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2021-11-01 05:48:02PChome書店

房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱


房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱
作者:傅恪恩 出版社:方智 出版日期:2021-11-01 00:00:00

<內容簡介>

☆ 房市小白入門的第一本推薦書☆
買賣談判╳分產繼承╳房產詐騙╳不動產稅賦

在一棟房子面前,最不能賭的是人性!
31個故事,教你看穿買房路上會遇到的各類陷阱,
快速提升你的房產知識水位!

王之杰(今周刊研發長)、林易萱(商業周刊資深主編)──強力推薦

▎在不動產世界裡,知識就是你的防禦力!

房地產的價金太高、利益太大,
在龐大的資訊不對稱面前,
捨不得做功課,就別委曲嚷著全世界都在騙你!

觀察房市多年、專欄無數、瀏覽率高的房市神秘客終於出手!
教你內行人才懂的房產買賣眉角,提供務實有效解方,
讓你在買房時不再處於資訊或交易的弱勢端!

房仲怎麼挑才可靠?出價怎麼開才不會被當肥羊宰?房貸怎麼談,銀行成數才會給得漂亮?婚前買房財產怎麼算,婚後換房稅務怎麼看?分產談不攏,一家人對房子沒共識怎麼辦?

☆ 這樣買房不後悔,新手也能無痛談到好價錢!☆

全書由淺至深共六堂課:房市新手必練基本功╳看穿假便宜的挑選眼光╳談判桌上的議價眉角╳終生受用的買房觀念╳房地產詐騙慣用手法大揭露╳不可不知的房地產節稅祕技!從服務費、斡旋金和實價登錄等基礎知識,進階到貸款、議價等成交祕訣,和超貸、危老等熱門議題,最後深入探討婚姻、繼承等生活中的重要法規和節稅技巧,完整解決新手在房地產路上的各種疑難雜症與棘手痛點。

☆ 你該留意的房產詐騙、隱藏版權益,統統都在這!☆

作者擁有不動產相關證照數張,觀察房市十多年間,長期在知名財經媒體筆耕。深有所感一般人剛踏入房地產的各種徬徨無助,刻意以淺白的文筆帶出滿滿乾貨。
本書除了提及一般人最關心的稅事,還特別整理經典詐騙手法及前人血淚教訓,就是要替大家快速惡補房地產裡的必備基礎知識和人性眉角,不再走前人冤枉路!

──│內行人才懂的房產買賣眉角│──

✔斡旋金想要退:
沒正式成交或斡旋轉定前隨時能後悔 (O)
退斡旋金要抽手續費 (X)

✔想買到便宜物件:
成為A買讓房仲有A案就先報給你 (O)
聽網友的話,5折價開始砍 (X)

✔房仲說我賣太低:
珍惜眼前活生生的買方 (O)
等等看他口中會出更高價的買方 (X)

✔房貸成數想要高:
多詢問幾家銀行 (O)
每一家銀行都跑去申請看看 (X)

★目錄:

【推薦序】讓買房成為幸福人生的快樂配方 王之杰
【推薦序】房子很貴,所以更該快樂買 林易萱
【自 序】房地產入門磚:不要在人生最大筆投資面前,做一隻無頭蒼蠅

Part 1幼幼班【新手必練基本功】
1-1〔斡旋金〕急!付了斡旋後不想買,錢拿得回來嗎?
1-2〔開發〕為什麼每個房仲開發都說手上有買方,真的假的?
1-3〔服務費〕別家房仲才收1%服務費,為何你居然跟我收到2%?
1-4〔謄本〕不是本人,怎麼可以調我家土地謄本?
1-5〔房貸〕怎樣才能讓銀行給我最高的成數?
1-6〔挑房仲〕有經驗vs.有熱忱,老房仲和新手房仲該選誰?

Part 2小班【看穿假便宜的挑選眼光】
2-1〔房價倒掛〕買舊不如買新?「房價倒掛」是什麼?
2-2〔違法超貸〕零頭期款買房還送你裝潢錢,「超貸」真有這麼好?
2-3〔實價登錄〕實價登錄最怕拿雞蛋比石頭!四招教你內行人怎麼看
2-4〔工業宅〕看起來都差不多,工業宅買來自住的風險到底在哪裡?
2-5〔凶宅〕房子有死過人就是凶宅?法官想的可能不一樣
2-6〔危老都更〕四十年以上的老房子居然不符合危老?危老重建的三大精神
2-7〔電梯增建〕上不去又下不來!不想當困在老公寓裡的老人

Part 3中班【談判桌上的議價眉角】
3-1〔買到A案〕如何買到跳樓大拍賣的便宜物件?
3-2〔議價與調價〕拒絕被當肥羊宰!如何談到我想要的價錢?
3-3〔成交關鍵〕為什麼看房時覺得有把握,偏偏就是買不到?
3-4〔附加條款〕買房時,房仲不會主動告訴你的好康權益
3-5〔破壞成交〕為什麼每次要見面談,其他房仲就說手上有客戶?

Part 4大班【終生受用的買房觀念】
4-1〔婚前買房〕男友薪水一半付房貸,房子卻登記在家人名下,我該怎麼辦?
4-2〔夫妻買房〕婚前買房怎麼算?總不能老公的薪水養他的房,我的薪水就是家用吧?
4-3〔自住vs.投資〕「自住房」和「投資房」差在哪裡?
4-4〔贈與節稅〕長輩該有的新思維:不留錢也不留債,足矣
4-5〔繼承資格〕有一種家人,分產才竄出來!到底誰有資格繼承?
4-6〔繼承登記〕白天處理喪事,晚上處理遺產!三兄弟分六間房,沒有共識怎麼辦?

Part 5進修班【前車之鑑:房地產詐騙】
5-1〔親人盜賣〕買房時笑著都說好,賣房時翻臉要分一半……借名登記最大問題在哪?
5-2〔外人盜賣〕為了節稅賠掉一棟房子,這個房東做錯了什麼?
5-3〔騙租金〕租屋網上看到超便宜物件,別高興得太早!兩詐騙手法要學乖

Part 6大師班【多懂就是多賺:房地產節稅】
6-1〔地價稅〕我跟孩子住在前夫的房子裡,能申請地價稅「自用住宅」嗎?
6-2〔房屋稅〕多年不用繳稅的老宅突然收到房屋稅單,竟是因為一台冷氣?
6-3〔土增稅〕一家四口想換房,第二次買不同人名下,真的有差嗎?
6-4〔房地合一稅〕裝潢師傅說開發票就要加錢,這筆錢該省嗎?

<作者簡介>

傅恪恩
觀察房市十餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士,從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們,內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

★內文試閱:

‧作者序

◎房地產入門磚:不要在人生最大筆投資面前,做一隻無頭蒼蠅
對大多數人來說,房地產最大的痛點是什麼?我個人認為是「資訊差」,簡言之就是一句「我懂你不懂」。由於房子是高價商品,除了業內人士或投資客,一般人很少能透過那少得可憐的買賣次數,直接用親身經驗累積對房地產買賣的了解;更別說其他關於繼承、節稅、權益等影響小至幾千塊、大至幾千萬的衍生性知識。
法律是不公平的,只保障懂它的人;房地產也是,它的紅利只給花時間了解它的人。這麼說吧!倘若買賣房產是大多數人這輩子最大的投資,我們到底有什麼資格不花時間精力去了解?倘若你曾經為了網購那幾百塊的優惠價差,精挑細選做了幾個小時的功課比價,那麼價值千萬的房地產買賣,又該投入多少時間去了解其中眉角才合理?
對於房地產,每個人都有自己的看法和期待,但我的主張一向鮮明:該買房還是該租房?有能力當然買,這有什麼好質疑的。放眼國際,房地產自古以來就是窮人翻身、有錢人資產翻倍的捷徑;就算不圖賺錢,在這個通膨飛漲的年代,也是安穩保本的最佳選擇。
說到這,我相信一定有人不服氣,「講得這麼簡單,我當然想買,但房價這麼貴,買不起呀!」這樣說吧,台北的房價確實驚人,但問題是,「在台北買不起房」難道就等於在「台灣買不起房」?買不起大房,難道不能從小房先買起?如果沒有能力買房,就應該想辦法增加能力;如果錢不夠,不是想辦法開源就是節流。這不就是人生選擇任何一種追求的必經流程嗎?
財富這件事,本來就沒有公平,有人天生富爸媽加持,生來就是比一般人有本錢。你上班為了養家餬口繳帳單,人家上班為了打發時間交朋友。若你以凡人之姿學對方原地安逸過活,難道要等人潮散去,才願意面對自己徒留原地,而其他人早已大步前進?
人生路上,我非常喜歡一句話:「時間在哪裡,你的成就就會在哪裡。」身為一個務實派的人,我堅信花時間改變自己,遠比改變環境來得踏實。畢竟,人生翻轉契機,除了樂透就是學習。出一張嘴就能逆天改命的機運,只存活在話本裡,還得生來就是個主角命。一臉路人的我們,憑什麼?還不如老老實實洗把臉,打起精神繼續走下去。
人總是要面對,賺大錢這事,本就沒有一件是容易的,股票是這樣,房地產亦然。這年頭,你不願意花時間成本去搞懂該懂的,早晚會付出該付的代價,這個社會,沒有那麼多讓你天真爛漫以對的空間。
2015年在商周財富網第一篇網路撰文至今,不知不覺已過了6個年頭,至今已獲得近1000萬人次瀏覽量的肯定。感謝方智邀約,開啟這本書撰寫的契機,畢竟以我懶散的性子,要在沒有督促下完成這不急切的待辦任務,可能又不知是猴年馬月了。儘管疫情之下,2021年出乎預料的事情蜂擁而上,但慶幸在鞭策之下,書總算是趕在年尾誕生。老話一句,願大家都有收穫。

有些話得先說!本書閱讀指南

了解我的人就知道,本人在網路上秉持佛系原則經營,所以對於雜訊,我不喜歡花太多心力說清道明或做口舌之爭。畢竟,我始終堅信「人有跌倒」的權利,他想摔,你心善可以擋一兩次,但多個幾次,你這就不是善,是賤。人可以行善,但不能犯賤。
如同多數人猜想,傅恪恩為筆名沒有錯。寫作這件事情我當興趣,既不圖名以用,就沒打算為此影響生活。
很多人喜歡問我為什麼那麼愛以故事形式撰文?其實起因於撰筆之初,朋友的一句「如果這些複雜的規定都能寫成故事,一定更好記」。會看網路文章的人,無非就是期待無痛增加有用的生活知識,講白了,愛看漫畫的總是比愛看教科書的多。所以,用字淺白及重點輕淺,我是故意為之,為的就是讓人過目即有印象,並留下一點有用的地產知識和觀念。
故事來源,我多以法院判例或親友案例為雛形,情節大幅刪頭去尾、加油添醋、改名換姓。畢竟我沒這麼傻,為了幾毛錢的稿費,把別人的糟心事拿來統統攤在陽光下。就算當事人願意,我也是覺得不妥的。所以,拜託,如有雷同純屬虛構,請不要對號入座,我是不會認的,這也不是我費時撰文要跟你討論的重點。就如同馬克吐溫說過的:「有時候真實比小說更加荒誕, 因為虛構是在一定邏輯下進行的, 而現實往往毫無邏輯可言。」
最後再次強調,寫書的目的是希望大家能培養對房地產的判斷能力。社會不是學校,很多事情不會有所謂的標準答案,也因此我必須直言,平時回答訊息或關於文中觀點,我提供的僅基於個人經驗及過去案例判斷下所能給出的最佳解。
就拿我一直宣導「買賣房子這件事,要學著把房仲當自己人」為例,難道我不知道天底下有所謂的滿口畫唬爛、專業度又不夠的黑心房仲嗎?我不只知道,還碰過不少。但樹大有枯枝,人多有白癡,哪個產業不是這樣?我遇過更多勤勤懇懇在工作崗位上默默努力的房仲,卻沒機會浮出水面,被人看到。今天如果為了吸引眼球,引導外行人把特例當慣例,他們除了逞口舌之能、宣洩後的爽快,還能學到些什麼?對日後買賣又有什麼幫助和成長?
我們不能因為無知,就覺得不懂的事情都叫騙;更不能因為怕麻煩,就覺得所有事情都能等碰到了再來面對。各行各業都有所謂的潛規則和滿滿前人的血淚教訓,本書除了房產見聞,特別整理了生活實用的相關法規,讓無經驗的人至少不容易遇事就變無頭蒼蠅,不知從何下手。願本書成為你房地產的入門磚,能讓你少花點冤枉錢、少走些冤枉路。
最後,人生很難,希望我們都能一起前進。

‧推薦序

◎讓買房成為幸福人生的快樂配方
王之杰(今周刊研發長)
我跟本書作者認識,最初跟房地產一點關係也沒有。某個新的財經網站建立之初,正好想找一個仍在第一線工作的房地產專家,來聊聊業界裡的內幕趣事,這個機緣,促成「房市神秘客」專欄的開始。從第一線參與者出發的視角,出乎意料成就了一篇篇深受好評的流量爆文。
本書是作者十年多以來,所學所知的精華集結。透過第一手現場實戰,作者由淺至深,直接替房地產新手規畫出一套快速惡補房產知識的重點整理。內文從買賣談判桌聊到分產稅賦現場,相信從房地產小白到混跡江湖的老手,都可以在裡面各取一瓢飲。
我特別喜歡本書副題中「人性陷阱」的說法。買賣的本質,其實是一場一場的博奕,標準的人性試煉場。房地產因為單價高,一般而言,必須靠舉債取得,等於預支未來的收入,因此交易起來得失心更重,對人性更是加倍考驗,很像是一面喜怒哀樂的人生照妖鏡。
書中第四部中的一個故事主角「玫雅」,就碰到類似的人生困境。未婚夫辛苦工作攢錢買房,但房子登記卻在其他家人名下。應該當作沒看見,婚後再解決?還是,該在婚前把醜話講清楚,楚河漢界切乾淨?一旦「親兄弟明算帳」,會不會被烙印上「現實」的罵名?讓好不容易經營的愛情,產生永久難癒的疤痕?
但若不挑明,日後產生的糾紛、委屈,會不會更難收拾?本來對新婚生活的憧憬,跟產權不清的兩難一相撞,猶豫、困惑、拉扯,很容易就沖淡走上紅毯的喜悅,得在被迫進入的賭局中,選擇「命運」或「機會」,以決定自己的未來。
人生的這張牌桌,要做的選擇本來就不少,但房地產應該是難度最高的項目之一。如何讓買房這件事,成為幸福人生的快樂配方,而不是相互拖磨的負債,這不只是理財的功課,更是智慧的修練。這堂課,很難選修,對大多數的我們來說,應該都是必修課,逃都逃不掉。
藉由本書的獨特視角,讀者不只能夠學到不動產交易的方法,透過房地產這面鏡子及別人的故事,對人生百味應會有更深的體會,下次碰到「房產大考驗」這道人生題時,相信本書的讀者應該比較容易All Pass,推薦大家抽空仔細品讀。

◎房子很貴,所以更該快樂買
林易萱(商業周刊資深主編)
先說結論。看完這本書,我的房地產交易心結竟也跟著解開;最後不只笑著看完,更相信未來的某一天,我一定能快樂地買到自己的夢想宅。
收到傅恪恩邀請寫推薦序之前,我才剛剛經歷一輪看房、下斡旋、簽約……最後卻沒買到房子的「心理戰」。那間房子,從格局到外型、從地段到屋齡,無一不符合我心中想像。看房之後,我腦中甚至立刻就有裝潢畫面,人生中從來沒有一刻這麼想負債(扛房貸)。
過程中,一個關鍵人物讓我們自願多次抬高出價。他,就是我們的房仲先生。
週六看完房子,我們向他表示想買。週日晚上,他帶著斡旋書橫跨一個台北市來找我們,因為該房仲採單一斡旋制,他動員整間店頭的同事幫我們搶第一。我們一旁看著,感覺他在搶的是五月天門票;一下斡旋馬上出動一組人跟屋主談價,花了4個小時沒談下來,隔天再戰4個小時!
最後,屋主因為惜售收手不賣,我很感謝房仲先生的努力,可心裡還是難過很久……直到我收到傅恪恩的書稿。
書裡的這幾句,尤其抓我眼球:
「要知道,房仲東奔西跑地議價、促成買賣成交,是在工作賺錢,那是要花時間精力成本的,不是在陪你玩扮家家酒。」
「如果你想讓買賣房子更順利一點,拜託!請挑選一個你願意相信的人。因為相信,你才會安心;因為相信,你才願意配合。」
傅恪恩從平易近人的故事和對話入手,一一拆解人們對房仲的迷思。對領死薪水的上班族來說,買賣房子和婚姻一樣是人生大事,挑房屋仲介就像挑另一半,沒有人可以跟你保證「He/ She is the one」,你可以精挑細選,但別忘了房仲也在挑買/賣家。你怕被房仲騙,可說真的,房仲也怕被你最後的「只是問問」給騙走了寶貴的時間。
我們的房仲,雖然沒有傅恪恩書中最推的「有10到15年經歷」,但從物件價格的分析、對出價的建議到與賣方的交涉,無一不讓我們心服口服。他的態度誠懇與說話透明非常加分,但最關鍵的是,他的專業知識和實戰經驗,幫助我們調整了心中「房價到底貴、還是便宜」的這把尺。
看完傅恪恩的書,我釋懷了。雖然沒買到房,但我感謝主賜給我一位好房仲,在買房這樣「押身家」的事上,有一位值得信賴的夥伴何其重要!因為有他,我對未來買房之路一點都不擔心。如果你還覺得房仲和建商全都黑心,傅恪恩的書可以幫助你突破盲點,少一點恐懼、多一點巷子內的理解。
房子很貴,所以更該讓買房的過程變快樂;當錢變成自己喜歡的樣子,你心裡覺得值了,那就都值了。