是大公司行號，我就會放心，但都要要求代書擁有合格證照，如果代書名片上有統一編號，還可以上經濟部商業司的網站查詢公司的背景。
五. 弄清楚房屋相關法律及規定
買房子要看清楚產權和你簽約是不是所有權人本人。代簽人要有授權書。關於頂樓加蓋、夾層屋、違章建築要注意相關條文，違建在房內，要注意建築結構安全在建商使用執照下來後，在屋裡面，不要太離譜，一般不會有「違建報拆」，若在屋外只要妨害公共安的一定拆。「頂樓違建」（價值認定只認84年以前建的才計算在房價裡）的「使用權」的爭議，頂樓違建是隨建物一起移轉，還是整體住戶都是所有權人，共同持有？「是誰有權使用」這點很重要。
六. 與銀行建立良好關係
「信用」可以當「現金」一樣流通！銀行會根據未來還款能力決定貸款多少錢給你，所以最好能在物件簽約前，先跟銀行作好溝通及估價，再決定要不要買，可不可以買。
七.如果你是買不點交的法拍屋，有租約存在的房子（ps.法拍屋不考慮不記錄）在買賣前一定要問清楚是否仍有租約存在，或是有他人在房內設戶籍並且要求附註在買賣合約中，要求屋主交屋前，把房子清空，做為交付尾款的條件。
八.如果你是購買預售屋
1.廣告不實：房屋面積、公設等，最好是能夠在購買合約上白紙黑字的註明清楚，包括罰則等，都要考慮到，並記得將樣品屋或是廣告ＤＭ留底，存證。
2. 無建築執照即銷售：沒有建照的預售屋一定不能買
3. 開工、完工日期不確定：記得在購買契約上注意一下是否載明開工、完工日期及未如期開工、完工要時的罰則或補償方法為何。
4. 付款方式不合理：期數越多對消費者比較有保障，可督建商施工進度，有問題也可以及早發現，止付降低損失。
5. 簽約內容僅有利建商：一般不列出建商違約時的罰則，或指定貸款銀行，不合理要當場指出並要修改，或是以此為殺價內容爭取自己的權益。（違約金最高不得房屋總價15%）
6. 不能取得使用執照，以進行產權登記：安檢、消防未過、建商就無法取得使用執照，消費者就拿不到產權，無法交屋。
7. 變更產權登記：注意產權登記是否跟權狀相符(例：營業變住家，頂樓→瞭望台、一樓→停車場)會影響房價，要注意！
8. 建材設備以同級劣級替代：交屋很容易遇見，最好是白紙黑字註明清楚，拍照樣品屋存證。
9. 停車產權歸屬：現的停車位都是法定車位，如不想買可洽建商或代銷公司。
10. 夾層屋違法使用：要選擇信用良好的建商房子，可以省下不少麻煩，反之有舉報仍強制拆除。
九.如果你是購買中古屋：中古屋(成屋)爭議較多是「使用坪數」上的問題，所謂「使用或是受益」面積，就是在產權上雖然不屬於你，沒有登記在房屋權狀上，注意簽約時寫明具體坪數，丈量坪數可以請仲介幫忙。
十.殺價的藝術：
1. 要殺價，要先知道如何估價：(1)上網查詢各家仲介業網路，看看拍賣，以及自售各區域行情和單價，這些是屋主的開價，並非成交價。(2)找該區仲介公司直接找店長估價，或找熟悉的銀行代為估價。(3)多注意電視上有關房地產的談話性節目，或是房地產的新聞報導，增加行情概念及資訊。
2. 殺屋主：(1)售屋動機要了解，一切缺點別人說：殺價時千萬別直接以「我」的開頭來挑剔房子的缺點；了解屋主售屋的動機，找機會見縫插針，跟屋主攀關係或交朋友，或打悲情牌。(2)選對key man來議價，千萬別殺錯對象：我有決定權的人。(3)狠狠一刀砍下去，心態要強不設限：可以先出一個比心中底價稍低的價錢開始談起。(4)現金支票放在眼前，理性分析感性談。(5)談好後立刻下訂定、簽約，一定要趁殺價成功時要立刻簽約，以免對方反悔喔！
3. 殺仲介：斡旋金，通常是出價的3%，建議還是少給一點，給1%或不要高於10萬，以免萬一後來發現房子有缺點，不想要，斡旋金可能會被對方沒收。仲介費是要開發票的，記得索要。
4. 殺裝潢費。
十一.知己知彼，破解常見的仲介手段：
1. 專任委託合約和一般委託合約：專任：委託給特定某一家仲介公司或某一位仲介人員替你銷售房屋，一旦簽了就不能委託別人賣屋。一般約：則是不設定由誰賣，可以一次跟多家仲介簽約、自售也可，各憑本事。
2. 統一帶看，製造氣氛
3. 用盡心思取得銷售委託
4. 說服屋主降價的技巧
5. 以低報高，假設投報率引君入甕：對於仲介提報的各項數據都要小心求證，謹慎防價，以免成為呆頭鵝、肥羊客。
十二.成功投資者的小細節
1. 小恩惠，大回報；經營人脈，把大家當創業伙伴，一起打拼賺錢
2. 短期投資不戀棧，長期投資不亂放
3. 投資客也要有道德：跟投資買房子，基本要觀察水錶和電錶，如20年以上中古屋更要查電路、水管的管線是否更新過，如沒有要要求房子保固(如漏水)保固是一年。

*投資三原則：要慢勿快、要精勿多、要穩勿慌

*盡量留現金，多利用銀行房屋貸款創造優良債信，但注意銀行貸款成數下降，緊縮銀根之時，並不容易找到好的物件，所以除了良好的信用，挑選物件購屋之前，最好先請銀行評估，以免自己的預期實際結果相差太多！

*公園綠地旁邊，好學區的房子通都有增值的潛力，現在的綠地多麼值錢，一棵樹的行情有多高嗎？便宜的十幾萬，稀有珍貴的要上百萬，因此以這樣的方向找房子，一定不會太離譜。

*投資快狠準，細節不要怕麻煩
投資理財，下決定時要明快，因為很多機會一旦錯失了，很可能就再也等不到了！你不要驚訝，有些好房子，屋主想要賣，真的能在一通電話，一分鐘之內就找到買家把房子給賣掉。另一方面，對於很多買賣契約的細節，都應該不要怕麻煩反覆確定。口頭約定不如白紙黑字寫清楚，該注意的細節，一定都要問清楚，寫明白。
買賣房子時，合約很重要，所有雙方的要求，都應該註明在合約上。比方說，買賣的總價是多少、付款方式、簽約金額，應該附屬的裝潢或家具、貸款的條件、交屋時間等等。如果有輻射屋、海砂屋的疑慮，都應該事先要求做檢測，以免到時起糾紛。合約越清楚，雙方越有保障。

*交屋狀況千百種：預售屋、中古屋、法拍屋
一. 預售屋交屋注意事項：
1. 建材問題：驗收是否和樣品屋及承諾的有所差異〈拍下照片、ＤＭ核對〉
2. 面積問題：實際丈量，反之可要求補償，或退還價差。
3. 公用設施：要在合約中載明，免得日後產生糾紛。
4. 工期延誤：在契約中加註罰則〈最高違約金不能超過房屋總價的15%〉
5. 停車位：注意實際坪數是否吻合。
6. 店面：注意鄰近的店面開的是何屬性的店（例棺材店）會影響生意和房價。
7. 管理費：管理費怎計算，一樓店面是否跟其他樓層不同計費，建設公司需提撥一定比例金額成立管委會。
8. 逃生設備及門鎖：交屋設定要把房子的土地權狀正本、建築物所有權正本、房屋保固證明書取得完全，所以房屋鑰匙、磁片都更新一遍（若是電子鎖可更改密碼）
二. 中古屋交屋注意事項：
1. 爭取權益的方法：最好把會產生糾紛的事情在買賣時，請代書當著雙方的面都白紙黑字寫下來，口說無憑，以免將來出現糾紛對簿公堂。
2. 水電管線：查看水管有無漏水、滲水現象，高樓樓層高水壓容易不足，大樓管線都集中在二樓，所以二樓馬桶排水較弱（馬桶最好都丟幾張衛生紙試沖）
3. 防漏：超過25年的房子、電管、水管最好換新，簽約加註發生漏水現象由誰負責，通常跟房價金有關。有的仲介公司有「房屋保固期限」，明訂交屋後半年或一年內都會全權負責。
4. 家具：房價若含家具，記得要拍照存證和偷做小記號（小圓貼紙，技巧貼在家具的底部，以防掉包）房屋交易，金額不是小數目，自保小技巧，別忘記！
5. 鄰居相處：入住之前會在裝潢期間及搬家之際打擾到鄰屋，不妨送點小禮品、蛋糕，拉近關係
6. 違建問題：加蓋的新違建，在買賣之前就要註明，以免後續問題產生時，造成你的損失。
7. 雜費的交接：中古屋交屋時，會遇到例水電費、管理費等費用，最好讓賣方多留一點錢，例一萬元在仲介或代書那保管，未來以多退少補的方式來計算。

*板橋高鐵站－板新特區未發達前的(1)板橋文化路(2)中山一路(3)縣民大道(4)漢生東路未來潛力無窮。(板橋的中古屋，請多留意房子的棟距，巷寬及馬路的距離，最好是四線、八線道，如沒有辦法買在大馬路邊，至少要在第一條靜巷中)