買購不動產新聞台 (2011-09-21)
MyGoNews方暮晨
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台灣房價週期循環這次跑得比較久，政大教授張金鶚用經濟學理與過去歷史研判房價應該要下跌了，但是，房價繼續漲上去。當房價高漲成為「民怨之首」的時候，政府開始祭出抑制房價的手段與作法，「奢侈稅」推出讓市場擔心了3個月後，房價繼續上漲；於是，號稱「居住正義」的「實價登錄」成為政府打房的第五道金牌。只不過！有了「奢侈稅」的經驗後，民眾似乎已經不太怕了！房價會跌嗎？當然會，遲早的問題，但應該不是政府的這些手段能解決的。根據房仲業的統計，2010年7月，台北中古屋均價為51萬元/坪，到2011年6月，漲到了58.3萬元/坪，漲幅為14.3％，同一段時間裡，新北市的中古屋均價由23.7萬元/坪，漲到27.5萬元/坪，漲幅為16％。2010年底台灣民眾對高房價發出抗議，加上總統選舉逼進，政府於是開始抑制房價，先後祭出3道「打房金牌」，控制信貸、開徵資本利得稅、豪宅稅，但是，這些手段對於房價的抑制效果趨近於「零」。因為，台灣的房貸利率一般在2％以下，炒房者的資金成本遠遠低於房價上漲的收益，導致炒房者繼續利用銀行低利率炒房。2010年6月底，中央銀行提出「選擇性信用管制政策」，把第二戶的貸款比例由8成降為7成，到年底，又由7成降為6成；建商建築融資也被縮緊至65％，且其中10％成還要等到開工後才能撥付。建商拿到貸款1年內不開工，即收回貸款。即使如此，在有利可圖的情況下，投資房地產者依然絡繹不絕。對炒房者課徵40％的資本利得稅，雖然可以抑制炒房者的氣焰，但是對於房價下降，卻沒有效果。更有趣的則是「豪宅稅」，台灣的房屋稅稅率很低，一戶價值1億元的房屋，1年交5萬元左右的房屋稅，豪宅稅10萬元左右，如此低的稅收，早經被投資者視作「隔靴搔癢」。一連串的「打房」出手之後，不但沒效果，反被民眾看破手腳，認為政府是「無能的」，於是2011年2月24日「一度」讓建商、投資者有點「剉」的第四道「打房金牌」奢侈稅推出了，這個法案的條例草案也在3月出爐。「奢侈稅」當初還真的讓很多人嚇一跳，投資客趕緊出脫手上物件，建商也在搞不太清楚「奢侈稅」的內容下開始觀望，3、4月份市場出現一片「暴風雨前的寧靜」，於是成交量萎縮，房價出現了8％左右的降幅。但進入5、6月，據內政部統計處的資料，6月，奢侈稅實施的頭一個月，台北和新北市的成交量都萎縮了2成以上，但價格卻還有小幅上漲。奢侈稅對1年或2年內轉賣非自用住宅及空地的投機行為，分別課以15％和10％的特別稅。然而當一切內容搞清楚之後，投資客、建商對於奢侈稅反到沒有那麼害怕了。原因在於，大家都發現到奢侈稅有「暗度陳倉」的規避之道。於是，「奢侈稅」的殺傷力變成了「利空出盡」，房價繼續上漲。台灣以稅收方法實現居住正義，說明稅收與市場並不矛盾。但效果不大，源於貨幣量過大，使得資本品價格的預期居高不下；而稅收不從持有環節考慮，資本利得稅局限於房地產，放棄了物業稅與房地產整體轉讓的資本利得稅，是謂自我閹割。無怪乎台灣業內人士認為台灣房價還將上漲數年，直至貨幣泡沫消失。連下四道金牌之後，還是看到台北市房價漲14.3％、新北市房價漲16％，屬於藍營政府的鐵票也開始質疑這個政府對於打房的「無能」；眼見選舉已經進入白熱化，政府如果對於「打房」這件事，還繼續讓民眾看不到效果，恐怕，對於選票凝聚會有很大危機。於是，2011年8月24日總統馬英九推出的五項修法與行政措施，包括(1)土地改以市價徵收、(2)不動產交易以實價登錄、(3)加徵空地稅以防範囤地、(4)加速推動住宅法的立法，實現居住正義、(5)民眾安身立命的房地產，政府不會加稅等。在維護土地正義、居住正義的大旗下，政府縱有縮短貧富差距的決心，然而，台灣房價仍未見下滑趨勢，「奢侈稅」的效果有限，「實價登錄」的效果會大嗎？房價會跌嗎？這個時候的腦袋裡浮現出歌神張學友「回頭太難」的歌，咱們的房價漲幅會不會也是「回頭太難」？！
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