2011-01-07 11:00:00想想
管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎
文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
諸位大樓的住戶表決事項是如何進行的?我們大樓的表決方式，乃是先將選票(或問卷)事先發放到住戶信箱，接著給予住戶兩個禮拜的時間將選票(或問卷)投遞到放置在管理室旁邊的投票箱內，投票箱有上鎖，鑰匙置於管委會主委身上。本人疑惑的是：這樣的投票方式，似乎完全不符合常理，第一，並非每戶都會將選票投遞到投票箱，有心人士豈不是很容易利用投票到開票這段期間找到做票的空間。第二，投票箱置於管理室旁邊，除了保全員之外，並非２４小時有人看管，如果有心人士想產生利己的結果（諸如：是否與現在的保全公司續約），恐怕輕而易舉。另外，像是是否與現在的保全公司續約，其問卷題目設定為：「是否同意與現在的保全公司續約」是否妥當？還是應該於續約前，找多家廠商前來比較優缺點，並且召開住戶會議公開投票表決才是可行？
【解析】
按「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。」為公寓大廈管理條例第42條定有明文，是除「規約另有規定，從其規定」或「規約未有規定，但區分所有權人會議另有決議，從其決議」外，公寓大廈管理委員會或管理負責人，亦得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。從而本案，規約未另有規定，區分所有權人會議亦未另有決議，本案管理委員會非不得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
至於本案區分所有權人會議召開、表決之程序及方式，苟「未依公寓大廈管理條例第25條、第30條之規定，由有權召集人依法召開、通知或公告」或「人數或權數未達公寓大廈管理條例第31條、第32條所定者」，其決議，自不得謂係「有效之區分所有權人會議決議」，僅得謂係一種非正式之表決，其結果僅得作為管理委員會委任或僱傭公寓大廈管理維護公司或管理服務人員之參考。
當然，本案管理委員會苟能向多家廠商訪價，再將訪價結果及情形，送請區分所有權人會議議決之，再依區分所有權人會議之決議辦理，較無爭議。所以，本文建議，諸如公寓大廈管理維護公司或管理服務人員之委任或僱傭、清潔人員或公司之委任或僱傭、電梯或機電定期維護保養檢查之委任等事項，其履約期間，儘量使其一致，並於每年定期會議就其相關事項議決之，使管理委員會有所依循，杜絕爭議及避免時間之浪費。
文章出處：台灣法律網
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