2026-10-03 14:39:32阿舍仔
立法院為何成為「違憲虛坪」的幫兇。
在此系列文章中，我們剖析了台灣「虛坪買賣」如何從缺乏母法授權的「行政推論」，一路演變成行政權擅自僭越立法權的「違憲行政」。然而，許多人必然會產生一個核心疑問：
既然這套體制在源頭就具有嚴重的法理瑕疵，為何身為最高立法機關的立法院，在制定與修訂《公寓大廈管理條例》時，不僅沒有撥亂反正，反而全盤照單全收？
答案令人沉痛——立法院在立法過程中，並未扮演好憲法賦予的監督與制衡角色，而是選擇了最懶惰的法術路徑：直接接納既成事實，並用國家法律的權威，幫行政機關的違憲推論進行「二次洗白」。
一、 區分所有權比例：將「虛坪」寫入法律的核心破口
1995年《公寓大廈管理條例》頒布實施，本意是為了建立集合住宅的自主治理秩序。然而，這部法律在設計社區運作的核心機制時，卻種下了深遠的惡果。
條例第27條與第31條等規定，將社區重大決議（如召開區權人會議、修訂規約、選舉管委會）的表決門檻，設定為「區分所有權人人數」與「區分所有權比例」的雙重門檻；而第10條關於共用部分修繕與管理費用的分擔，同樣以「共有之應有部分比例」為計算基準。
問題就在於：什麼是「區分所有權比例」？
法律在定義這個比例時，直接引用了地政機關那套「將共有部分（公設）登記並分攤計入權狀總坪數」的行政登記基準。這意味著，立法院在立法時完全沒有審視公設登記與計價的法理正當性，而是直接把行政機關用推論包裝出來的「虛坪（含專有與共有分擔）」，無縫接軌地轉化為社區治理中的「權利與義務代利」。
二、 倒果為因的立法：將「行政黑箱」升格為「法律秩序」
這種立法方式造成了極其嚴肅的法理倒果為因：
源頭是違憲行政：內政部透過《土地登記規則》等行政命令，在沒有法律授權下創設了「公設得登記並包裝成坪數販售」的制度。
中間是立法背書：立法院在制定《公寓大廈管理條例》時，並未要求建商將「專有實坪」與「共有公設」在法律層面上嚴格區分，反而直接以權狀上的「坪數比例」作為賦予住戶表決權與分擔費用的依據。
結果是違法洗白：一旦《公寓大廈管理條例》三讀通過，「按坪數算表決權、按坪數收管理費」就獲得了最高層級的「法律授權」。原本行政機關「無母法授權的推論」，瞬間被立法院蓋章認定為「合法合規」。
立法院的麻痺怠惰，讓行政機關本應被檢討的違憲僭越，搖身一變成為堅不可摧的法律秩序。
三、 社區治理失靈：立法洗白後帶來的惡性循環
立法院幫違憲虛坪「洗白」的代價，全由後續入住的無辜民眾承擔。這種以「虛坪比例」為核心的立法設計，直接導致了無數社區治理的悲劇：
大戶與小戶的權力失衡：持有大坪數（或灌水多公設、多車位）的住戶，在區權人會議上擁有不成比例的表決權；而買小坪數實坪的住戶，發言權卻被嚴重壓縮。
建商掌控社區開端：在社區成立初期，建商尚未售出的戶數或保留的地下室公設坪數，常使其擁有極高比例的「區分所有權」，得以在初期順利劃定有利於建商的規約，甚至掩蓋建案施工瑕疵。
管理費負擔不公：公設比極高但實際使用空間極小的住戶，必須依照包含龐大公設的權狀坪數繳納管理費，形成「幫大戶補貼公共設施維護費」的不等價現象。
結語：立法院必須撥亂反正，撕下偽善的立法標籤
立法院在《公寓大廈管理條例》中的麻痺與妥協，是台灣虛坪體制得以盤踞三十年的最大幫兇。它讓建商可以理直氣壯地說「我們一切依法辦理」，也讓行政機關可以昂首挺胸地回答「我們尊重法律規定」。
要終結台灣這場持續數十年的虛坪荒繆劇，立法機關絕不能再扮演行政機關與建商的洗白工具。立法院必須展現憲政機關應有的擔當，主動發動《公寓大廈管理條例》與相關地政法規的實質重修，將社區治理的權利與義務徹底「解構」，回歸以「專有實坪」為計算核心，並將公共設施獨立回歸公用性質。
唯有立法權停止麻痺、主動撥亂反正，台灣才能真正擺脫行政權僭越的陰影，建立一個講求法治與公平的房產市場！
阿舍仔20261003
