104/06/12-【合建分售】個人提供土地與營業人合建分屋，出售之課稅疑義

持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋，提供土地與營業人合建分屋出售，應否辦理營業登記，出售房屋之所得，應如何辦理申報課稅？

依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅:
（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。
（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。符合前述條件之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

個人以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依財政部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函及84年3月22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

【舉例說明】
甲君於99年間購入1戶公寓，後與建設公司訂定拆除改建新大樓之契約，甲君旋於103年3月12日將戶籍遷入拆除改建前之舊公寓，新建案建造執照於104年1月20日核發，因其持有期間未滿10年且戶籍遷入日至建造執照核發日亦未滿1年，故甲君出售分得之房屋，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

提醒，個人提供土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，如有符合應辦理營業登記之情形者，應儘速依規定向所轄分局、稽徵所申請設立登記，於出售房屋時，依法報繳營業稅。如對辦理營業登記及相關課稅事宜存有疑義，亦應積極向稅捐單位洽詢，以免因漏報銷售額遭補稅外，另處以罰鍰。



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