出擊吧！奪回你的人生主導權：讓你從紙上談兵到被動月入10萬
作者：吳建賢 出版社：大大創意 出版日期：2021-09-01 00:00:00

＜內容簡介＞

疫後的生活
我們追求的不再只是退休後的財富自由，
而是讓自己不被擊垮的保障。

帶你找對人生的教練，
了解第二收入沒有想像中的困難，
成功之路也不一定要走得跌跌撞撞！

「雖然不知道自己什麼時候會有籌碼，但我相信只要動起來，就是在為下一步蓄積能量。」
放棄百萬年薪，他為自己換來一次主導人生的機會；經歷創業失敗，從負債百萬谷底中走出，如今他透過複利的力量，在最擅長的房地產與租屋產業中，協助數百位包租公婆成功創業，走向財富自由之路。

「包租公」訓練營！教練手打手引領 https://reurl.cc/V3ALjA

在每一次的失敗中，領取生命給他的收穫，
讓Cosmo成為學員心中的心靈教練
◆滿腔熱血投入不熟悉的市場，失敗慘賠三百萬
認清只有穩紮穩打的專業，才能讓自己在事業上立於不敗之地。
◆因錯估行情，買到超出市價一百萬的中古屋。
他專注研究貸款利率與投報計算，研發房貸系統，數次成功帶領學員實踐零元買房策略。
◆遇到一間讓人修到天荒地老的房子
耐心克服一個又一個問題，族繁不及備載的裝修經驗，將他磨練成一個修樓專家，現在走進一間待售中古屋，可以精準判斷房屋缺漏部分，快速評估修繕方式與費用。

誰需要這本書？
□領固定薪水的上班族，尋求穩健投資獲利管道。
>你會看到，從投報10% 到翻10倍的包租投資數!
□擁有一小筆資金，想要開始房產投資。
>你可以學到，新手買房「三要三不要」 馬上領先80%的人
□想為自己創造富足人生的機會。
>你將知道，25歲晉升包租公婆 -「合資買房」怎麼做 ?
□準備提早規劃退休生活。
>必看<購屋教練 實戰案例>

翻開本書，給自己一個主導人生的機會！

★本書特色：

「若您看到了創業買房技巧，
那只是我想傳達的第一層；

若您讀懂了建構系統、被動收入，
那則是我想要傳達的第二層；

若您意會了夢想與使命之處，
那會是我想要傳達旳第三層；

若您參透些許的人生意義，
那將是我想要傳達的第四層！」
Cosmo

★目錄：

●推薦序 – Judy 電電租股份有限公司 共同創辦人 / 004
●小米 電電租股份有限公司 共同創辦人 / 006
●喬王 「喬王的投資理財筆記」創辦人 / 008
●唐 世界級半導體封測公司 製造部資深經理 / 011
●威爾 力積電PSMC 專案副處長 / 013
●自 序 – 濟弱扶傾，並不是高大尚的夢想！ / 016

啟航，拿回人生主導權
01 無中求有，有再求好 / 028
02 下班後的你，決定20年後的你 / 034
03 蹲低，是為了更高的目標 / 040
04 在受挫中，領取生命的禮物 / 046
05 最讓你勞心的項目，可能就是你的鑽石 / 054
06 臣服的收穫 / 066

房產投資小教室
善用時間複利，包租公也能透過房產錢滾錢 / 072

破浪，從單打獨鬥到團體戰
07 去蕪存菁，做中學 / 078
08 在需求中創造機會 / 086
09 系統的力量 / 094
10 購屋教練 / 110

房產投資小教室
投報10% 到翻10倍的包租投資術 / 135

乘風，給想要成為包租公的你
11 新手買房「三要 三不要」 ，馬上領先80%的人！ / 142
12 簽約之前該做些什麼？/ 154
13 25歲晉升包租公婆——「 合資買房」怎麼做？ / 160
14 如何評估房價？ / 166
15 房產投資全貸跟超貸，真的存在嗎？ / 176
16 新手房東必學，掌握八個重點就能輕鬆出租！ / 182
17 如何篩選好房客？ / 190
18 如何讓出租後的管理更輕鬆？/ 196

夢想實踐 新手包租公包租婆理財見證 / 200

＜作者簡介＞

吳建賢（Cosmo）教練
【現任】 財富方舟學習平台創辦人、財富方舟總經理
【專長】身心靈與財富整合、資源整合、創業系統、房地產投資

26歲離開年薪破百萬的台積電，投入心靈成長教育機構，再投身創業的行列。Cosmo教練創業的目標在打造正面有效的學習環境與分享平台，協助更多的人整合彼此的資源到夢想實現、財富自由。諮詢過數千人，透過財務報表，開啓財富自由的操練，並催生超過600位包租公/婆，支持學員創造豐盛、富足、美好的人生。

★內文試閱：

‧作者序

●濟弱扶傾，
並不是高大尚的夢想！

我有位社團的大學同學，大學四年我們在各方面的能力皆旗鼓相當，他一直把我當成人生良性競爭的假想敵，從校園比學業成績、比社團表現，到出社會的工作成就。某一天，我們倆聊起了成長背景，聊從小到大的生活，他頓時像發現了什麼大事般的對我說：「Cosmo，我現在終於知道為什麼我再怎麼努力經營自己，都沒有辦法擁有你那種強烈的生命力！原來我們過去的經歷差了十萬八千里，經歷過那樣的生活，難怪你的心性這麼強，我算是 心服口服了！」 我經歷過什麼？其實，我只是經歷了一個很普通的清寒家庭生活。

沒有爸爸的清寒家庭 我三歲時，父親因病過逝，國小畢業的母親一人獨自扶養五個小孩子長大，印象中我從小學二年級開始就跟著母親到處幫傭、打掃、煮飯。辛苦嗎？對一個幼小的男孩來說，能跟著媽媽到處去工作是一件頗有成就感的事，我對自己可以幫上家裡而感到開心，聽到別人稱讚我成熟懂事也很得意，但這一切在進入校園之後就改變了。清寒家庭的身分讓我被貼上「窮苦人家」的標籤，身上總有著一個自卑的陰影揮之不去，也因為常被嘲笑沒有爸 爸，而哭過無數次。 小學時的某天下課時間，原本是一個小學生一天非常開心的時光，但此時耳邊傳來比雷聲還大的廣播，打進了我的心裡：「以下唸到名字的同學，請到校長室領取清寒獎助學金及禮物……」頓時，幼小的心裡感到深深的恐慌和焦慮，我是多麼多麼地不希望名字被唸到……
「、X 年X 班吳建賢、⋯⋯」是，是我，這下全校的人都曉得，我家很清寒了！
當下的我無法形容那是個多麼為難的情緒，我低著頭快步走到校長室，抱回校長口中的清寒補助，一個可以幫媽媽減輕負擔的註冊費紅包，還有我夢寐以求的全新球鞋、好幾個從不敢奢望可以使用到的文具。但我寧願通通不要，只要讓我當一個平凡的普通學生就好，捧著一堆禮物，我不知要帶著什麼心情走回我的教室、我的座位，只記得那是一段很漫長、很漫長的路。

耍流氓卻遇到流氓導師
或許是自卑心作祟，我打架、鬧事、偷錢、耍小聰明、爭輸贏，只想用自己外在的強大掩飾內心的自卑。一路上母親不曉得做過多少次老師們的「家庭訪問」，除了一頓又一頓的責罰，也無計可施。直到小學六年級，一位老師改變了我的一生。 升上六年級，我們換了位「流氓導師」，臉上有個刀疤，印象中教課能力一般般，但教導做人做事的能力卻讓我一輩子也忘不了。 在某次機緣裡，老師指派了我當班長，那是我長那麼大以來第一次當領導者。某天，在一堂自修課裡，我因為心情不好，放任全班吵鬧不管秩序，剎那間，全班安靜下來，抬頭一看，老師突然出現，那雙不悅的眼神，讓我第一次感受到寒意從背脊涼上來的感覺。 「班長咧？」 「又！」我反射地起身答應。 「過來。」聲音低沉又威嚴。 當時我滿腦子只想著如何逃避責任，在往講桌前進的沒幾步路上，腦海演練著無數個藉口，上前還來不及開口，啪！啪！兩巴掌實實地落在我的臉上。
「回去！所有人安靜自修！」老師拿了個東西，便離開教室，而我帶著滿腹的委屈，強忍著淚水，坐回自己的位子上。 後來的日子裡，我漸漸了解，這兩巴掌其實是在教我什麼叫做「負責任」。 這位老師不在意我的過去，更不在意我是否出身清寒家庭，只在意可以給我什麼磨練。很多時候我並沒有進教室上課，而是跟在他旁邊做事；我的成績不是班上最好的，但國語和數學習作卻要我上臺幫同學訂正，他只坐在後面看；回家功課要班長來派，派錯了我要負責；全班犯錯不責罰我，而是打全班手心並罰半蹲，還要我在旁邊看；所有班上大小事，他只問我要怎麼處理，讓我做決定，並為決定負全責。 就這麼神奇的，短短一年裡，昔日叛逆學生變成了模範生，成績也突飛猛進，進入班上的前幾名，畢業時還代表班上到校外領取模範生獎。謝師宴那天，老師自掏腰包擺了六桌，請來學校校長及各處室長官一起同樂，重要的是，還備了一個冰桶，裡頭全是酒精性飲料，那年我13歲，也是我人生中第一次喝醉。
原來世上還有人比我更苦 進入國中之後，我的成績始終維持名列前茅，一次，老師在班會宣布一項政策，將成績好的同學與成績倒數的同學配對分組，協助同學複習作業，希望能拉抬全班的總成績。我被分到的那位同學，平時不太愛說話，總是板著臉，表現一副少惹我的樣子，或許是小時候單純和天生熱腸子，我不顧他的冰山臉主動找他複習功課。幾次交談下來，發現他不是傳聞中的難相處，似乎也很願意學習，我們相處幾個禮拜後，他的學業成績也很快地有起色， 我們兩個都很有成就感，但開心的日子沒多久，就在期中考前，他突然請了好幾天假。

他再次來上課時，彷彿變了一個人，剃了一個三分頭又更顯得消瘦，我立刻跑去找他，佯裝不悅地問他這幾天究竟是怎麼了，怎麼可以都沒來上課？而他彷彿把我當成陌生人般無視於我，一句話都不說，一個眼神也不看我。我死纏了他幾天，憑藉著幾個禮拜以來對他的了解，相信他不會不理我，直到期末考前夕我終於火大了，對著他大吼：「我再也不想管你了，隨便你想怎樣，反正你也沒把我當朋友！」當時，我看到他眼神中流露出悲傷，但依然一語不發的離開了。事後我才知道，他們家是開宮廟的，而他被選為乩身，因儀式規定，他的嘴裡被穿了幾個洞，還沒癒合的傷口和疼痛，讓他無法開口……
聽到的那一刻，我彷彿被雷劈震到，我不知所措，很想衝過去跟他道歉，但又不知該說些什麼，而更深一層的震撼是，我發現自己的內心除了為他感到心疼，竟有點感覺自己是幸運的。這是我第一次意識到，社會上還有人比我這樣出生於清寒家庭的孩子更辛苦，更難擺脫命運的安排。之後他與我漸行漸遠，交集也越來越少。而身為國中生的我，也在這次經歷中下定決心要好好經營我的人生，因為我知道我是幸運的，或許我家不富足，甚至窮 苦，但至少我還有選擇的機會。
感謝母親、社會局的阿姨叔叔， 以及我的老師們 出社會十多個年頭，偶爾會再想起這些小時候的點滴，在闖蕩江湖的過程裡，時而醒思，時而感恩，在跌跌撞撞後，來到了相對和諧的人生階段，此刻的我，要感恩生命中的這「三個人」：
◇ 母親 或許母親只懂得用勞力賺錢，或許她的學歷只有小學，但我謝謝母親用生命教會我做人做事的道理。小時候，母親到處借錢，為的是要養活這五個
小孩，供五個小孩念書，成長過程中母親總是提醒著我們，要感恩曾經幫助過我們的人，長大有能力了，除了還債、還錢外，也要記得換我們幫助其他有困難的人。這麼多年來，這段話一直在我的心裡迴盪著……
◇ 社會局的叔叔阿姨 小時候，家裡偶爾會出現一些叔叔阿姨，說是政府單位要協助我們。長大後才曉得，因為他們，我們才能獲得政府單位許多的補助，不管是金錢或是物資。 或許這個年代，有人不滿我們的政府，不滿意哪個政黨，但這些都抹滅不了，有一群心地善良的叔叔阿姨們，認真做好他們的工作，幫助了社會上許許多多的家庭，我真心謝謝這群人，也因為有他們，我們家才能渡過重重的難關。
◇ 老師 這一路上，我很幸運遇到了好老師，他們鼓勵我、支持我，給我減免補習費，給我表現、磨練的機會。在適當的時機，送我小禮物為我打氣；在我失意、難過時，陪伴我走過低潮；在我表現優異時，大大的嘉許讚賞我，從不把我當成清寒的小朋友，鼓勵我用能力換得想要的人生。謝謝你們，這麼用心的在一個孩子身上，讓我在求學的過程中練就十八般武藝以及成熟的心智。
「RICHARK財富方舟股份有限公司」成立至今，不敢說有多大的成就，但這十多年來，的確累積了許多能力與資源，也持續地回饋給這個社會。出書的目的，除了分享自身創業及房地產經驗，使有志一同的朋友不要走我走過的冤枉路，更希望自己的故事，讓大家看到如同本文一開始被同學形容的，我的「強烈的生命力」，期盼所有人都能發揮生命力，主導自己要的人生。

‧推薦序

●正確的財商觀，
始於一位有愛的教練
電電租股份有限公司共同創辦人 Judy

婚後生下第一個寶貝，我和老公做了個決定，就是讓我專心在家照顧孩子，當一個全職媽媽。從原本的雙薪家庭，轉變為只有老公的薪水在照顧整個家，伴隨而來的是，夫妻因此常常在金錢上有摩擦。積極想尋求其他被動收入的老公，透過同學的介紹，接觸了Cosmo教練的房地產接班人課程，在紮實的訓練中，完整了解房地產的生態，也在每一次跟Cosmo的財務諮詢中，讓我和老公建立了正確的財商觀念，並透過實戰演練且實際執行後，開始增加被動收入。
後來因緣際會，我開始跟Cosmo教練有進一步的創業合作。一起共事的這幾年，教練總是很 有耐心的引導，讓容易發散的我學會聚焦，就如同Cosmo常說細胞是有記憶的，只要持續操練，能力就會不斷累積。讓我很感動的是，在協助「電電租」創業過程中，他總是希望能照顧到一般社會大眾，思考如何能讓市井小民從生活中創造被動收入，打造個人微經濟。

Cosmo專注在財商教育，協助人們架構被動收入系統，已經超過10年的經驗，他擅長引導我們找出自己的天賦才華，再加上他的財商策略，並親自陪伴我們持續操練。這本書除了分享房地產經驗之外，更多的是Cosmo 的生命故事，一個很有愛的教練，是我所認識的Cosmo。 正確的財商觀，始於一位有愛的教練。

●為房客打造「家」，
當個令人尊重的包租婆
電電租股份有限公司共同創辦人 小米
曾經，我以為買房投資，只是個遙不可及的想法！ 我和Cosmo相識十幾年，在他開始分享房地產時，我從來沒有想過，我也有機會參與其中。 當時的我，存款少到不行，而房地產世界動輒就是上百萬的資金投入，聽到有經驗的包租公分享，再好的投報率似乎也都與我無關，怎麼想都覺得太難！直到有一次，聽Cosmo分享一個再簡單不過而我卻從未想過的觀念：「一個投報6％的商品，不論你投資10萬或是100萬，都可以得到6％的投報，只要願意開始行動！」
是啊！如此簡單的道理，我卻從來沒有思考過有這樣的可能性！於是，我開始了找人合作的行動，找到熟悉投資房地產的朋友，用我的布置招租專長，與他們合作，就這樣用10萬元與人合資買房，開始了我的投資房地產之路。

上Cosmo的房地產課程，教的不是方法而是心法，方法一直都在，但心法卻需要從自己願意改變及相信的那一刻，才開始發揮效果！再來，我在Cosmo教的投資觀念中，最受用的是「架系統」。這三個字聽起來就是一個大工程，需要時間和耐力去完成，所以我學到的房地產投資，不是買賣賺價差，而是穩穩的領現金流。

一樣買房出租，但Cosmo讓我學到，原來出租的房子也能有「家」的體驗。用心的規劃空間及格局，挑選有風格又實用的家具、電器給房客使用，每次完成的作品，都是為了讓在外租屋的房客，可以有「家」的感受。感謝Cosmo帶我進入到房地產的世界裡，當一個令人尊重的包租婆！ 為房客打造「家」，當個令人尊重的包租婆

●「道」、「術」兼備的教練，
帶領迎向自由理想的人生
「喬王的投資理財筆記」創辦人、
「斜槓槓槓槓」音頻節目創辦人 喬王

「為了得到更好的，你願意付出什麼？」 我曾經在穩定又高薪的銀行擔任主管，因緣際會之下接觸了「財富方舟」與Cosmo。那時的我雖然在自媒體、房地產、線上課程領域已有小小的成果，但在正職與斜槓之間，仍然難以抉擇。
還記得第一次諮詢時，財務教練提醒了我：「你總是習慣圍繞著你所擁有的資源思考與行動，但你有想過你想變成什麼樣的人嗎？」這句話猶如當頭棒喝般打醒了我，讓我重新思考自己到底想過什麼樣的生活。
我很清楚，上班族不是我長期想要的生活，但是當時的我，就好像一個男孩將手伸進了糖果罐，「道」、「術」兼備的教練，帶領迎向自由理想的人生貪心地抓了一大把糖果，卻因為瓶口狹小而拔不出手來。然而，在瓶外的世界，我早已有能力拿到更多的糖果！ 這時候，我該握住那一大把糖果？還是先放棄一部分糖果，抽身後再去拿更多糖果？當時的我沒有答案，教練雖然也幫我分析了利弊得失，但決定權仍在我身上。
後來我開始參與「財富方舟」的不同專案，也順利買下人生第二間收租房產。此時的我，除了確保被動收入足以支付日常生活開銷，也更明確了解自己想過的生活，因此放棄了人人稱羨的百萬年薪工作，踏上了理想中的自由工作者之路。
我認為：「好的教練，可以加速你成功的速度，不只是冰山上的財富，還包括了冰山下的信念。」坊間有教導房地產或財商的老師，通常都專注在「術」，也就是賺錢的方法，比較少老師同時兼顧「道」，也就是賺錢的根本法則；不過，在Cosmo身上，我看到他兩者兼備，也因此在他的輔導下，幫助很多學員變成房產包租公，也得到心靈與金錢上的富足。
我在Cosmo的身上，看見了「企業家」與「教育家」的精神，為了讓更多人得到更好的生活，他付出很多心力培育每一位學員。那麼……為了得到更好的生活，你又願意付出什麼呢？ 不妨先從購買這本書開始吧！如果你想當房產包租公，卻不知從何開始，這本書適合當作你的指引明燈；如果你已經是房產包租公，想更精進自己的能力，那麼這本書也很合適作為你的轉型典範。 誠摯邀請你一起坐上這艘方舟，迎向你理想的自由人生！

●不會一夜致富，
卻讓我心安過上身心富足的生活。
世界級半導體封測公司製造部資深經理 唐

初見 Cosmo 教練，是在 2013 年「財富方舟」舉辦的「夢想一階」課程上，一邊玩著真人版的現金流遊戲，一邊透過教練的指引，體驗我與金錢的關係。至此 Cosmo 啟蒙了我對財富的認知。

透過一系列實地的操練，如：「MKS 財富金鑰系統」、「二房東專案」、「中古屋開發達人」，從如何找合適投資的物件、約仲介看房、看房的注意事項、與仲介、屋主、鄰居談判，到裝修、招租、代租管等、由內而外一步步地建構屬於自己的被動收入系統，穩健的規劃退休後的金流，讓自己與家人可以持續過上身心富足的生活。
在追求被動收入的過程中，我參加過許多課程，其中不乏教導學員如何快速致富的方法，最終下場都不好，將自己辛苦攢下的存款，貢獻給捲款潛逃的講師。記得 Cosmo 上第一堂課時就講：「如果您是追求快速致富的方法，那麼我們這裡沒有教，我們會請工作人員辦理退費給您。這裡是教授我們多年來在房地產的操作心得，讓您賺取合理、心安且合法的報酬，它無法一夜致富，卻可以讓您有穩定收益，進而達到財富自由的目標。」

如果你對自己的生活有所醒覺，不想過著出賣自己寶貴時間換取工資的生活，且想要讓自己有穩定的被動收入，不管你現在的條件如何，我都強烈建議你找到一個經驗豐富、內心強大且心存正念的導師，他將在你徬徨、迷惘時指引你正確的方向。而我，很慶幸 Cosmo 是我的導師，也推薦給你——他和他在房地產的投資心法。

●遇上心靈領路人，
喚醒我「設計人生」的能力
力積電PSMC專案副處長 威爾
同樣來自竹科半導體業界的上班族，為什麼他過著跟我截然不同的人生？ 基於好奇，五年前，我第一次參加了Cosmo的被動收入講座。講座中提到的被動收入觀念，確實可執行、吸引人，但最令我震撼的是，被動收入背後，Cosmo以電影《楚門的世界》（The Truman Show）為例，對人生的特殊解讀：「你就是楚門，什麼時候你才會醒覺，你的人生劇本竟非你所寫，而是由導演在控制劇情的推展？但除了你，誰都不該主導你的人生！任何時刻，你都可以自由選擇，走出那道海天之外的門，開始過你心靈渴望的人生。」 深深認同他的觀點，後來決定參與Cosmo發起的方舟計劃，開始喚醒自己「設計人生」的能力。
深入參與「RICHARK財富方舟」的各項活動之後，漸漸認知到，若按照別人設計的遊戲規則生活，是可以活得很安全；而設計自己人生的遊戲規則，雖很冒險，但人生肯定會更精采。 跟Cosmo商業合作的這幾年來，歷練了數種不同型態的房地產案件，也碰上了幾乎所有在打造穩定被動收入過程中，該遇上的麻煩事，幸好有他一路默默支持，這些麻煩事都能迎刃而解，報酬率也漸入佳境。
我們並不常連絡，但這合作帶給我的感覺就像有個人，始終堅定的相信你，信任你可以搞定任何事一樣。這種感覺，讓人可以無所畏懼地做出決定，而且事後看來，都往雙方有利的方向推進，很神奇吧！
Cosmo還有種神奇的商業創新能力，不靠鑽漏洞、走偏門，而是深知遊戲規則的重要，同時也善於創造新的遊戲規則。好奇他是怎麼做到的嗎？在這本書裡，你會看到許多拍案叫絕的實例。
很開心看到Cosmo願意出版這本書，因為裡頭揭露的觀點、思想和實際操作方法，必能幫助到更多善良的人，感受豐盛思想的驚人力量，同時還能教會你，如何善用規則，輕鬆打造富足生活。
這本書，可說是一位沒被房地產耽誤的心靈領路人，到目前為止的奮鬥筆記。且看他如何在創業的旅途上，一邊不忘提升自己的豐盛思想，一邊又引領著越來越多志同道合的夥伴，一起成為受人尊敬的房產創業家。
誠摯推薦給，值得豐盛的你。

‧摘文

●最讓你勞心的項目，
可能就是你的鑽石
如果你的職場中有一個「固定亂源」，無論是經常找你麻煩的主管、同事或下屬，還是永遠讓你勞心勞力的重複事件，我不只要恭喜你，還要鼓勵你帶著開放、接納的心情去面對它，因為正是我生命中曾經的「亂源大魔王」，成為在我事業最低潮時，得以喘息並重生的恩典。

不專業入場，只能被完全壓制
在我和朋友合資房地產時期，當時一起合作的三位朋友，每個人都各自擁有獨資的房子，看見別人的成就，我當然也想要擁有一間屬於自己的房子。記得是2006年下半年，友人介紹了一間21年的中古屋，憑藉著過去一、兩年的經驗，我已經稍微懂一些投報率和物業管理知識，簡單作了評估並且也找了合作夥伴討論，因為是第一次自己買房，希望他們可以多給我一些建議。夥伴們很鼓勵我買房投資，雖然沒有看過房子，但從我口中的分析描述也認為是可行的，眾人一起跟我說：「衝吧！兄弟。」於是我便衝了，而且衝進去的第一步就撞個滿頭包還不自知。

原以為憑著自己的經歷和能言善道，應該可以在這一場沒有仲介，只有買賣雙方跟代書的交易中，順順利利地砍一個漂亮的價格，但萬萬沒料到這位六十多歲的賣方可不是個簡單的人物，一見面開口就捧我：「年輕人啊！你怎麼這麼厲害，我在你這個年紀的時候都不知道在幹嘛，長得帥又會賺錢，不容易啊！了不起啊！」一連串的稱讚先是把你捧上最高點，當你對自己開始得意的時候，警覺性就已經被攻破了一個缺口，最後，他再下一個關鍵性的心錨： 「你知道中和環狀線要通車了吧？」 「喔，對啊，有聽說。」為了掩飾自己功課做得不足，當時我只能連忙回應。 「果然是有做研究的，年輕人，你了不起喔，買這間房子一定會讓你大賺！」 我果然被環狀線給打中，礙於面子，雖然不甚了解這項工程但也不好意思詢問，在他們合力吹捧和環狀線的迷湯中，我速速地簽了合約，以為只要過個三、五年等環狀線開通，就能賣出獲利，結果環狀線在2011年才開始動工，直到九年後的2020年方正式通車，他竟然在十四年前就跟我賣這個議題！
我是在後續幾年的修練中才發現，原來自己在第一次買房就遇到專業的老投資客，被狠狠賺一筆也是一個教訓。這也是為什麼我每次在上課時都會告訴學員：「當你沒做功課的時候，你可以被牽著鼻子走到難以想像的程度！」

錯估行情，狼狽至極
在沒搞懂房貸行情之前，我認為憑自己的信用評分加上房價應該可以貸到八成，結果一問之下，銀行對這間房子的可貸金額只有570萬，此時我才知道自己需要準備280萬！那能怎麼辦呢？約都簽好了，還是得想辦法在最短的時間內湊足這筆錢，以為自己人緣好、人脈廣，加上自己懂房地產，至少可以說服別人一起投資，現實卻大大的搧了我一巴掌。在朋友圈中問了一輪，竟然只有一個人願意借我，而金額也僅有10萬元！時間緊迫，此時的我，並無心做世事難料、人心涼薄的感嘆，畢竟大家都是辛辛苦苦賺著自己的每一分錢。我謝過那杯水車薪的10萬元，硬著頭皮回家跟三位姊姊開口，這是我最後一條路。慶幸的是，聽完我的敘述，大姊很快地拿出了一百萬，二姊、三姊各拿出五十萬給我，最終，還是親情解決了我的燃眉之急。
事實上，我手上並非沒有錢，只是大部分的資金都放入團隊中投資，無法隨意動用，且最主要的因素，是我自己也希望能夠趁著這個機會嘗試「零元買房」的投資方法。當初這個概念並非是從哪個管道得知，而是在研究房地產的過程，發現在貸款利率和投報率的計算中，「零元買房」似乎是有機會的，可惜我在第一步就錯估房價，完全打亂了這盤棋。但在後來自己和學員的幾次操作中，在自身條件和標的行情都配合的情況下，我們的確成功實現了「零元買房」這個概念。
第一次買房，從房子的貸款，加上姊姊們湊足兩百萬現金，以及二姊公務員身分辦了剩下的八十萬信貸，終於如願交屋。這是我人生中第一次實現「零元買房」，只是過程相當的狼狽。

●態度，決定他人的回饋
當包租公除了照顧房子本身之外，房客、甚至鄰居的問題與抱怨，也在你的管轄範圍之內。解決完頂樓加蓋的種種問題，緊接著本層的問題又出現了。我買的這間房子是五樓含頂加一起，某天住在四樓的阿姨告訴我她家的天花板漏水，她認為漏水源頭可能是從我們這邊的廁所開始。雖然滿懷疑慮，但我仍然找了師傅過來檢查，前看後看我們的廁所超正常，於是我回頭去找這位阿姨。

「阿姨，我來這邊已經三、四年，我想我給你的印象應該是個負責任的人吧？」 「我知道啊，我就是知道你負責才會跟你說啊！」 「那我跟你說，我已經找師傅討論過，這漏水的問題真的不是我們家的。一年前我就已經把地板磁磚都重新弄過了，所以一定不是我們的問題。」 「我不知道啦！反正我家的房子就是漏水了，你現在是不是想逃避責任？」 我見阿姨的態度是鐵了心把問題往我頭上推。好！沒關係，既然阿姨如此堅持，為了讓她眼見為憑，我直接請人把整間廁所的地板打掉。 「看，乾的吧！」理直氣壯的把廁所展示給阿姨看。 「哎呀！我不懂啦，反正我家就一直在漏水啊……」 這時候她聲量變小，看著她苦惱不已的表情，我出於好意告訴她：「阿姨，我想水應該是從隔壁那間漏過來的，我可以跟妳一起去看看，但妳可能要先約得到隔壁鄰居。」 大概覺得自己找到了不錯的靠山，阿姨欣然同意了我的提議，當天師傅就陪著她到隔壁，也幫她找到真正漏水的原因，經過幾番協商，隔壁總算同意處理漏水問題。阿姨開心地跑來跟我說這個消息，這時我把握機會，態度委婉地告訴她：「阿姨，這次為了妳家漏水，我打掉整個廁所地板，期間還要麻煩房客暫時搬出去，前前後後我大概也花了四萬多塊呢！」阿姨聽完眉頭一皺，隨即回答：「好啦！那我跟你一人一半。」
雖然我本來根本不需要花這筆錢，但既然她這麼爽快，我覺得阿姨也算是很夠義氣，就接受她的說法，交了這個朋友。人生走到某一個階段，格局要拉大，千金難買好鄰居之外，有錢也不一定買得到鄰居的信任，當阿姨出了個難題給我，就看我能不能抓住這個機會取得她的信任。自此之後我們變成了麻吉，阿姨成為我整棟樓的鐵樁腳，每每遇上和我房子有關的狀況，她都會第一時間通知我，就算我之後請別人管理房子，也都能跟阿姨保持很好的互動。

記得有一天晚上，房客打來告訴我有警察上門臨檢，進去之後才發現，四坪大小的房間內竟然住了七、八個男男女女和兩隻小狗，警察懷疑這些年輕人從事違法行為，將他們全帶走了。當我趕到的時候，看見整個房間一蹋糊塗，就算這間房子經過多次維修，我也不曾如此震驚過。房間被香煙熏的烏煙瘴氣，地板上十幾袋垃圾未清，而且到處是狗大便，整個房間臭氣熏天，我難以想像這些人到底是怎麼在這邊一起生活的？

還在發愁這間房間要如何重新裝修，就聽到門外警察正在盤查其他房客和鄰居，心想身為房東的我恐怕會惹上一場麻煩，但阿姨相當有義氣的在警察面前挺我，不斷向警察強調我是個多麼友善、負責的房東，當時我真的非常感動！

堅持之後的豐收
很多事情都是不到最後看不出成敗，這也是為什麼成功往往屬於堅持最久的人。一間讓我以超出市價一百多萬成交，又花了無數金錢與心力維修的房子，回饋給我的是，難以計算的價值。這間房子雖然給我帶來無數的困擾，卻也是它讓我有機會體驗到各種房屋修繕狀況。雖然從一開始購入到維修都花了我大把的鈔票，但是在美妝店創業失敗、沒工作又負債累累的狀況下，也是它讓我有穩定收入而能夠養活自己。
其實，在我最艱難的時刻，曾經一度考慮將它脫手，但也不知道是哪來的信念，最終還是咬牙撐住沒有賣掉。2020年，終於熬到了中和環狀線通車，同時更振奮我的消息是，這棟樓已進行都更籌備事宜！
十四年前我以850萬買下這間讓我灰頭土臉的房子，十四年後的今天，經過捷運通車和都更後，你猜猜看它預期的價值會是多少？答案是2400萬以上，相較於當年拿出來的280萬，獲利足足翻了好幾倍！
近期我在研究該案子的都更作業，看著整個區域平面圖時發現，當初的我運氣到底是有多麼的差啊！買到一間蓋在無尾巷、後面還有一排臭水溝的幾十年舊房子，無論從安全或風水來看，都只有一個「慘」字形容。我陪伴這間「起家厝」十餘年，它同時也回饋了我超乎想像的回報。從今天再回過頭去看，真的驗證了宇宙法則的因果定律。我們為人做事，究竟要不要看眼前的利益，還是先給、先做、先付出，這個問題值得每個人細細思考。

●【理財投資小教室】
善用「時間複利」，包租公也能透過房產錢滾錢
「時間複利」最常聽到的場合，不外乎是保險從業人員解釋保單的時候。的確，這是一個很棒的觀念，在我們進行投資時如果能善用「時間複利」，不停的把賺到的錢再投進去慢慢累積，複利就會搭配時間像滾雪球那樣，讓人有不錯的收益，而保險公司就是幫你用這樣的方式，以便在10 年、20 年後可以回饋給你不錯的報酬。在我做過開店、加盟、傳直銷以及股票等投資，最後選擇回到房地產，是發現房產界的「時間複利」相對巨大且穩定，作為包租公，若能善用「時間複利」，那麼，回收的效果會令人相當驚喜。

租金成為你的流動現金流
大部分的包租公對於複利這件事情，可能不是那麼的清楚，有些人會認為，其實它是單利呀！我就是投資進去一筆錢，每個月會領到租金，這個概念大部分的人沒有把它轉過來想的原因，是因為沒有去好好研究什麼叫做複利，以及複利要怎麼運用。
其實複利並不代表每個月再投資進去才叫複利，每三個月、每一年能夠再做投入，這也是一種複利。打個比方，在善用房地產的情況下，你把每個月賺到的租金收入存下來，每隔三個月或一年，再投入到房地產或其他感興趣的投資理財工具，那就會有複利的力量在裡面。

簡單來說，就是不要把房租當成生活開銷，而是做為再創造其他投資的資本，長期下來，房子將會帶來比單收租金更高的獲利。

通膨是複利的關鍵之一
再來講時間的部分。時間在房地產裡有兩大好處，第一大好處其實跟「通貨膨脹」有關，在通膨的情況下，假設我在十年前用500萬買到一間房子，過了十年，它可能會伴隨著通膨變成625萬，就有一定的增值空間。
在這邊我們不講房地產被炒作的增值，我們談的因為通膨的關係，會有一個類增值的概念在裡面。當你掌握了這個要點，就可以在對的時間進入市場，房子有可能會因為通膨而增值。
當然，並不是每一個投資項目都可以做到「時間複利」這件事情，比如有些人會去買黃金、珠寶、名畫，這些就不一定會隨著時間或通膨而增值，所以房地產相對在這麼多的投資項目中，是相對看得到具體成長的一種。房地產之所以有這個紅利，是因為「土地」的關係。土地在都會區會有一個供給跟需求的狀態，假設供需不變的情況下，就會因為通膨，同一 塊土地需要拿更多的貨幣來購買，這就是類增值的概念；若是需求越來越多，但供給不增加的情況下，會造成有更多的人想要購買同一塊土地，那就會創造「需求大於供給」的增值。
另外，隨著時間過去，我們的原物料漲價了、人力漲價了，相對應每棟房子要蓋的成本價格就要更高，才能夠付得起這些原物料及薪水，所以就有一個相對的增值情況，這就是所謂的「時間」效力。
透過貸款增加投資資本再來的第二個好處就是「貸款」
假設這間房子我當年買500萬，銀行估價500萬，那也只能夠貸款500萬的八成，如果過了十年這間房子重新估價為625萬，我就可以貸625萬的八成，也就是500萬，代表我買的這500萬房子裡面原本放進去的兩成100萬，在經過了十年之後，可以再增貸出來。
接著來說，增貸再加上複利的概念。我把增貸出來的錢再拿去做投資，而投資後產生的獲利，就有複利的力量在裡面，把它全部整合起來的情況下，你就會發現投資房產的複利是相當驚人的。