2013-11-13 23:07:29niko
投資海外不動產 稅負與風險恐怕更高
【住展房屋網/台北報導】在全球央行多實施貨幣量化寬鬆政策下，資金浪潮汹湧，大舉推升不動產價格，全球房地產市場熱到發燙。而台灣房市雖然也在大多頭時期，但因租金行情難以拉升，導致出租報酬率偏低，因此近年興起一股海外置產熱潮，許多跨國性房仲以海外不動產擁有高出租投報率，鼓勵投資人到海外買房，晉身跨國性包租公、包租婆，但事實真如此美好嗎？
住展房屋網企研室指出，民眾之所以遠赴海外置產，主要是看上動輒3%以上的出租報酬率，部份房仲甚至號稱可達5%、6%，讓國內投資者趨之若鶩。但不少民眾到海外買房，卻發現扣除稅款與交易費用後，其實出租報酬率並不如業者所說得那麼高。主要原因，是許多國家不動產稅負都比台灣來得重；除稅負外，投資者還得留意其他風險。
以近年最夯的日本不動產為例，在買到房子時，除了要繳一筆仲介費外，須繳納不動產取得稅，另外還要付登記許可稅、印花稅與消費稅等國稅；上述稅項，未來投資者轉賣時，還須再繳一次，只有消費者稅是外下擁有兩房以上者才須再繳。
在持有稅部份，包租公們要繳固定資產稅與都市計畫稅，房子出租收入要再另繳一筆所得稅；倘若包租公在日本擁有多間房子而住在日本，則要繳一筆住民稅。日本不動產稅負不僅遠比台灣高，且規定嚴謹，一毛稅金都逃不掉，不像台灣包租公們租金收入幾乎是「實拿」；扣掉林林總的稅金後，日本不動產出租報酬率就沒有如此「精美」。
除了投資報酬率疑慮外，投資人跨海置產更須留意投資風險。海外置產的風險不只於金融經濟面，還有當地政治環境與民俗風情等風險，例如東南亞回教國家，曾發生過多次排華運動；倘若發生事端，投資人能否確保產權完整，是另一項不確定的風險。更遑論投資人對當地建商、建築品質、地段、環境等面向，都可能不盡熟悉。
總而言之，在海外置產熱潮襲捲的當下，投資人面對五花八門的業界巧語，自己心中還是需要一把尺，仔細計算那精美說辭與實際狀況的差距，才能夠確保投資成果。
住展房屋網企研室指出，民眾之所以遠赴海外置產，主要是看上動輒3%以上的出租報酬率，部份房仲甚至號稱可達5%、6%，讓國內投資者趨之若鶩。但不少民眾到海外買房，卻發現扣除稅款與交易費用後，其實出租報酬率並不如業者所說得那麼高。主要原因，是許多國家不動產稅負都比台灣來得重；除稅負外，投資者還得留意其他風險。
以近年最夯的日本不動產為例，在買到房子時，除了要繳一筆仲介費外，須繳納不動產取得稅，另外還要付登記許可稅、印花稅與消費稅等國稅；上述稅項，未來投資者轉賣時，還須再繳一次，只有消費者稅是外下擁有兩房以上者才須再繳。
在持有稅部份，包租公們要繳固定資產稅與都市計畫稅，房子出租收入要再另繳一筆所得稅；倘若包租公在日本擁有多間房子而住在日本，則要繳一筆住民稅。日本不動產稅負不僅遠比台灣高，且規定嚴謹，一毛稅金都逃不掉，不像台灣包租公們租金收入幾乎是「實拿」；扣掉林林總的稅金後，日本不動產出租報酬率就沒有如此「精美」。
除了投資報酬率疑慮外，投資人跨海置產更須留意投資風險。海外置產的風險不只於金融經濟面，還有當地政治環境與民俗風情等風險，例如東南亞回教國家，曾發生過多次排華運動；倘若發生事端，投資人能否確保產權完整，是另一項不確定的風險。更遑論投資人對當地建商、建築品質、地段、環境等面向，都可能不盡熟悉。
總而言之，在海外置產熱潮襲捲的當下，投資人面對五花八門的業界巧語，自己心中還是需要一把尺，仔細計算那精美說辭與實際狀況的差距，才能夠確保投資成果。