工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。

工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，單層又設兩組樓梯，且樓梯較住宅為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。工業住宅係建商或地主利用工業區土地之取得成本低廉及造價，所推出之比一般住宅還便宜，但屬違規使用，多半於交屋前違規隔間主臥室、起居室等之住宅。

照都市計畫法與區域計畫法之規定，工業用地應以作工業使用為依歸，其應興建工廠、廠房、宿舍為原則，如興建住宅，當然是違反土地使用分區管制。此種使用分區管制之精神，即在各地區視實際需要或地理情勢、使用現況等予以不同程度之使用管制。是以，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此種用地上所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用，即使是依照舊獎勵投資條例或促進產業升級條例規定，所設置之「工業住宅社區」亦屬限於在特定工業區內之廠商員工作宿舍或居住使用，此與一般住宅社區在法規或使用管制上皆有不同。

工業區土地取地取得成本約僅為一般住宅用地的4成至6 ,7成不等，而售價又比一般住宅便宜約2成左右。

除此之外，因其設計導向是工廠，隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐，如化學工廠等，居住安全更是堪慮。另外，工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。

乙種工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅，有違法之嫌。

其實建物本身並不違法，不管是以前以廠房或廠辦的名義申請興建的工業住宅，還是近期大量出現，以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的工業住宅，其房子本身是合法的。工業住宅真正最大的問題，在銷售時廠商沒有充分的告知相關權利義務。

實務上，政府已放寬工業住宅在水電、稅負上的規定，默認現況，工業住宅興建是合法，但不能作為住宅違規使用，這是將工業住宅當住家使用的民眾必須認清的事實。 工業區可以蓋房子，但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、廠房等使用的，不可當作住宅使用。問題是，多數工業住宅在銷售時，代銷公司刻意隱瞞不得違規當住家使用的事實，在樣品屋、房屋格局圖上，甚至還做出「○房○廳」的設計，明顯誤導消費者「可以」當一般住家使用，此有違法之嫌。

過去當民眾購買到工業住宅後，即使拿來當自用住宅使用，其地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費也不適用一般自用住宅之稅率，而必須按工業用地的標準課徵。但財政部發布新的解釋令，認為工業住宅以自用住宅為前題，不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用，可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

按現行土地稅法之規定，自用住宅用地構成要件為只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，面積符合規定即可。故符合上述條件之工業住宅土地所有權人必須檢附

u 全戶之戶口謄本（包括地主本人、配偶及未成年受撫養親屬部分）

u 土地所有權狀影本

u 建築改良物所有權狀影本

u 所有權人印章等資料

u 在每年十月七日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。



購買工業住宅須注意事項

u 地價稅方面：若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

u 房屋稅方面：若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。

u 水、電費方面：工業住宅常有水、電費較高的疑慮，不過根據向稅捐處、自來水公司及電力公司的詢問，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費；電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。

u 銀行願意提供的貸款成數較低：，政府辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，新辦法適用的工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦優惠房貸。工業住宅房價低，貸款成數也不會高，一般僅5成，有些乾脆不核貸，購屋必須較多自備款，甚至有可能不予受理， 若登記使用用途為廠房或宿舍，一般銀行是不承作房貸的。

u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用，其他住戶無反對之立場。若有其他污染性（空氣污染、噪音）工廠進駐，住家品質將大打折扣，多數工業住宅離市中心區較遠，重型車輛出入頻繁，加上戶數龐大，一旦景氣反轉，有可能會出現無人接手的窘境，因此購買工業住宅，除房貸問題外，因市場性較差，未來的轉手性也是民眾購買時必須考慮的因素。

u 因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。

u 二次施工 : 亦即，工業區建物之用途，現應為工廠、廠房、或宿舍，當與住宅有別，其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等，均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢.

u 工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則.

u 還要虛設行號登記戶籍，小孩的就學戶籍.. 等。



如何區別工業住宅與一般住宅 :

u 建物所在環境 :工業住宅可從該工地或建物之四週，是否有合法工廠之設置或環繞予以感覺。

u 建物使用用途 :在建築改良物所有權狀上，工業住宅與一般住宅無法看出用途，惟內政部以行政命令要求　地政事務所在工業用地之建築改良物所有權狀上，以橡皮章蓋上「工廠」用，或因實施電子作業直接列印出其用途為「工廠」等字樣提醒消費者。消費者可由建物登記簿謄本看其建物標示部之用途別，如為「住宅」或「集合住宅」時即屬一般之住宅；如用途書寫為「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等，即屬「工業用」住宅。

u 二次施工: 一般住宅之建築設計平面圖說，依法標明住宅內之隔間與用途, 但工業住宅，因依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用，隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套，其如係以工業住宅銷售者，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」隔間或配備衛生設施。

u 土地使用分區 : 一般住宅之基地，如係座落在都市計畫內者，應屬住宅區之使用分區；如在都市計畫外可能為山坡地之丙種建築用地或鄉村區之乙種建築用地；或一般農業區之甲種建築用地。但如為工業住宅時，在都市計畫內為工業區之使用分區；在都市計畫外，應屬一般農業區之丁種建築用地。

因此，想要購買工業住宅的民眾請注意！儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多，且購屋者若將其房地做自用住宅使用，其每年的地價稅及出售時的土地增值稅也和一般住宅相同，但依都市計劃法規定，工業區之土地不得興建住宅，倘若購屋者將該建築物移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用，即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」及都市計劃法第七十九條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」之處分，故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下，購屋者須承受被檢舉取締之風險，不可不慎！

一般要說合法，意指可供住宅使用，就實質來說，工業區中的確有合法可供住宅使用的部份，那就是「工業住宅社區」，它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可，於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地，則必須是丁種建地才可。



當你買的房屋在工業區時請注意 :

項目
一般住宅
乙工建案

銀行貸款
7 - 9成
5 - 7成

水費
依自用住宅優惠費率
依自用住宅優惠費率

電費
住家用電、營業用電
住家使用－住家用電

地價稅
營業使用－10-55/1000 採累進稅率

住家使用－2/1000優惠稅率
住家使用－ 2/1000

房屋稅
住家用－按現值課1.8％

營業用－按現值課3％

非住家、非營業用－2.5％
相同一般住宅

土地增值稅
按公告土地現值分20％、30％、40％三級稅率課稅
相同一般住宅

(中聯不動產估價師聯合事務所)

適用行政 院優惠房貸
建物所有權狀主要用途登載為「住宅」或「住」字樣，即可申貸
若登記為一般事務所、一般零售業，則無法申貸





工業住宅推案不少，不過多以北縣、鄰近衛星城市為主，包括中和元氣大鎮，單價17萬元，新莊的東方之星、三重的台北嘉年華、新店的有富安坑案等，單價由7萬至17萬元不等，不過工業住宅便宜買，最好仍考慮未來脫手的難易度。中聯不動產估價師聯合事務所

板橋有一案例, 購屋買到工業地 建商退還50萬訂金, 板橋市江姓市民訂購中和市「元氣大鎮」預售屋一間，事後發現地目是乙種工業用地、不能蓋住宅，而向消保官投訴，經協調後，業者退還購屋訂金50萬元而和解。消保官梁明圳已依消保法，明令業者在銷售廣告、契約中充分揭露相關資訊。順晟建設公司表示，公司是合法請領到建照，廣告中均已註明使用分區是乙種工業區，設計用途是一般事務所，不會去欺瞞消費者；因工業住宅的價格比一般房價便宜，這種現象存在多時，法令上並未明顯規範，例如台北市忠孝東路、敦化南路的住宅，很多也是申請辦公室、事務所使用，法律上應該做更明確的規範。

順晟建設在中和市中山路三段推出「元氣大鎮」工地，江姓市民訂購一間房屋，並繳交訂金50萬元，但聽人說基地是工業用地，事後查證才發現是乙種工業用地，不能蓋住宅，因此向消保官投訴；江姓市民稱買房子時，銷售人員堅稱是社區住宅用地，有欺騙消費者之嫌。

經縣政府調查，順晟建設的「元氣大鎮」工地，領有縣府核發的「85中建字第1306號」建造執照，土地使用分區是工業區，核准建照的用途是「工業區內的一般事務所、一般零售業、運動休閒設施」等非供住宅之用途，不能以住宅銷售。

經消保官通知協調，建設公司人員表示並非以住宅出售，及有告知消費者是乙種工業區，但也同意無條件解約、退還訂金，協商因而成立。

消保官發現業者的原本廣告中，使用分區並未註明是乙種工業區，而且廣告中的「台北最大6000坪基地、3000坪花園、游泳池、俱樂部」，容易使消費者發生認知錯誤，因此依照消保法規定要求業者改善，廣告中須標明使用分區、設計用途。



權利義務搞清楚 免生糾紛:

建商和代銷公司都希望外界以「乙工建案」（即土地使用分區是乙種工業區的預售個案）稱之，以避免與早期的「工業廠房住宅」的名稱互相混淆，也儘量鼓勵買方買來當作辦公事務所、SOHO雙效空間或商務中心，甚至日後當個寓公坐擁租金使用，以避開可能衍生的法律責任和退戶爭議。

但對於購屋客戶來說，工業住宅、一般住宅，擺明的還是不一樣，而且在電費、地價稅、適用行政院優惠房貸、銀行貸款成數、居住環境、日後轉手空間等方面，都有「差別待遇」，所以購屋客戶務必要思考清楚，以免掉入陷阱，踩到地雷。

就工業住宅的法規來分析，其實根據現行法源都市計畫法台灣省施行細則第十八 條（以下簡稱第十八條），工業區作居住空間使用，嚴格來說並不違法，只是違規。因為工業住宅的爭議，最早是出現在民國八十年代，當時台北縣中和、新莊一帶「工業廠房住宅」，因為便宜、所以風行草偃、熱賣連連，直到遭到外界抨擊違法使用才宣告落幕。民國九十一年全國經濟發展會議為促進工業區土地的使用效益，決針工業區使用問題形成共識予以放寬，因此內政部營建署於九十三年三月二十二日修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，放寬工業區的土地使用項目，可申設為公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施使用，並放寬工業區的士地總面積一○％，開放作為一般商業使用，自此才為「工業廠房住宅」打開解套之門，並帶動今年「乙工建案」、「乙工商務空間」和「工業住宅」的風潮。

但究竟違不違規，有一個但書。「十八條」放寬所謂一般商業設施，係包括；一般零售業、一般服務業、餐飲業、一般事務所、自由職業事務所、銀行、信合社等金融機構分支機構、大型展示中心或商務中心、倉儲批發業和旅館等。所以，「乙工建案」若不強調是「工業住宅」，且合法取得建造執照，登記使用用途不作為住宅使用，而依照一般商業設施使用，就不違法、更不違規。，也因此便產生一個曖昧空間－白天當辦公室、晚上當居家空間的「乙工商務空間」，就成為有些建商教育購屋客戶如何規避法規限制的新用途，讓曖昧空間變成合法空間。

不過，若業者事前未向充份告知購買客戶相關法令，將可能涉及詐欺，並涉及違反都市計畫分區、建築法等。至於購屋客戶，購買合法使用的「乙工建案」或「乙工商務空間」後，有關水、電、稅費、房貸申貸、生活居住品質、日後轉手難易度等權利義務，也必須掌握，雖然房價一定便宜，但還是要付出些許代價。

無論如何，購屋客戶若購買「工業住宅」或「乙工建案」、「乙工商務空間」當作住家使用，是不能申請登記符合自用住宅條件的，對於首購客戶不利。惟雖然工業區當住家使用，必然有面臨被處以行政罰鍰的風險，一旦縣市政府雷厲風行執行取締，工業住宅將首當其衝，但許多業者和買方認為，工業住宅規模太龐大，政府為避免產生民怨，將來強制取締機率並不高，因此鋌而走險者仍大有人在。

近年來在工業用地上興建住宅,因為都市計畫的推動,政府有條件的開放乙種工業用地使用變更:

建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地,規劃供一般民眾居住使用之住宅,即一般所稱的工業住宅

注重的是工作環境配置即設施安排,所以結構上較一般住宅堅固,樓高規定3.6米,配置承重電梯,單層又設兩組樓梯,並且樓梯較一般住宅為寬闊,但是電力.動力.重力.光線等等.多以廠房設施為考量,工業區土地的取得成本約為一般住宅用地的六~七成而已,最早前約為四成都有可能,而銷售價格約一般住宅的八成房價而已.

因此爲了配合都市發展,政府乃在於民國92年修法,將這些位於都市計畫區內之工業用地(即乙種工業用地)有條件的變更為具備一般商業使用機能的用地~~例如:一般事務所.運動休閒業.買賣業.旅館.大賣場.旨在改善都市生活環境的品質及都會形象,同時以比照先進國家的模式進行相關規劃

在外觀、結構及使用上，工業用地住宅和一般住宅用地、商業用地住宅並無太大差異，且因工業區土地取得成本較低，單價也較為便宜，所以，對於工業住宅稍有正確概念的消費者，往往也會因單價較低而進行選購。

工業住宅在水電費用部分:自來水費不分住宅或是營業使用，費率均相同，電費則分為住家用電及營業用電二種，只要是作為住家使用，電費是以住家用費率計算；稅率方面，包括地價稅、房屋稅及土地增值稅等，只要符合相關的規定，都可以享受與自用住宅同等稅率。

一般的工業住宅除了以地段、房價做為購屋考量的依據之外，也要了解自己購屋的需求及維護自身的權益。在看屋時，可請業者提出建造執照相關證明，從而由建照中的「使用分區」，了解建築物座落的位置；同時也應該多觀察基地生活環境、接待會館及樣品屋實體，甚至也可直接洽詢接待人員或是透過業者的相關文宣品資訊以解決看屋、購屋時的疑問。

在工業區中也會有部分土地是為住宅用地，這些住宅用地和一般住宅用地相同，但因身處在工業區中，故環境規劃皆以工廠使用的便利性、功能性為主，無論出入動線、居家環境品質，都會和住宅區略有差異。

92年政府修法將位於都市計劃內之工業用地有條件的變更為一般商業使用機能的用地，由於台灣都市計畫法允許「混合使用」之特色，加上法規的修正，目前工業區可申請做為商業用途~~~因應此一作法，加上工業用地的土地取得成本，原就較一般住宅用地取得成本低，建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅，即被稱為「工業用地事務住宅」。

工業住宅多以「一般事務所及自由職業事務所」名義興建，但訂有總量管制上限。

根據相關規定，工業區土地最高只有5成可移作非工業使用，其中「一般事務所」最高只能佔整全工區的10%，配額用完就不能再提出申請。建商搶光企業叫苦.

分析乙工住宅的坐落地點大多以人口稠密的縣轄市，而且幾乎都有捷運經過或是交通較方便的地方,宅挾低價優勢，又有捷運順風車助威，未來銷路可期，建商捷足先登一點都不奇怪。

工業區大量移作非工業使用，加上建商大搶配額，造成真正需要的人反而不能依法申請。

有些企業因為考量在台灣生產成本太高，就將工廠移往大陸，改為台灣接單、大陸生產模式繼續經營，當他申請將閒置廠房改作辦公室使用時，卻發現配額已被新店一家大建商搶光，他根本不得其門而入。

所以期盼中央放寬總量管制

近年來工業住宅又開始在市場上形成相當大的旋風。

工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區開放作商業使用，以解決工業區土地因為產業外移形成的空置、閒置等情形，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予不明究裡的消費大眾，且未將其為工業區土地的實情向購買民眾說明，形成買賣糾紛。本文即在述明工業住宅的演變，讓消費大眾明瞭工業住宅與一般住宅之間的差異，以及購買工業住宅所面臨的問題及其優缺點，讓消費者在購買之前能完全了解工業住宅的情形，以免衍生出消費糾紛。

土地使用分區管制是由政府規劃、管制民眾的土地使用，將不同的使用需求作區隔，避免互相干擾，例如住宅區需要寧適性、隱密性以及安全性，與商業區混雜在一起，容易形成吵雜的環境，不利於居住使用，而工業區容易形成污染，如噪音、空氣、惡臭等，也需要獨立的區域，並拉開與商業區或住宅區的距離，避免影響到民眾的日常生活。

而工業區內的污染性產業聚集在一起，污染源集中處理，也可以降低廠商的防染成本。台灣產業出走的情形日益增加，也造成工業區土地閒置情形越來越多，土地資源的閒置對於國家整體資源的利用實為相當不效率。但在都市化發展日益明顯之下，都會地區內有限的土地價格高漲，也使得廠商的土地成本增加，被迫往土地成本較低的工業區土地移動。

政府正視此一問題，於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬可以作為商業用途，在工業區內可以設立

近年來在工業用地上興建住宅,因為都市計畫的推動,政府有條件的開放乙種工業用地使用變更

建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地,規劃供一般民眾居住使用之住宅,即一般所稱的工業住宅,注重的是工作環境配置即設施安排,所以結構上較一般住宅堅固,樓高規定3米,配置承重電梯,單層又設兩組樓梯,並且樓梯較一般住宅為寬闊,但是電力.動力.重力.光線等等.多以廠房設施為考量,工業區土地的取得成本約為一般住宅用地的六~七成而已,最早前約為四成都有可能,而銷售價格約一般住宅的八成房價而已.

因此爲了配合都市發展,政府乃在於民國92年修法,將這些位於都市計畫區內之工業用地(即乙種工業用地)有條件的變更為具備一般商業使用機能的用地~~例如:一般事務所.運動休閒業.買賣業.旅館.大賣場.旨在改善都市生活環境的品質及都會形象,同時以比照先進國家的模式進行相關規劃

在外觀、結構及使用上，工業用地住宅和一般住宅用地、商業用地住宅並無太大差異，且因工業區土地取得成本較低，單價也較為便宜，所以，對於工業住宅稍有正確概念的消費者，往往也會因單價較低而進行選購。

工業住宅在水電費用部分:自來水費不分住宅或是營業使用，費率均相同，電費則分為住家用電及營業用電二種，只要是作為住家使用，電費是以住家用費率計算；稅率方面，包括地價稅、房屋稅及土地增值稅等，只要符合相關的規定，都可以享受與自用住宅同等稅率。

一般的工業住宅除了以地段、房價做為購屋考量的依據之外，也要了解自己購屋的需求及維護自身的權益。在看屋時，可請業者提出建造執照相關證明，從而由建照中的「使用分區」，了解建築物座落的位置；同時也應該多觀察基地生活環境、接待會館及樣品屋實體，甚至也可直接洽詢接待人員或是透過業者的相關文宣品資訊以解決看屋、購屋時的疑問。

在工業區中也會有部分土地是為住宅用地，這些住宅用地和一般住宅用地相同，但因身處在工業區中，故環境規劃皆以工廠使用的便利性、功能性為主，無論出入動線、居家環境品質，都會和住宅區略有差異。

92年政府修法將位於都市計劃內之工業用地有條件的變更為一般商業使用機能的用地，由於台灣都市計畫法允許「混合使用」之特色，加上法規的修正，目前工業區可申請做為商業用途~~~因應此一作法，加上工業用地的土地取得成本，原就較一般住宅用地取得成本低，建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅，即被稱為「工業用地事務住宅」。

工業住宅多以「一般事務所及自由職業事務所」名義興建，但訂有總量管制上限。

根據相關規定，工業區土地最高只有5成可移作非工業使用，其中「一般事務所」最高只能佔整全工區的10%，配額用完就不能再提出申請。建商搶光企業叫苦.

分析乙工住宅的坐落地點大多以人口稠密的縣轄市，而且幾乎都有捷運經過，工業住宅挾低價優勢，又有捷運順風車助威，未來銷路可期，建商捷足先登一點都不奇怪。

工業區大量移作非工業使用，加上建商大搶配額，造成真正需要的人反而不能依法申請。

有些企業因為考量在台灣生產成本太高，就將工廠移往大陸，改為台灣接單、大陸生產模式繼續經營，當他申請將閒置廠房改作辦公室使用時，卻發現配額已被新店一家大建商搶光，他根本不得其門而入。

所以期盼中央放寬總量管制

近年來工業住宅又開始在市場上形成相當大的旋風。

工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區開放作商業使用，以解決工業區土地因為產業外移形成的空置、閒置等情形，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予不明究裡的消費大眾，且未將其為工業區土地的實情向購買民眾說明，形成買賣糾紛。本文即在述明工業住宅的演變，讓消費大眾明瞭工業住宅與一般住宅之間的差異，以及購買工業住宅所面臨的問題及其優缺點，讓消費者在購買之前能完全了解工業住宅的情形，以免衍生出消費糾紛。

土地使用分區管制是由政府規劃、管制民眾的土地使用，將不同的使用需求作區隔，避免互相干擾，例如住宅區需要寧適性、隱密性以及安全性，與商業區混雜在一起，容易形成吵雜的環境，不利於居住使用，而工業區容易形成污染，如噪音、空氣、惡臭等，也需要獨立的區域，並拉開與商業區或住宅區的距離，避免影響到民眾的日常生活。

而工業區內的污染性產業聚集在一起，污染源集中處理，也可以降低廠商的防染成本。台灣產業出走的情形日益增加，也造成工業區土地閒置情形越來越多，土地資源的閒置對於國家整體資源的利用實為相當不效率。但在都市化發展日益明顯之下，都會地區內有限的土地價格高漲，也使得廠商的土地成本增加，被迫往土地成本較低的工業區土地移動。

政府正視此一問題，於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬可以作為商業用途，在工業區內可以設立

公共服務設施及公司事業設施.一般商業設施,其中的一般商業設施包含:


（一）一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（二）一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（三）運動休閒設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（四）銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（五）大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過一公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）都市計畫委員會審查通過者。

（六）倉儲批發業：使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）都市計畫委員會審議通過者。

（七）旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十，並以使用整棟建築物為限。

早期的工業住宅，大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請建造執照，但推出銷售時還是以住宅的名義賣給消費者，政府於民國90年開放可以作商業使用之後，申請的用途則是以前述六項為主，消費者在參觀預售工地時，要注意現場銷售人員所提供的建造執照、海報、DM等資料上，有無註明土地的使用分區是工業區或者是丁種建築用地，這些都是作為工業使用的土地，所推出的產品也都是所謂的工業住宅。購買工業住宅與一般住宅有何差異，可以由稅費及使用二方面來看。

38萬元 卡住1萬戶工業住宅就地合法 先繳回饋金

該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算，約1.5億元的回饋金加上約3.6億元的捐地代金，若按戶數分攤，平均每戶要補繳38萬元，而這筆錢是由建商出還是住戶自己付，或是雙方按比例分攤，至本刊截稿為止，建商和住戶代表仍在開會討論，沒有定案。
4月17日，中和市選出的縣議員李肇南帶著2、300位住戶，在縣議會召開公聽會，與會者包括建商，還有台北縣政府工務局、城鄉局和法制局。結論是，在公聽會後的20日內，建商與住戶必須協調出結果，先繳納回饋金以利辦理後續的都市計畫變更程序。
由於這是國內第一起「工業住宅」在拿到使用執照前，被政府要求必須補辦都計變更程序，並繳納回饋金和捐地代金的案例，事關這2筆錢該由誰付，影響購屋人權益甚鉅；以及繳了錢之後，是不是代表遊走在法律邊緣的「工業住宅」就可以「就地合法」？台北縣目前上萬戶正在興建中的「乙工建案」，都在密切觀察。
目前已經興建，但還沒有申請使用執照的「乙工建案」，在台北縣有65個案子。台北縣工務局長李四川表示，他沒有精算戶數，但至少上萬戶。

位於南港的「大都市新天地」，是工業用地事先變更為住宅用地，再蓋建案的典範，目前已成為南港著名豪宅。

花錢換合法空間
李四川說：「大約有1/3的用途符合法規，其他的據了解都是當成住宅在銷售。買工業住宅的人很多，為了讓住戶不要活在不合法的黑暗中，我讓這些建案有補正的機會，大家依法行事，變更為住宅用地。以『元氣大鎮』為例，我算過每戶38萬元，攤下來1坪約1~2萬元，加上原來的房價，每坪大約在20萬元上下，還是比附近的房價低很多，其實是划算的。」
一位不願具名的資深房地產研展人士，也贊同這種「花一點小錢換合法空間」的做法：「其實現在很多工業住宅坐落的地點生活機能不錯，對這些買工業住宅的人來說，成本比市價低很多，就已經賺到，現在又再花一點錢就能『就地合法』，等於又賺了一次。」
對於外界用「縣府卡住不發給建商使用執照」的說法，李四川有話要說。「尚未核發使照的原因有2個。第1，施工結果與當初建照送審的書圖，有些地方不符，需要改善；第2，有些住戶表示不知道買的房子依法不能做住宅使用，這是屬於消費糾紛，在解決之前是不能核發使照的。一旦這些狀況都獲得妥善處理，縣府就會依法核發使照。」
許多「元氣大鎮」的住戶甚至主動打電話給李四川，拜託縣府不要發給建商使用執照。住戶擔心，一旦建商拿到使用執照，就可以交屋給住戶，往後的事情都將由住戶自行處理，建商可以「一走了之」，不需要出回饋金和捐地代金，也不需要幫住戶辦理都市計畫變更程序。
對此，李四川的態度是：「開公聽會的時候，我問這些住戶，你們當初知不知道這是工業用地？結果有8成的住戶坦承事先知情，但是就因為經濟條件差，工業住宅比市價便宜1~3成就買了。我認為，這些住戶自己也有責任，今天如果大家決定變更，也不能把所有的責任都推給建商。」
李四川表示，工務局手上有建商當時以住宅格局做為廣告銷售的資料，可以做為證據。無獨有偶地，行政院公平交易委員會也在最近針對2件「乙工建案」開罰，個案「四季紐約」及「馥華大台北」，相繼在4月10日及17日分別被罰款550萬元，而後者是建商和代銷公司都被罰錢。被罰的其中一個理由就是，「對於使用分區為乙種工業區之建案，以一般住宅配備為空間配置圖示。」

板橋乙種工業用地建案「馥華大台北」，因使用住宅圖示銷售被公平會罰錢。

同類個案避風頭
在北縣還有一個比「元氣大鎮」戶數更多、超過1500戶的乙工建案，預計年底要申請使用執照。
業者接受本刊採訪時先是激動地大表不平：「如果政府覺得建商有遊走法律邊緣的意圖，當初核發建照時就應該嚴格把關，我都已經蓋起房子了，如果政府要我變更、捐地，根本就是不可能的事，會出大問題的！而且我的案子當初預售時，也沒有做住宅格局的樣品屋，憑什麼說我違規使用？」
即使理直氣壯地說自己是依法行事，賣的是「一般事務所」而不是「住宅」，不過該業者還是盡量保持低調姿態。「我現在希望大家都不要注意到我們這個案子，因為我也不想得罪政府，到時候我也要去向政府申請使用執照啊！」

縣府立場 輔導合法
台北縣政府工務局長李四川的辦公桌上，還放著「代理局長」的金屬大名牌，李四川由台北市政府轉到台北縣政府任職才半年，但他為什麼這麼「勇敢」，明知會遭到來自各方的壓力，還要對成千上萬戶的「工業住宅」開鍘？
「我對周縣長說，如果台北縣要達到他理想中的『花園城市』，像現在這樣土地使用區分與實際使用有落差的情況，就必須要改善，農地蓋了工廠的鐵皮屋、工業區蓋住宅，這都是有落差的實例，因為時代在進步，但我們的法規卻沒有跟著調整。所以，縣政府的立場是站在『輔導合法』的角度，既然工業區裡的建案實際上是要當住宅用，那就依法變更為住宅區，這樣住戶也可以脫離『不合法』的陰影。」
「元氣大鎮」在民代的協調下開了公聽會，但卻還沒有協調出結果。李四川堅持，1.5億元的回饋金是一定要繳的，並且要求建商一定要立下切結書，一定要辦理都計變更程序才算數。「壓力當然很大啊，但縣長和議會都很支持我。做為一名政府官員，有責任要將都市發展導向正軌。」（李偉麟）

中和乙種工業用地建案「四季紐約」，因「使用一般住宅配備為圖示」，被公平會罰款550萬元。

「元氣大鎮」變更為住宅用地事件簿及後續途徑
2007年12月21日
★「元氣大鎮」建商向縣政府掛號申請使用執照。
2008年2月
★台北縣政府工務局長李四川主動向建商表示，若實際使用的用途是住宅，建議循都市計畫變更程序，將用地變更為住宅區，讓消費者住得安心。次日即有某媒體以「聽說縣政府卡住某建案使照」主動前往工務局關切採訪；事件緣由見報後，元氣大鎮的住戶即紛紛致電李四川關心繳納回饋金和使用執照核發事宜。
2008年4月17日
★縣議員李肇南擔任協調角色，在縣議會召開公聽會，參與人包括2、300位「元氣大鎮」住戶，建商，以及縣府的工務局、城鄉局和法制局。會議結論是建商和住戶須在20日內協商如何繳納1.5億元回饋金，以利進行變更。至此使用執照尚未核發。
後續申請變更途徑
★建商改善與建照不符之處並解決消費糾紛後，即可取得使用執照。
★建商與住戶達成協議後，繳納回饋金給縣府，縣府並要求建商立下切結書，一定要協同住戶一起辦理變更程序，與住戶共同負起責任。
★縣政府都審委員會核准後，上報中央機關內政部營建署，由中部辦公室計畫審議科受理，須通過內政部都市計畫變更委員會的審議。可能的結果有3種：通過、附帶條件通過、退回。整個變更的程序由地方到中央，為時約需1年。
★如果通過，則依法在開發時必須捐地的部分，以代金代替，金額約為3.6億元。代價是必須等上至少1年跑流程的時間。
★如果沒有通過，那麼之前繳的回饋金1.5億元退回，住戶可能面臨經常被查報罰款的風險，建商也會留下「不良記錄」。
資料來源 台北縣政府工務局、內政部營建署。李偉麟整理

工業住宅 vs. 一般住宅
★房貸
˙工業住宅
1不適用優惠利率房貸
2有些銀行不願承作，而願意承貸的銀行成數也不高，最多7成
˙一般住宅
1適用優惠利率房貸
2自住可貸8成左右
★水電費及房屋稅 地價稅 土增稅
˙工業住宅
1根據財政部解釋令，登記一般事務所或一般服務業使用的住宅，經申請符合自用住宅相關規定，稅負、水電與一般住家無異
˙一般住宅
1符合自用住宅條件者即可按自用住宅相關規定繳納
★如何區別
˙工業住宅
1建物登記簿謄本標示之用途別為「一般事務所、工廠、宿舍、倉庫、一般商業設施」等
˙一般住宅
1建物登記簿謄本標示之用途別為「住宅」或「集合住宅」等
★合法性的風險
˙工業住宅
1可處以每次6~30萬元的罰款，並可連續罰
˙一般住宅
1合法住宅使用
★居住環境的風險
˙工業住宅
1可能離學區較遠或者沒有好的學區
2鄰居有可能是工廠或倉庫等合法使用，其連帶產生的噪音、出入分子複雜等，都會影響生活品質
˙一般住宅
1有正常學區
2鄰居違法開工廠可檢舉

近期乙工建案
遭公平會處罰案例
被罰個案/四季紐約/馥華大台北
日期/2008.4.10/2008.4.17
˙事由
於銷售建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定
˙處分
依同法第41條規定，命瓏山林公司立即停止前項違法行為，並處新臺幣550萬元罰鍰
依同法第41條規定，命其立即停止前項違法行為，並處馥華公司新臺幣350萬元罰鍰、處新高創公司200萬元罰鍰

李四川對工業住宅施展鐵腕，在房市投下一顆震撼彈。李偉麟攝

李四川小檔案
現職：台北縣政府工務局長
出生：1958年2月1日
學歷：國立台北科技大學電機研究所碩士
主要經歷：臺北市政府工務局衛生下水道工程處處長、臺北市政府工務局新建工程處處長