2015-11-27 19:24:14中信房屋樹林冠軍團隊(小馬)
★門檻下調，保險業投資不動產有利促進資產價格調整★中信房屋樹林冠軍團隊(小馬)0935-251-628
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】有鑒於國內房地產市場漸趨穩定，且政府陸續推動不動產相關稅制，金管會決議放寬保險業投資不動產之最低年化收益率規範。依據2015年11月24日公布之「保險業辦理不動產投資有關及時利用並有收益之認定標準及處理原則」草案內容，修正不動產年化收益率至不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加五碼為準，以目前牌告利率1.375％計算，最低年化收益率將下調為2.555％。預計年底前將循行政程序正式發布實施。
金管會自2009年開始規範保險業投資不動產最低年化收益率，然由於保險業資金充沛且持續投入不動產市場，大幅推升商用不動產價格，在租金成長有限下，逐步壓縮市場收益率。為維護市場穩定性，金管會陸續調升最低收益率門檻，至2012年11月達到2.875％的高點。政策公布後，受限於市場上符合投資規範物件稀少，保險業不動產交易量顯著下跌，成交案件多侷限於自用、公共工程建設、及地上權標案為主。2015年9月因中央銀行下調政策利率，最低年化收益率下降至2.805％，惟變動幅度有限，保險業不動產交易量仍持續低迷。
世邦魏理仕評估，金管會此次下調最低年化收益率，短期內對整體商用不動產市場交易量影響有限，但有利於拉近買、賣雙方價格期待落差。過去幾年，保險業雖持續關注國內商用不動產市場，但租金成長緩慢、價格持平，平均收益率始終維持低檔，國內投資活動冷清。相對來說，海外不動產市場較高的收益率，則成為大型保險業者資金去化的出口。但世邦魏理仕預期，考量未來經濟發展之不確定性，且商用不動產交易市場氣氛謹慎，賣方有望配合年化收益率下降幅度，開始緩步調整資產價格。
未來幾季，大型保險業者仍將以核心地區之優質資產為主，但市場上此類型產品短缺，價格大幅下修機會有限，預期成交量將維持平盤。另一方面，中小型保險公司受惠於進場投資門檻放寬，將積極尋找價格合理之物件，若賣方開價彈性增加，預期10億元左右的商用不動產交易案件將緩步提升。整體而言，此次金管會政策放寬，為過去數季表現平疲的商用不動產市場加強信心，但賣方開價調整幅度，才是未來市場成交量表現的關鍵。
金管會自2009年開始規範保險業投資不動產最低年化收益率，然由於保險業資金充沛且持續投入不動產市場，大幅推升商用不動產價格，在租金成長有限下，逐步壓縮市場收益率。為維護市場穩定性，金管會陸續調升最低收益率門檻，至2012年11月達到2.875％的高點。政策公布後，受限於市場上符合投資規範物件稀少，保險業不動產交易量顯著下跌，成交案件多侷限於自用、公共工程建設、及地上權標案為主。2015年9月因中央銀行下調政策利率，最低年化收益率下降至2.805％，惟變動幅度有限，保險業不動產交易量仍持續低迷。
世邦魏理仕評估，金管會此次下調最低年化收益率，短期內對整體商用不動產市場交易量影響有限，但有利於拉近買、賣雙方價格期待落差。過去幾年，保險業雖持續關注國內商用不動產市場，但租金成長緩慢、價格持平，平均收益率始終維持低檔，國內投資活動冷清。相對來說，海外不動產市場較高的收益率，則成為大型保險業者資金去化的出口。但世邦魏理仕預期，考量未來經濟發展之不確定性，且商用不動產交易市場氣氛謹慎，賣方有望配合年化收益率下降幅度，開始緩步調整資產價格。
未來幾季，大型保險業者仍將以核心地區之優質資產為主，但市場上此類型產品短缺，價格大幅下修機會有限，預期成交量將維持平盤。另一方面，中小型保險公司受惠於進場投資門檻放寬，將積極尋找價格合理之物件，若賣方開價彈性增加，預期10億元左右的商用不動產交易案件將緩步提升。整體而言，此次金管會政策放寬，為過去數季表現平疲的商用不動產市場加強信心，但賣方開價調整幅度，才是未來市場成交量表現的關鍵。
