【法律常識】【房地產公寓大廈法律問題】除管理費外，另外繳納車位清潔費用，可否用於電梯保養?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

     請問我們社區每個月繳的車位清潔費，車位不但沒打掃，管委會還將此筆費用挪到電梯保養，管委會是否有違法?

【解析】

    按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納（註一）。三、本基金之孳息。四、其他收入（第1項）。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第3項）。」分別為公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項定有明文，是其他收入，亦為公共基金，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，而除管理費外，另外繳納之車位清潔費用，其應屬公共基金之其他收入，依公寓大廈管理條例第18條第3項之規定，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。從而，規約或區分所有權人會議有規定者，從其規定，未規定者，應儘速由區分所有權人會議議決之，以杜爭議。

    而在未規定之前，其運用，本文認為應依其性質定之，而車位清潔費，顧名思義雖為「車位」清潔費，但實際上使用車位之同時，均須連同車位至車道出入口間之通道、通往車位之電梯等一併使用，其清潔自得以車位清潔費支應，但「清潔」應指清理使其為乾淨之狀態，與保養使其功能上能正常使用，尚屬有間，從而，在規約或區分所有權人會議未規定之前，車位清潔費使用於電梯清潔，尚不會有太大之爭議，惟使用於電梯保養，自是不妥，但尚不得據以認為違法。

    至於車位沒打掃乙節，依公寓大廈管理條例第36條第2款之規定，管理委員會負有清潔共有及共用部分之職務，從而，該車位苟為共有或共用部分，業繳納足額車位清潔費之車位承租人或使用人，自得請求管理委員會清潔之；另該車位縱係專有部分或約定專用部分，業繳納足額車位清潔費之車位所有人或使用人，亦非不得依給付遲延之相關規定（註二），催告管理委員會消潔之，併予敘明。

【註解】
註一：管理費屬之，最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決：「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用』，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之支出並非經常性，此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。」參照。
註二：民法第229條：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」等。

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