2009-12-24 22:14:58小馬哥
大家的房子都裂了
牆壁裂了
房子出現裂痕已經有一段時間了,後來才知道是整個區域的房子都出現問題了,誇張的是裂痕出現很久了而且還在持續中,11月初里長發出開會通知,邀請了都更的講師來為大家說明,出席狀況還蠻踴躍的,當然大家都是不太清楚都更的程序及內容,提出了很多的問題,大多繞著重建後的面積及花費的金額打轉,重點是房子有龜裂的狀況,是否危及居住的安全,這才是重要的.
12/16里長再度招集住戶開會,這次有把龜裂的照片公佈,上次那位講師又稍微解說都更的內容及程序
各位鄰居都踴躍的發言,雖然大部分不著邊際,但是看的出來有些人開始去找資料了,今天來的人也比上次多,重點是這次由住戶自願擔任重建委員,現場算是蠻踴躍的,感覺還不錯.
12/23今天晚上由上次的自願委員在里辦公室開會,這次有內湖區的區長提供他的寶貴經驗及意見,對大家幫助不少,
摘錄區長說的主要內容:
都更的程序-- 劃定 -- 概要 -- 計畫--信託契約--分戶協議
10% 75%
種類
1. 合建與權利變換計畫同時進行
可排除釘子戶
若不過戶免繳土增稅
2. 委建:需花錢,但分配大,要100%同意(住戶少,有錢的比較適合)
可由銀行出資辦理
土地需融資
權狀:住三,土地持分11.04坪,建物面積27.27坪
225%容積
45%建蔽率
計算公式
土地面積*法定容積*公設系數*獎勵值*分配比率=權狀面積(不包含車位)
土地面積=11.04坪
法定容積=225%
公設系數=1.7(目前公設約30%-35%,預估32%)
獎勵值=1.55(容積獎勵最高50%,停車獎勵最高20%,預估獎勵55%,容積35%,停獎20%)
容積獎勵目前一般約30%-40%,是都更強力爭取項目,惟需多方配合.
停車獎勵預計三年取消.
案例有一年成功獎勵容積達68%
分配比率55%-58%都算正常
計算
11.04*2.25*1.7*1.55*58%=37.96坪
也就是說重建後分配房子的坪數為37.96坪,再扣除32%的公設
37.96*68%=25.81坪
補貼
租金 1F店面 800/坪
1F非店面 600/坪
2F以上 500/坪
搬遷費 30,000*2
1F與頂樓違建部分可談補貼
信託--完全信託
1. 不可用土地貸款
2. 專款專用
99年了
今天去主委那交同意書
順便問一下大家的意願,目前交回的有85張,可以算是都同意,有2戶要增值保證,有2戶要自地自建,有一戶無意見,主委還說全部住戶增加到192戶,照這樣算同意比率才44.27%,看統計表中越靠環山路的比率越高,14弄那就比較少,好像很多人還不知道,大家應該用一些策略來想辦法盡快完成調查表才是.
99.1.4
今天與67號4樓丁小姐聯絡,向他說明後他大致同意,我們67-69這8戶除1樓莊先生外大家都同意,希望別棟也是這樣.
99.1.13
今天各位委員又到里辦公室開會,原來的陳主委已經換人了,感覺上新主委雖然很認真,但重點還是抓不住,好消息是同意書已經超過60%了,不過從紀錄顯示,尚有為數不少的鄰居沒交意向書,更有好幾棟住戶全部都沒交,由此看出沒交的人中有不少人不知道房子要重建的事,討論半天主委還是一直繞在權利分配,和100%同意及其他以後的事情上打轉,最後還是由一位開計程車的鄰居大聲疾呼,大家應該把重點放在沒表態的鄰居身上後,才由各委員去認養同意書沒收回的鄰居,我當場表示可以聯絡67號4樓的丁小姐,分配完後各委員就回去努力了.
99.1.17
晚上丁小姐的媽媽打電話來表示丁小姐待會會來簽意向書,回家之後跟丁小姐說明一下重建進行的情況及一些碰到的情況,告辭前丁小姐還誇了一下咱家的裝潢.
99.1.20
今天里長臨時通知要再跟區長開一次座談會,主要目的是主委想了解12/23開會時區長所說的計算公式中各項數據取得的依據,並了解合建與委建的進行方式與可行性,及權利變換要如何進行,其實我覺得主委還是有一點抓不道重點,雖然重建後的價值一定會增加且居住品質可以提昇,但是我還是認為要把主要訴求放在房子的龜裂已經不正常了.好消息是意向書同意的比率已經超過70%了.
區長給大家一個很重要的觀念,就是碰到任何問題一定要想辦法解決,不要停滯不前.
區長同時也給我們一個建議,就是要在過年前把請建商來辦說明會的事情確定.因此大家決定2/4再開一次大會,將目前重建進行的方向向各住戶報告.
99.1.25
網路新聞 
強制拆除.jpg
2/2
強制拆除.jpg
2/2
晚上接到陳前主委的電話,2/3晚上7:30到文心建設去開說明會,同時取消2/4的住戶會議.
實在是充滿了期待,真希望有好消息,希望意向書能達到80%.
今天下午接到東風地產公司的電話,詢問是否有興趣去他們公司看看.還蠻期待能夠去賣房子的.
2/3與文心建設開會
同意書超過82%了,真是不錯.
晚上7:30準時到文心開會,由葉董事長親自主持會議.
此時才知原來我們環山路的房子都是文心蓋的.
首先葉董表示他很希望能將這批房子予以重建,因為他擔心早期蓋的房子不能符合目前制震的要求.(他強調這是他應盡的社會責任).
另外他認為如果要照都更的方式去做的話,有可能會很多年都還在紙上作業,對於結構受損的房子來說是緩不濟急的,因此他建議由住戶各自與文心訂定合建契約,達到文心要求的80%後他們才會介入,若沒達到,文心也無法進入這個契約),而且他希望能將59巷10弄到水溝邊的那一塊也一併重蓋(聽到這實在覺得很不好,因為那一邊的地主都沒接觸過,而且他們的房子應該沒像我們的裂的這麼嚴重,在沒有危機意識下我想要同意會比較困難).還有他要求住戶要去跟台北市政府爭取獎勵等等(這裡就聽不懂了,剛才說不走都市更新的模式,那獎勵容積的部分要怎麼算,現在又要住戶去爭取),
說了以上一堆後,有委員忍不住說請葉董直接說明重建後如何分配,不需先討論後續的枝節問題.
葉董表示他目前心中的想法是要蓋休閒住宅,有三種坪數,35坪,43坪,及自由坪數,其中35坪的室內實坪有21坪(不含陽台),這種坪數的房子是提供給住戶的,不需住戶出錢(我聽葉董說不補貼住戶,不知有沒有聽錯)葉董還表示如果到時容積有比較高時還會補給住戶,目前是用最保守的方式來預估.(權狀容積58/42分,獎勵容積50/50分).
我認為這裡有一個問題,就是地主的土地持分有11坪,9坪,和8坪的,如果大家都分35坪的房子,那不是就會不公平了嗎,這點還要弄清楚,而且35坪的房子實坪只有21,再加上陽台預估2坪(23/35),那表示公設比達34%,是否偏高,到時住戶分的房子公設都偏高而建商分的房子公設偏低這點也是我們要注意的.
主委聽完後認為容積分配方式一般水準,分配比例接近1:1(主委認為達92%-93%,而且是最低標準,應該還可以更高,我覺得差很多,拿我家27坪和23坪比,分配不到85%離1:1差很多).
有委員表示要請文心來為住戶說明並草擬葉董所謂的契約書,不過葉董認為最好不要辦說明會,但最後再委員的堅持下文心同意2/10再西湖國中開一個簡單的說明會.
2/4
今天花了一些時間和小明討論心中的疑問,他是認為這種難度很高,雖然法條有所謂的強制執行,但他覺得應該沒這麼容易.
2/10
晚上7:30西湖國中開會
首先主持人廖先生先說明目前重建義工的工作成果,並介紹義工成員,會中大家決定還是由義工組成重建委員會(怕住戶質疑義工的動機,因此請住戶決議要如何產生重建委員),同時也又新增幾位沒梯長的委員,好方便事後傳達重建訊息.
會議資料係主委家的資料,不過我認為他算的太保守,可能會讓住戶失望,
土地面積 x 法定容積 x 公設係數 x 獎勵值 x 分配率 = 權狀面積
10.90815 x 2.25 x 1.5 x 1.5 x 0.55 = 30.372380
由於本更新案土地持分大約有三種:11坪,9坪,8坪(上次文心開會時他們有整理出來)
如果土地持分只有9坪的話
9 x 2.25 x 1.5 x 1.5 x 0.55 = 25.059375
如果土地持分只有8坪的話
8 x 2.25 x 1.5 x 1.5 x 0.55 = 22.275
若在乘上公設比(預估32%),那室內就只有17坪和15坪,這樣的房子住戶能否接受,我不知道,但應該會很失望吧,尤其是靠山邊的住戶希望重建的企圖一定比其他住戶強,這樣可能就會放棄了.
主委表示會盡量爭取到重建前與重建後室內面積能達到1:1,再加一個車位(有一位住戶當場說這樣很差,另一位住戶則質疑房子是文心蓋的,現在出現問題是否還要給文心蓋).
接著文心的葉董來會場與住戶簡單說明重建的方式,大致與上次一致,並簡單介紹一下文心的團隊後就離開會場,結束今天的住戶會議.
這次會議人數看起來比上次少很多,這現象似乎不太好,接下來要開始找有興趣的建商來說明了,預計一個多月以後請建商來說明.
3/11
晚上終於接到下禮拜四7:30開會通知.
為什麼用-終於 因為上次開會到現在已經一個月了,這之間全世界又發生好多次大地震,
包刮台灣南部也是有一些災情,智利的8.8聽了就嚇死人,不敢想如果台北有這種事情發生我們會怎樣.土地公 請務必保佑房子不要受到地震的破壞,還有重建順利.
3/18
晚上7:30里長辦公室,主持人一開始就說要選委員及主委,聽了心裡想搞什麼阿,要選主委幹麻要等一個月,不過馬上就有人反映,他認為重點應該要去找建商來開條件,然後經住戶決定就可以開始簽同意書了
3/19
今天打了一些電話並且請建商研究是否有意願.
3/20
早上去向陳先生要電話,然後他帶我去看目前裂的嚴重且明顯的地方,回到他公司後我跟他提起文心提供35坪與不補貼的合建條件非常不好,但陳先生表示35坪的房子是給土地面積小的住戶,我們鄰環山路的住戶土地坪數比較大,是規劃分配43坪的房子,而且他說應該有補貼,我ㄧ聽是分43坪的,就認為這樣應該就可以了,可以和文心繼續談,希望今年有個眉目.
3/29新聞 住三容積將由225%提高至300%
4/3
文心提出之主要合建條件
[合作方式]
1. 為於最短期間內整合完成本社區全體住戶之改建意願,以儘速向主管機關提出都市更新重建計劃並爭取本社區最大之獎勵容積,地主與建方先就主要合建條件簽立合建協議書,俟住戶簽約之人數與房地面積比例達75%以上時,地主再出具都市更新同意書與建方申辦本社區之都市更新必要程序,同時與建方辦理合建契約書之換約手續及與金融機構完妥信託作業.
2. 地主與建方按合建分屋方式共同改建,由建方負擔全部之工程造價與相關費用,地主不需分攤,新設計之大樓以二十層為原則,建方應於地主簽約比例達75%以上時,提出其規劃設計圖說與建材設備明細,並正式向主管機關申辦本社區之都市更新.
[契約解除]
1. 倘自首戶簽約日起六個月,本社區住戶與建方簽立合建協議書之人數與房地面積比例未達75%時,雙方無條件解除合建協議書.
2. 倘本社區不接受建方所提之規劃設計圖說與建材設備明細者,建方願無條件解除以簽立之合建協議書.
[房屋分配]
1. 就土地之法定容積:地主與建商60/40分,就本社區依法申請獲准之獎勵容積(含都市更新獎勵與停車獎勵):50/50分.
2. 建方應儘可能申請本社區最高之容積獎勵,並擔保本社區住戶可分得之室內面積(不含陽台,雨遮等附屬建物及公共設施面積),不小於其現有房屋室內面積之92%.
3.房屋採水平分配方式,由地主自地上一層往上分取,建商自頂層往下分取.
4.改建後新大樓沿環山路之店面,由環山路上現有一樓店面地主優先選配.
5. 其他1樓地主按其可分配建坪加15%選配樓上住宅.
6.房屋應儘可能按地主可分配面積進行設計,以減少雙方之找補,並應規劃部分較大面積之房屋,以提供有增買坪設需求之地主選配.
[車位分配]
1.改建後每戶分得一個法定汽車停車位.
2.機車位全部做為社區公共設施,由建方與社區管理委員會視需要規劃利用,不列入各戶分配.
[找補優惠]
地主選屋之房屋與車位價格,建方應按其房屋銷售底價訂定,地主選屋後,倘有不足1戶與1車位之畸零面積與車位,雙方按價目表之9折計算互為找補.(第2戶95折)
[租屋津貼]
自搬遷點交日起至完工通知交屋日止,建方按地主之現有建物產權登記面積,給付1樓地主每坪每月650元整,2樓以上地主每坪每月550元整之租屋津貼.
[違章補貼]
就本社區1樓與頂樓住戶所加蓋之違章建物,由建方參照業界慣例與政府補償標準,按其建物實設面積與構造種類,發給違章建物拆除補償費.
[建材設備]
為確保房屋配備能符合時代潮流,本案建材設備由建方依據興建當時之最新產品進行設定,建方擔保地主所分得房屋之建材設備,與建方銷售戶所採用之建材設備相同.
[協助轉貸]
就地主之現有房屋貸款,於建物拆除前,由建方協助辦理轉貸.
[信託監管]
為確保地主改建安全,本案採信託機制,由地主與建方共同將合建契約權利義務及合建土地產權,信託與金融機構或其指定之建築經理公司監管執行,其費用由建方負擔.
這份合建條件的應討論的部份
1.首戶簽約起6個月可否延長?
2.建方能否公佈分配比例是用多少的預估容積獎勵?
3.陽台佔室內面積的比例?
4.行政院經建會修正之健全房市專案提到配合都更的老舊建築提高容積獎勵,擬放寬住參之容積到300%(工商時報2010/3/29 A2版)
4/15
今天又到委員開會的時間了,因工作關係,八點多才到,進去時看到有人在簡報,原來是一家叫勝堡村營造在做介紹,但聽了半天感覺沒什麼內容,而且主委每次都不願意來,這讓人感覺不ˋ很好,會議沒什麼進展,期待下次吧.
4/16
今天看到健全房市方案定案的新聞,可是裡面完全沒提到對住三容積調高到300%,一線希望破滅了.
4/29
又過了2個禮拜,我還是一樣快8點才到里辦公室,裡面坐滿了人,同樣地勝堡村營造在簡報,但還是圍繞在都更的程序,還沒說完,已經有住戶受不了了,要求他們直接提出分配數據,結果是慘不忍睹,大概不到85%,接著換第2家周簡建築師事務所來做說明,講的人很乾脆,簡報資料很清楚,把合建與委建的分配比例及營建造價等說明的很詳細,重要的是它獎勵容積可以做到67%,可以分回給住戶的可以達1:1,這就給住戶很大的鼓勵,但也讓部分人質疑真的有這麼好嗎,是不是有問題,人性真讓人啼笑皆非.
4/30
出名了
早上還在跟馬麻說擔心旁邊那座山,下午新聞就出來了.
5/2
今天跑去陳先生那問他上次開會有什麼結論.另外他也提到周簡建築師說的1:1是指獎勵容積67%是預估最高值,並非保證可以達到,這樣看來又有的弄了,只能繼續期待台北市提的2倍獎勵容積了.
5/13今天是勝堡村第2次說明,這次拿出的數據是以95%的分配比例來預估獎勵容積為60.9%,從陳先生那以及這次會議中可以感覺到勝堡村比較能得到鄰居的認同,只是他無法提出比較肯定的比例,這一點是有點失望的,還有,居然有住戶當著勝堡村的面說負責人太老實,這種說法實在不敢苟同,其實聽了多次簡報後,感覺建商的利潤都抓很高,雖然是牽涉到整個案子的風險,抓高點無妨,但總應該能在風險考量下擬訂一個數據出來,而不應該像現在這樣拿不出分配比例,說明會後大家決定下禮拜由楊昇會同周簡建築師再說明一次,同時大家也對何時要招集全體住戶有一些意見,鍾副主委也針對台北市提出的2倍容積提出應該到時再請所有的廠商再說明一次,其實我認為這樣是有點浪費時間,因為等8月公佈細節後,廠商再來說明,住戶大會可能要拖到10月了,實在很不理想,感覺就是一再拖而已,其實應該可以請廠商提出一個標準公式後,直接來算,就算8月後有新的辦法,獎勵增加,再套用原公式重算分配比例就好,一定要同時進行,不然光開會只會使大家疲乏而已.
5/20
今天比較早下班,因此可以準時參加開會,今天是由周簡建築師會同揚昇建設一起簡報,會中許總監給了大家一個很好的觀念,那就是只要簡單的想要不要蓋,其他細節不要想太多,因為想多了事情就變複雜,一複雜就會有人擔心自己吃虧,或是被人佔便宜,這樣就辦不成事了,大家都秉持這個中心概念來作,事情才能順利進行.
許總監也花了很多時間向大家介紹權利變換的方式如何進行,權變的主要精神就是:新價值依舊價值分配,簡單的說就是公平. 公式如下
[權變前個人的價值/權變前總價值*權變後屬於地主的價值=權變後個人的價值]
今天大家很多問題,但還是不脫老問題,浪費不少時間,比較特別的是,許總監講到停獎的部分有可能在年底後取消,因此他認為地主的動作要快,先在年底前把都更案送件,這樣才比較不會出現變數,由於大家問的問題都比較是屬於簽約後的問題,如外觀,家具等等,因此到了11點才開會後會,會中主委認為停獎取消的問題比較急迫,因此決定6/12要開住戶大會,要準備開始簽同意書了,這一點我也很認同,總覺得從過年前開過住戶大會後,就沒什麼進展,希望6/12的會議進行順利.
對於台北市政府目前宣布的2倍容積獎勵,雖然還在等細節公佈,但我認為所謂的2倍,應該是最上限,就像現在的獎勵容積只有50%而已,50%的2倍就是100%,這100%是最高值,不可能給到足100%,就像目前獎勵容積能拿到30-35%就已經算是高標了,再加個停獎,也不過50%,取得的獎勵大約是上限的70%而已,等8/1公佈細節後,我猜停獎可能會逐步縮小,而獎勵容積的部份頂多讓都更案的房子取得室內1:1為上限,不可能像有些人想得會超過1:1.
6/10
今天在網上找到一個震驚的資料
(24)隔間牆粉刷層是否有開裂現象或產生斜向裂縫？
基本上無安全顧慮，但此為梁柱開裂之先期警訊，應移除表面裝潢材料，檢視梁柱有無裂縫並持續觀察牆上裂縫有無加寬擴大跡象。
基本上無安全顧慮，但此為梁柱開裂之先期警訊，應移除表面裝潢材料，檢視梁柱有無裂縫並持續觀察牆上裂縫有無加寬擴大跡象。
(25)外牆磁磚或粉刷層是否有開裂或剝落現象？
基本上無安全顧慮，但此為梁柱開裂之先期普訊，檢視鄰近梁柱有無裂縫，並持續觀察牆上裂縫或剝落區域，有無加寬或擴大跡象。
基本上無安全顧慮，但此為梁柱開裂之先期普訊，檢視鄰近梁柱有無裂縫，並持續觀察牆上裂縫或剝落區域，有無加寬或擴大跡象。
以上兩點和我家這裡的狀況是一致的,而我們的重建計劃都還在紙上談兵,不知各位鄰居看到作何感想,看來真的要搬家了.
7/22
好久沒寫上進度了
原因是自己上班太忙,另外的原因是開會都是聽建商的說明,而每家都差太多,因此覺得沒必要.
上個禮拜六打了個電話問下次何時開會,通知說是8/12,然後就要開全體住戶會議,
一聽居然要隔這麼久,8/12離上次開會超過1個月,1個月可以做多少事,我想一定又是要等8/1台北市政府公佈所謂2倍容積的細則,可是我從一開始就認為,市長提出的這個方案,並不會有明確的獎勵數據,因為必須要創造模糊空間才能將獎勵容積提高,所以我前幾天特地上了一下台北市政府的網站,果然有看到臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專案計畫市民問答集,裡面有一些說明,根據這些內容,即使到了8/1建商還是無法給大家一個明確的數據,因為所有的獎勵容積都決定在委員會手上,不知花這一個月的等待有何意義,房子繼續裂,住的人繼續擔心,一個月可以把住戶大會的流程規劃一下,可是我感覺委員們從來都不想一下如何進行對都更推動最有利,實在有點不知要如何使力.
8/14,15
花了2天聽六家建商分別說明,由於郝市長提出的老舊公寓重建專案之故,雖然建商提出的比例仍未定案,不過看起來應該可以滿足室內坪數1:1的基本需求,這次出席的人還算踴躍,西湖國小視聽教室坐了8-9成,大家的反應也都還再不會太離譜的範圍,但還是有很熱心的住戶想更深入的了解重建後的資訊,不過因選商尚未完成,因此建商不會投入太多的成本,分配比例目前看來有比之前好一些,不過深入思考之後覺得在加入郝市長的老舊公寓重建專案後所分配的部份,住戶應可以再爭取,再來就是選商及選委員的部份,提議的住戶的非常強調正當性,但真的釘子戶和根本不願重建的人,是隨便也找得到理由的,還有人提議要再發一次通知,我則認為再發10次通知還是有一堆人會說不知道要開會,為了重建的順利大家求好心切,但如果提出的意見在執行上會出現困難,那就不好了.
| 分配比 | 基準獎勵值 | 補償 | 車位 | 找補 | ||
| 建 商 | 搬遷 | 租金/坪,月 | |||||
| 日勝生 | 60:40 50:50 | 76.45% | 3萬/戶 | 1F 900 | 1車位/戶 | 85% | |
| 忠 泰 | 60:40 | 70% | - | 1F 650 其他550 | 60:40 | 90% | |
| 楊 昇 | 60:40 | 79.54% | 3萬/戶 | 1F 650 | 1平面/戶 | 88% | |
其他 550 | |||||||
| 勝堡村 | 60:40 | 46.08% | 1萬/戶 | 1F 655 | 1法定/戶 | 90% | |
61:39 | 其他 555 | ||||||
| 遠 雄 | 60:40 | - | - | - | - | - | |
| 統 創 | - | - | 3萬/戶 | 1F 700 | - | - | |
勝堡村獎勵值未加計停獎及老舊公寓重建專案獎勵
遠雄未提供書面簡報資料,故相關資料尚待補齊
統創分配原則為原權狀面積*1.5,其他資料尚待補齊
8/19
今天看了一下,覺得忠泰停車位用60:40分配方式,可能會使每戶分不到一個車位,一個平面車位至少150-200萬,在這種前提下是否可以選擇忠泰,我看要保留一下.
挖，大家的房子的咧了，聽起來很令人擔心啊，可是你們好厲害會爭取自己權益，加油
您好︿︿小李子參加樂活寶寶，現代第2名幽，需要你的支持，請頭我一票給各推薦，謝謝你^^
http://mypaper.pchome.com.tw/yes4what/post/1321327444
(悄悄話)
2010-08-17 01:04:25
小馬哥感謝您認真記實我们社區的歷史現在正在最重要階段-確任契約是否依會議結論-但過年後開會大家要聯名要忠泰依會議承諾修正契約
請您繼續關心參與並紀錄 我們都是坐同一艘船 有你真好