2010-03-20 16:45:52台北光點

首都選戰》都市更新可解決房價問題


* 蘇貞昌須對首都市政問題提出解決方案,特別是馬英九留下的爛攤子提出具體辦法。任何將市政焦點,轉移至國政的參選人,最好去競選副總統。葉金川於黨內競選時承認,依照當時都市更新計劃的進展,需要二百年的時間才足夠完成。這一點,在郝龍斌接任後,除了今年初在仁愛路等數棟建築與都更有關之外,台北市在這方面的進度,與前任無異
* 南方朔/非凡新聞周刊 2010/03/19

由於老百姓對房價持續飆漲的不滿日增,用馬政府自己的說法,那就是挫壓房價的「政治時機」已經成熟,於是諸如停止國有都市土地標售、緊縮房貸成數、提高金融體系的存款準備率等作法遂開始陸續上路。

對於政府一切事情都要等到「政治時機成熟」的這種思惟邏輯,國人實在難以理解。因為所謂「政治時機成熟」,它其實已反映出政府部門畏首畏尾,任何事情不等到民怨沸騰,它根本就不會主動理會,一定要到了人民不滿增加,它做事才順理成章彷彿成了「政治正確」。

房價問題 暴露所得停滯

房價在去年即已飆漲,政府卻遲遲不去面對,似乎很害怕得罪建商,於是一拖再拖,拖到不能再拖時才勉強出手。如果一切事情都要拖到這種「政治正確」的時候,政府預見問題的判斷力與擔當,又在哪裡?

目前房價問題因一拖再拖,任何人抨擊房價問題已成了新的「政治正確」,政府終於出手壓房市,但我們必須指出的是,馬政府挫壓房市的作法是否會有效,卻似乎頗值得懷疑。

因為就客觀情況而論,台灣尤其是台北的房市,與香港樓市比固然天差地遠,就是與所得比我國低的上海、北京比,台北房價也仍算偏低。這也就是說,外界普遍認為台北房價相對便宜,它會有多大的降價空間?

國人普遍對房價問題不滿,這其實並不是台北房價客觀的貴,而是主觀的台灣百姓所得增加緩慢所致。房價問題會變成民怨之首,它真正暴露的,其實是台灣貧富差距擴大,中產階級所得停滯的這個更嚴峻的課題。

台商熱錢回流 導致飆漲

過去一年多台灣,特別是台北市特定區域房價飆漲,其實有許多原因:

(一)過去十餘年,全球都在做著「避稅天堂」的競爭,台灣大量富人資產早已移至海外,而今歐美嚴打避稅天堂及追查海外資產,再加上台灣調降遺贈稅,於是台灣富人的境外資產、中國台商的超富階級,以及台灣本土崛起的新富,遂一古腦的將金錢大筆回台,其數額在新台幣兆元以上。

這些淹腳目的錢潮在房市翻騰,他們荷包深厚,根本不必房貸協助,這也是房貸與房價日益脫鉤的原因。也正因此,緊縮房貸會對抑制房價產生多大作用殊堪懷疑。

珍稀地段 價格自然高昂

(二)台北市房價偏高,主因是台北為首都,面積有限,特殊地段土地本身就已是珍稀商品,地價自然居高不下,將這個問題全都推給土地投機或炒作,的確有欠公允。尤其是兩岸未來財經互動密切,這些精華地段的價格比較也會相互參照。

當台北市精華地段未來市場價值看好,再怎麼停止標售國有地,其作用也都不可能太大。中國房價高漲,有些國有企業及財團搶地炒地,它們會祭出搶地後政府購回的手段, 以抑制炒作,而台灣情況則完全不同,我國也學人家,效用更小。

(三)兩岸都會經濟近年來早已互動頻繁,且相互影響扭曲。二十年前,台灣景氣良好,中國依然貧窮。於是台商台客至上海、北京買房,拉高了上海、北京房價,他們的居民叫苦連天;而今,中國崛起,中國富人財團及規模龐大的豪門台商回頭至台北購屋,由於兩岸經濟規模相差極大, 這些外來資金介入台北供給有限的房市,其拉抬效果勢必更加驚人,而相對的是,這段期間台灣的中產階級及薪資所得,其實是在下滑之中。

這也意味著台北房價未來的調降空間其實有限,而對台灣本地民眾所造成的傷害,只會更大而不會減少。這道理就和倫敦相似,俄國、東歐及中東亞洲富人湧入購屋及商辦,真正受害者乃是倫敦本地的中產階級家庭。

找地建新國宅 效果有限

台北房價飆漲,其實是個被兩岸一體化所扭曲的市場問題。目前政府雖然出手,但到底會有多少效果,可能不容太過樂觀。

就以提高行庫存款準備率而言,大約可緊縮近三千億元左右資金,但在熱錢回流逾兆, 房貸及房價早已脫鉤的現在,它會對抑壓房價有多少效力?

又例如政府找地建國宅,以有限的國宅供給來平抑房價,效果恐怕也同樣不容高估。古代在糧食這種大眾民生物品上,有所謂「糴進糶出」的政策,但房產並非米糧,用國宅來平抑房價,其效果當然極為有限。最後只不過變成另一種「國宅樂透」,政府找地花錢蓋國宅讓人抽籤,抽中者平白賺進大筆機會財富!

兩岸互動 M型更趨嚴重

因此,台灣房價過高,高過平均中產階級的所得負擔能力,它已必須從另外的角度來思考,有兩點思路:

(一)兩岸互動,長此以往,台灣本身必然產生兩個對比極大的階層,一個是參與中國經濟,由於中國市場規模龐大而受益的巨富台商階級,另一個則是台灣本地的中產階級,這兩個階級會使得台灣本身的M型化更趨嚴重。如何在政經策略上重新部署已至關重要。

這牽涉到對兩岸關係的規畫、台灣產業的再造、熱錢的阻絕等。否則幾兆幾兆的熱錢湧入,政府又將如何全盤規劃?

都市更新才是解決之道

(二)台灣已必須重新思考都市更新政策,藉都更提高國民住的水準,以及提高防震、減碳新建築技術的進步,而更重要的是都市更新,等於用另外一種方式生產出土地的可使用性——如同一面積土地因為增加樓層,即等於多了面積。因此,都市更新是個可以活絡經濟、增加房產供給,以及平抑房價的最有效方法!


文湖線10站未驗收 捷運公司充斥高官親友

* 聯合新聞網╱綜合報導 2010/03/31

通車後問題不斷的台北捷運文湖線,被週刊踢爆指出,全線機電工程以及十個站體未提報竣工、也未驗收就通車營運,更離譜的是,今年2月捷運公司還一口氣獎勵了3百多名員工,理由是「文湖線營運有功」。

週刊指出,文湖線共有十二個站體,目前還有十個站體未驗收,包括劍南路站、西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站、葫洲站、東湖站、南港軟體園區站、南港展覽館站。

而文湖線意外頻傳之際,今年年初捷運公司以文湖線營運有功為由,一口氣核定373人的敘獎案,其中包括副總趙雄飛、沈志藏等人記功兩次。

根據週刊消息指出,捷運公司之所以罔顧社會觀感而大張旗鼓獎勵員工,是因為捷運公司裡充滿「高官親友」,捷運人士有不少是官員、民代與捷運公司高層親友,市議員李慶元和李慶鋒把捷運頻出包的矛頭指向「捷運人事管理問題」。

根據週刊報導,捷運公司裡頭的的「高官親友」包括馬英九總統辦公室主任康炳政兄、現任捷運公司行政處副處長康炳雄;行政院公共工程委員會主委范良銹之妻曾容媛也在范良銹任職捷運公司期間被引進,曾容媛目前擔任財務處助理管理師,兩名女兒也在捷運公司裡任職助理管理師和站務管理員。

另外報導還指出,前台北市議長陳健治外甥女楊雅芬則在捷運公司人力處擔任訓練中心組長。前台北市議員蔡秋凰的姊姊、姊夫也捷運公司裡快速晉升,從工友變成文書課長,「這對一般工友來說,根本就是不可能的任務」。

關於捷運公司充滿皇親國戚的問題,台北市府表示,這些人員的晉用都符合專業考量,也遵循程序錄用。至於未經驗收就通車,北市府解釋,只要工程實質完工、完成營運模擬演練、確認安全無虞,即可營運。