2008-03-05 23:34:51台北光點
房市泡沫破滅 為什麼造成經濟不景氣？
＊ 房市泡沫破滅後，後患無窮，消費者卻往往盲目追逐不知其害（Getty Images）
＊ 陳博志（國立台灣大學經濟系教授）
泡沫經濟是大家很熟悉的名詞，然而從國人的行為來看，許多人卻仍未瞭解泡沫經濟和它造成的嚴重後遺症。很多人仍爭相投入中國的泡沫經濟，甚至歌頌以往泡沫經濟所帶來的繁榮，並且把泡沫經濟破滅所造成的不景氣怪罪給其他因素。
泡沫產生的原因》
假性需求增加，預期心理循環作用
房屋市場是國人相當熟悉而常出現泡沫經濟的市場，因此我們可用上次不動產泡沫的演變來觀察泡沫經濟的特質與禍害。人們對房屋主要有兩類需求，一類是為了自用或出租的一般需求，另一類是買了之後要等漲價賣出賺錢的假性需求。不少人買房子時也可能兼具這兩種目的。在房價平穩時，一般需求隨人口和所得增加等因素而相對平穩地成長，而假性需求則因少有暴利可圖的機會而不會很多。
然而當某些因素如油價上漲、游資過多、政策利多、或者有其他業者可以炒作的題材時，就會有較多人認為房價會上漲，業者也會透過廣告等方式來讓更多人民認為房價會上漲。於是假性需求會增加，房價也就會上升。而由於很多人都是用最近的上漲率去預測未來可能的上漲率，因此房價上漲常使更多人認為房價會繼續上升，假性需求因而繼續增加。這就會形成一個預期房價上漲使房價真的上漲，並使預期房價和實際房價進一步上漲的動態循環作用，這種由預期心理推動的循環作用就是泡沫經濟的重要特質。
而一旦房價繼續上漲的預期和泡沫形成之後，一般性需求中也會加入假性的成分而增加。我國大部分人買房子都要先儲蓄一筆自備款。若某人原本打算儲蓄十年以得到足夠的自備款，但到第九年時發現房價要漲了，不快買不行，因此他就會設法多借一點錢來提早購買。這就使那年房屋需求增加而房價上漲更多。而房價繼續上漲就會逼使那些只存了八年、七年自備款，本想兩、三年後再購屋的人也提早購買。房價上漲嚴重時甚至剛開始存自備款的人也要設法先購買。這些一般需求大量提前購買及假性需求的增加，就會使房價上漲很多，不只是建築相關產業繁榮，一般擁有房屋的人也覺得自己變有錢而更大膽的增加消費和其他各種支出，於是整體景氣也變繁榮。
泡沫破滅的傷害》
泡沫愈大，泡沫後不景氣愈大愈久
可惜這種繁榮並不能持久，當炒作題材消失例如油價大幅回跌，或者房價漲到太離譜而使多數人認為它不太可能再漲時，假性需求就會減少。另外當原本要在未來幾年才實現的一般需求都提前購買之後，接下來那幾年一般需求當然就無法像平常一樣多而也一定要下降。因此泡沫所造成的房價上漲在一段時間後一定會停止上漲甚至有點回跌。而這一來大家的預期就會轉成房價下跌，假性需求消失甚至變成負的，也就是很多投機購買的房子都要拿出來賣掉。一般需求也因為要延後等跌價再購買而大幅減少。於是房市就進入價格和預期價格循環下跌的泡沫破滅過程。
泡沫過程中假性需求購買了大量想再賣出的房屋，泡沫破滅後即使一般需求不變，這些房屋也會搶走一批生意，而使需要再新建的房屋數量低於正常時期。泡沫愈大愈久，假性需求累積下來須賣掉的房子就愈多，因此泡沫破滅時降低房屋需求及生產的力量，以及使房價下降的力量就愈大，這些假性需求所買下的房屋也要愈久才能消化掉。而泡沫時期房價漲愈多，泡沫後認為房價要大跌而延後購買的人就愈多。泡沫時期提前購買的人愈多，泡沫後剩下來的一般需求就愈少。因此泡沫愈是嚴重，泡沫後的不景氣也就要更久的時間才能把那批假性需求的房屋消化掉，也就是泡沫愈大愈久，其後續的不景氣也會愈大愈久。
台灣八○年代的大泡沫教訓》
空屋124萬戶，整體經濟景氣低落
我國1980年代後期開始的十年大泡沫讓房價上漲三倍以上。依2001年政黨輪替之後所做的調查，全國新建而沒人住的房屋，也就是假性需求所累積的空屋，竟高達124萬戶。而我國正常時期每年大約只要8萬戶新居。為了消化這大量假性需求造成的空屋，泡沫破滅後我國房屋建築業的生產和就業少掉一半，建材等相關產業也隨著陷入不景氣，而房屋建築工人失業率比一般勞工高出一倍以上。許多人民不只資產價格下跌，而且還要背負泡沫時勉強借錢購屋的負債，因此只好減少其消費支出。這當然就使整體經濟景氣更低落。所以1998年之前鼓吹和縱容泡沫經濟的那些人，其實要為後來的不景氣負最大的責任，但他們卻還是吹噓他們用泡沫經濟所造成的繁榮，而用泡沫破滅後的不景氣來指責別人。日本泡沫破滅後經濟停滯十年，我國的泡沫更大，但近年仍能有4%左右的經濟成長，人民和政府其實已是非常努力。希望那些當年造成泡沫的人不要再欺騙誤導人民，更希望人民和政府記取過去的教訓而都不要再盲目鼓吹和助長泡沫。
而泡沫愈大，泡沫破滅後不景氣就會拖得愈久這個道理，也是人們投資時不可忽略的現象。我國以往房市也有景氣循環，但每次循環的時間只在七年左右。1980年代後期的泡沫特別大，因此其後不動產不景氣的期間也就特別長。
中國房市前景如何？》
泡沫終將破滅，勿做最後一隻老鼠
中國的房市已繁榮多年，很多專家都認為已出現明顯泡沫經濟的特質之一，然而中國房市的泡沫卻一直未破。泡沫經濟的歷史顯示沒有不破的泡沫，但我們很難斷言中國的泡沫何時才會破。而泡沫經濟吸引人的特質之，就是只要能在泡沫破滅之前退出，不要做最後一隻老鼠就可能賺錢。因此中國或其他地方的泡沫即使已有危險，仍會有很多人冒險投入，甚至真的賺到錢。不過仍要冒險投入泡沫投機生意的人要注意的是膨脹得愈久的泡沫，隨時破滅的機會愈來愈高，將來破減時會造成愈大的傷害，而且後續的不景氣會愈拖愈久，而使套牢其中的人損失愈大且愈難脫身。
房市的泡沫通常也不只是房市的問題，相關的投機市場如股市也會和房市有所互動。特別是貨幣與信用的膨脹更常是泡沫經濟中火上加油的重要因素。而泡沫破滅之後所形成的鉅額呆帳及信用緊縮更常是經濟不景氣的重要因素。我國上次泡沫在這方面的政策錯誤和所造成的傷害比房市泡沫本身還要嚴重，容日後再來討論。
【2007/12/06 看雜誌】
＊ 陳博志（國立台灣大學經濟系教授）
泡沫經濟是大家很熟悉的名詞，然而從國人的行為來看，許多人卻仍未瞭解泡沫經濟和它造成的嚴重後遺症。很多人仍爭相投入中國的泡沫經濟，甚至歌頌以往泡沫經濟所帶來的繁榮，並且把泡沫經濟破滅所造成的不景氣怪罪給其他因素。
泡沫產生的原因》
假性需求增加，預期心理循環作用
房屋市場是國人相當熟悉而常出現泡沫經濟的市場，因此我們可用上次不動產泡沫的演變來觀察泡沫經濟的特質與禍害。人們對房屋主要有兩類需求，一類是為了自用或出租的一般需求，另一類是買了之後要等漲價賣出賺錢的假性需求。不少人買房子時也可能兼具這兩種目的。在房價平穩時，一般需求隨人口和所得增加等因素而相對平穩地成長，而假性需求則因少有暴利可圖的機會而不會很多。
然而當某些因素如油價上漲、游資過多、政策利多、或者有其他業者可以炒作的題材時，就會有較多人認為房價會上漲，業者也會透過廣告等方式來讓更多人民認為房價會上漲。於是假性需求會增加，房價也就會上升。而由於很多人都是用最近的上漲率去預測未來可能的上漲率，因此房價上漲常使更多人認為房價會繼續上升，假性需求因而繼續增加。這就會形成一個預期房價上漲使房價真的上漲，並使預期房價和實際房價進一步上漲的動態循環作用，這種由預期心理推動的循環作用就是泡沫經濟的重要特質。
而一旦房價繼續上漲的預期和泡沫形成之後，一般性需求中也會加入假性的成分而增加。我國大部分人買房子都要先儲蓄一筆自備款。若某人原本打算儲蓄十年以得到足夠的自備款，但到第九年時發現房價要漲了，不快買不行，因此他就會設法多借一點錢來提早購買。這就使那年房屋需求增加而房價上漲更多。而房價繼續上漲就會逼使那些只存了八年、七年自備款，本想兩、三年後再購屋的人也提早購買。房價上漲嚴重時甚至剛開始存自備款的人也要設法先購買。這些一般需求大量提前購買及假性需求的增加，就會使房價上漲很多，不只是建築相關產業繁榮，一般擁有房屋的人也覺得自己變有錢而更大膽的增加消費和其他各種支出，於是整體景氣也變繁榮。
泡沫破滅的傷害》
泡沫愈大，泡沫後不景氣愈大愈久
可惜這種繁榮並不能持久，當炒作題材消失例如油價大幅回跌，或者房價漲到太離譜而使多數人認為它不太可能再漲時，假性需求就會減少。另外當原本要在未來幾年才實現的一般需求都提前購買之後，接下來那幾年一般需求當然就無法像平常一樣多而也一定要下降。因此泡沫所造成的房價上漲在一段時間後一定會停止上漲甚至有點回跌。而這一來大家的預期就會轉成房價下跌，假性需求消失甚至變成負的，也就是很多投機購買的房子都要拿出來賣掉。一般需求也因為要延後等跌價再購買而大幅減少。於是房市就進入價格和預期價格循環下跌的泡沫破滅過程。
泡沫過程中假性需求購買了大量想再賣出的房屋，泡沫破滅後即使一般需求不變，這些房屋也會搶走一批生意，而使需要再新建的房屋數量低於正常時期。泡沫愈大愈久，假性需求累積下來須賣掉的房子就愈多，因此泡沫破滅時降低房屋需求及生產的力量，以及使房價下降的力量就愈大，這些假性需求所買下的房屋也要愈久才能消化掉。而泡沫時期房價漲愈多，泡沫後認為房價要大跌而延後購買的人就愈多。泡沫時期提前購買的人愈多，泡沫後剩下來的一般需求就愈少。因此泡沫愈是嚴重，泡沫後的不景氣也就要更久的時間才能把那批假性需求的房屋消化掉，也就是泡沫愈大愈久，其後續的不景氣也會愈大愈久。
台灣八○年代的大泡沫教訓》
空屋124萬戶，整體經濟景氣低落
我國1980年代後期開始的十年大泡沫讓房價上漲三倍以上。依2001年政黨輪替之後所做的調查，全國新建而沒人住的房屋，也就是假性需求所累積的空屋，竟高達124萬戶。而我國正常時期每年大約只要8萬戶新居。為了消化這大量假性需求造成的空屋，泡沫破滅後我國房屋建築業的生產和就業少掉一半，建材等相關產業也隨著陷入不景氣，而房屋建築工人失業率比一般勞工高出一倍以上。許多人民不只資產價格下跌，而且還要背負泡沫時勉強借錢購屋的負債，因此只好減少其消費支出。這當然就使整體經濟景氣更低落。所以1998年之前鼓吹和縱容泡沫經濟的那些人，其實要為後來的不景氣負最大的責任，但他們卻還是吹噓他們用泡沫經濟所造成的繁榮，而用泡沫破滅後的不景氣來指責別人。日本泡沫破滅後經濟停滯十年，我國的泡沫更大，但近年仍能有4%左右的經濟成長，人民和政府其實已是非常努力。希望那些當年造成泡沫的人不要再欺騙誤導人民，更希望人民和政府記取過去的教訓而都不要再盲目鼓吹和助長泡沫。
而泡沫愈大，泡沫破滅後不景氣就會拖得愈久這個道理，也是人們投資時不可忽略的現象。我國以往房市也有景氣循環，但每次循環的時間只在七年左右。1980年代後期的泡沫特別大，因此其後不動產不景氣的期間也就特別長。
中國房市前景如何？》
泡沫終將破滅，勿做最後一隻老鼠
中國的房市已繁榮多年，很多專家都認為已出現明顯泡沫經濟的特質之一，然而中國房市的泡沫卻一直未破。泡沫經濟的歷史顯示沒有不破的泡沫，但我們很難斷言中國的泡沫何時才會破。而泡沫經濟吸引人的特質之，就是只要能在泡沫破滅之前退出，不要做最後一隻老鼠就可能賺錢。因此中國或其他地方的泡沫即使已有危險，仍會有很多人冒險投入，甚至真的賺到錢。不過仍要冒險投入泡沫投機生意的人要注意的是膨脹得愈久的泡沫，隨時破滅的機會愈來愈高，將來破減時會造成愈大的傷害，而且後續的不景氣會愈拖愈久，而使套牢其中的人損失愈大且愈難脫身。
房市的泡沫通常也不只是房市的問題，相關的投機市場如股市也會和房市有所互動。特別是貨幣與信用的膨脹更常是泡沫經濟中火上加油的重要因素。而泡沫破滅之後所形成的鉅額呆帳及信用緊縮更常是經濟不景氣的重要因素。我國上次泡沫在這方面的政策錯誤和所造成的傷害比房市泡沫本身還要嚴重，容日後再來討論。
【2007/12/06 看雜誌】