2011-09-21 15:58:47睿榛不動產有限公司

「奢侈稅」壓不住房價!「實價登錄」行嗎?

「奢侈稅」壓不住房價!「實價登錄」行嗎?

買購不動產新聞台 (2011-09-21)

MyGoNews方暮晨

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台灣房價週期循環這次跑得比較久,政大教授張金鶚用經濟學理與過去歷史研判房價應該要下跌了,但是,房價繼續漲上去。當房價高漲成為「民怨之首」的時候,政府開始祭出抑制房價的手段與作法,「奢侈稅」推出讓市場擔心了3個月後,房價繼續上漲;於是,號稱「居住正義」的「實價登錄」成為政府打房的第五道金牌。只不過!有了「奢侈稅」的經驗後,民眾似乎已經不太怕了!房價會跌嗎?當然會,遲早的問題,但應該不是政府的這些手段能解決的。

根據房仲業的統計,2010年7月,台北中古屋均價為51萬元/坪,到2011年6月,漲到了58.3萬元/坪,漲幅為14.3%,同一段時間裡,新北市的中古屋均價由23.7萬元/坪,漲到27.5萬元/坪,漲幅為16%。

2010年底台灣民眾對高房價發出抗議,加上總統選舉逼進,政府於是開始抑制房價,先後祭出3道「打房金牌」,控制信貸、開徵資本利得稅、豪宅稅,但是,這些手段對於房價的抑制效果趨近於「零」。

因為,台灣的房貸利率一般在2%以下,炒房者的資金成本遠遠低於房價上漲的收益,導致炒房者繼續利用銀行低利率炒房。2010年6月底,中央銀行提出「選擇性信用管制政策」,把第二戶的貸款比例由8成降為7成,到年底,又由7成降為6成;建商建築融資也被縮緊至65%,且其中10%成還要等到開工後才能撥付。建商拿到貸款1年內不開工,即收回貸款。即使如此,在有利可圖的情況下,投資房地產者依然絡繹不絕。

對炒房者課徵40%的資本利得稅,雖然可以抑制炒房者的氣焰,但是對於房價下降,卻沒有效果。更有趣的則是「豪宅稅」,台灣的房屋稅稅率很低,一戶價值1億元的房屋,1年交5萬元左右的房屋稅,豪宅稅10萬元左右,如此低的稅收,早經被投資者視作「隔靴搔癢」。

一連串的「打房」出手之後,不但沒效果,反被民眾看破手腳,認為政府是「無能的」,於是2011年2月24日「一度」讓建商、投資者有點「剉」的第四道「打房金牌」奢侈稅推出了,這個法案的條例草案也在3月出爐。「奢侈稅」當初還真的讓很多人嚇一跳,投資客趕緊出脫手上物件,建商也在搞不太清楚「奢侈稅」的內容下開始觀望,3、4月份市場出現一片「暴風雨前的寧靜」,於是成交量萎縮,房價出現了8%左右的降幅。

但進入5、6月,據內政部統計處的資料,6月,奢侈稅實施的頭一個月,台北和新北市的成交量都萎縮了2成以上,但價格卻還有小幅上漲。奢侈稅對1年或2年內轉賣非自用住宅及空地的投機行為,分別課以15%和10%的特別稅。然而當一切內容搞清楚之後,投資客、建商對於奢侈稅反到沒有那麼害怕了。原因在於,大家都發現到奢侈稅有「暗度陳倉」的規避之道。於是,「奢侈稅」的殺傷力變成了「利空出盡」,房價繼續上漲。

台灣以稅收方法實現居住正義,說明稅收與市場並不矛盾。但效果不大,源於貨幣量過大,使得資本品價格的預期居高不下;而稅收不從持有環節考慮,資本利得稅局限於房地產,放棄了物業稅與房地產整體轉讓的資本利得稅,是謂自我閹割。無怪乎台灣業內人士認為台灣房價還將上漲數年,直至貨幣泡沫消失。

連下四道金牌之後,還是看到台北市房價漲14.3%、新北市房價漲16%,屬於藍營政府的鐵票也開始質疑這個政府對於打房的「無能」;眼見選舉已經進入白熱化,政府如果對於「打房」這件事,還繼續讓民眾看不到效果,恐怕,對於選票凝聚會有很大危機。於是,2011年8月24日總統馬英九推出的五項修法與行政措施,包括(1)土地改以市價徵收、(2)不動產交易以實價登錄、(3)加徵空地稅以防範囤地、(4)加速推動住宅法的立法,實現居住正義、(5)民眾安身立命的房地產,政府不會加稅等。

在維護土地正義、居住正義的大旗下,政府縱有縮短貧富差距的決心,然而,台灣房價仍未見下滑趨勢,「奢侈稅」的效果有限,「實價登錄」的效果會大嗎?房價會跌嗎?這個時候的腦袋裡浮現出歌神張學友「回頭太難」的歌,咱們的房價漲幅會不會也是「回頭太難」?!