長富地產記者會照片_鄭哲昇總經理





長富地產記者會照片_張欣民老師

國內房價高漲，房租報酬卻一再創新低，加上政府打房動作接二連三，讓台灣數以百億元計的資金紛紛流向海外房地產。根據長富地產「2014年全球房產投資研究報告」指出，近年來經濟持續高度發展的東南亞地區，2014年仍是全球專業投資者優先進入的地區，至於房價泡沫多年的日本房市，也可望隨著經濟逐漸脫離低迷而重新獲得投資者的青睞，特別是兩岸的多金投資買家。

綜觀近年國人投資海外不動產，長富地產總經理鄭哲昇表示，最熱門的前三位分別為日本東京、馬來西亞吉隆坡及澳洲雪梨；而中國買家置產地點第一位為吉隆坡、第二位曼谷、第三位雪梨；新加坡買家置產地點第一位為倫敦、第二位馬來西亞、第三位東京；香港買家置產地點第一位為雪梨、第二位倫敦、第三位東京。且根據調查發現，上述亞洲地區華人房產投資不約而同都偏愛購買亞洲房產、而歐美人士則偏愛購買歐美房產。
　

長富地產總經理鄭哲昇表示，亞洲幾個主要國家2013年GDP成長率分別約為：上海7.6%、菲律賓6.8%、印尼5.3%、馬來西亞4.7%、台灣1.74%；2014年GDP成長率預估上海7.3%、菲律賓6%、印尼5.5%、馬來西亞4.9%、台灣2.59%。
   

在2013年各國房價表現方面，鄭哲昇表示，過去一年台北市房價平均漲幅為9.92%、東京房價漲幅約為6.3%、馬來西亞房價平均漲幅約10.14%，吉隆坡達17.18%，自2009年來馬來西亞每年房價漲幅平均都在10%上下，漲幅相對穩定。

馬國房價表現近五年之所以年年兩位數成長，是有原因的，鄭哲昇認為，世界銀行公布的《2014年經商環境報告》，大馬從2013年全球排名第12名大幅躍升至第6名，這反映了全球投資者對馬來西亞政府執行的經濟政策有信心，各國知名財經投資人物紛紛與馬來西亞合作或進行投資，其中最令人矚目的是中共國家主席習近平於2013年10月5日與馬來西亞總理納吉見證簽署8項企業對企業協議，總值約50億美元，並就加強兩國合作提出五項建議，包含擴大雙邊貿易，預估2017年雙邊貿易額達到1600億美元等。

事實上，馬來西亞政府近年來不停地大力投資各種超級計畫，例如投資逾1.4兆馬幣(約14兆台幣)打造「大吉隆坡計畫」（Greater KL）的經濟轉型計畫方案（ETP），目標將國民所得在2020年收入由2013年10,000美元增長至15,000美元，且馬來西亞成為全球前20的宜居城市，吉隆坡更要成為亞洲前三大適合居住城市等。在「大吉隆坡」計畫之下，將全面提升公共交通系統、居住環境、排汙管理、增添人行道及綠化城市，要讓大吉隆坡成為全球最先進的城市之一。另外，大吉隆坡及吉隆坡國際金融區（KLIFD）、吉隆坡捷運（MRT）及輕快鐵系統（LRT）銜接計畫，都直接幫助都市的轉型及發展，這些政策最受惠的便是當地的房地產市場。還有全球工程界高度矚目的泛亞鐵路通車後，將連接中國大陸雲南、昆明、緬甸、越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞和新加坡。至於興建中吉隆坡到新加坡的隆新高鐵完工後，吉隆坡到新加坡車程只需2小時，預料屆時吉隆坡的房產市場將會因而走到另一個黃金時代。
  　
鄭哲昇分析，海外投資首重三支箭：當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。以馬來西亞為例，近年正處於經濟崛起階段，公共建設多，如同40年前台灣十大建設後，帶動全台經濟繁榮，首都吉隆坡更有不少大型全球企業進駐，成了推升房市的穩健力量。並具有台灣及日本兩國因人口老化而逐漸喪失的人口紅利特質，馬國人口結構年輕，16歲以下人口約占全體30%，約900萬人，65歲以上人口僅占5%，勞動市場充沛。觀光產業方面，2013年上半年觀光客成長7.9%，預計全年達成長15% (435萬人)，2014年更為馬來西亞觀光年，預估會帶來更多投資及消費人潮。由於各項政府重大建設不斷推動，加上馬來西亞匯率穩定、全國人民都在拚經濟成長，公共建設高度發展，因此近年來已成為海外投資者優先選擇的區域，房地產價格也因此呈現年年穩定的成長。
　　
鄭哲昇表示，雖然馬來西亞政府2014年針對外國投資者有多項政策調整，例如外國人購買當地房地產的最低門檻由50萬馬幣調高為100萬馬幣，以及房地產收益稅（RPGT）三年內出售從目前的15％稅率提高到30％。但這些政策調整，主要為抑制短期操作的投機客，不影響長期投資。鄭哲昇強調，馬來西亞房價漲幅由政府間接調控，以物價水準作為基準，因此不至於暴衝或下跌，近年來的每年漲幅都維持在10%左右。
   
鄭哲昇提醒，無論投資哪國房產，投資前應仔細思考及評估當地稅負問題及匯率波動等因素。且投資海外不動產更重要的是後續的物業管理及出租、出售等問題。以長富地產為例，長富地產為國際房產投資顧問團隊，深耕海內外房地產多年，並且為第一個幫客戶在馬來西亞實現獲利的房產專業團隊。