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2021-09-11 07:32:06PChome書店

出擊吧!奪回你的人生主導權:讓你從紙上談兵到被動月入10萬


出擊吧!奪回你的人生主導權:讓你從紙上談兵到被動月入10萬
作者:吳建賢 出版社:大大創意 出版日期:2021-09-01 00:00:00

<內容簡介>

疫後的生活
我們追求的不再只是退休後的財富自由,
而是讓自己不被擊垮的保障。

帶你找對人生的教練,
了解第二收入沒有想像中的困難,
成功之路也不一定要走得跌跌撞撞!

「雖然不知道自己什麼時候會有籌碼,但我相信只要動起來,就是在為下一步蓄積能量。」
放棄百萬年薪,他為自己換來一次主導人生的機會;經歷創業失敗,從負債百萬谷底中走出,如今他透過複利的力量,在最擅長的房地產與租屋產業中,協助數百位包租公婆成功創業,走向財富自由之路。

「包租公」訓練營!教練手打手引領 https://reurl.cc/V3ALjA

在每一次的失敗中,領取生命給他的收穫,
讓Cosmo成為學員心中的心靈教練
◆滿腔熱血投入不熟悉的市場,失敗慘賠三百萬
認清只有穩紮穩打的專業,才能讓自己在事業上立於不敗之地。
◆因錯估行情,買到超出市價一百萬的中古屋。
他專注研究貸款利率與投報計算,研發房貸系統,數次成功帶領學員實踐零元買房策略。
◆遇到一間讓人修到天荒地老的房子
耐心克服一個又一個問題,族繁不及備載的裝修經驗,將他磨練成一個修樓專家,現在走進一間待售中古屋,可以精準判斷房屋缺漏部分,快速評估修繕方式與費用。

誰需要這本書?
□領固定薪水的上班族,尋求穩健投資獲利管道。
>你會看到,從投報10% 到翻10倍的包租投資數!
□擁有一小筆資金,想要開始房產投資。
>你可以學到,新手買房「三要三不要」 馬上領先80%的人
□想為自己創造富足人生的機會。
>你將知道,25歲晉升包租公婆 -「合資買房」怎麼做 ?
□準備提早規劃退休生活。
>必看<購屋教練 實戰案例>

翻開本書,給自己一個主導人生的機會!

★本書特色:

「若您看到了創業買房技巧,
那只是我想傳達的第一層;

若您讀懂了建構系統、被動收入,
那則是我想要傳達的第二層;

若您意會了夢想與使命之處,
那會是我想要傳達旳第三層;

若您參透些許的人生意義,
那將是我想要傳達的第四層!」
Cosmo

★目錄:

●推薦序 – Judy 電電租股份有限公司 共同創辦人 / 004
●小米 電電租股份有限公司 共同創辦人 / 006
●喬王 「喬王的投資理財筆記」創辦人 / 008
●唐 世界級半導體封測公司 製造部資深經理 / 011
●威爾 力積電PSMC 專案副處長 / 013
●自 序 – 濟弱扶傾,並不是高大尚的夢想! / 016

啟航,拿回人生主導權
01 無中求有,有再求好 / 028
02 下班後的你,決定20年後的你 / 034
03 蹲低,是為了更高的目標 / 040
04 在受挫中,領取生命的禮物 / 046
05 最讓你勞心的項目,可能就是你的鑽石 / 054
06 臣服的收穫 / 066

房產投資小教室
善用時間複利,包租公也能透過房產錢滾錢 / 072

破浪,從單打獨鬥到團體戰
07 去蕪存菁,做中學 / 078
08 在需求中創造機會 / 086
09 系統的力量 / 094
10 購屋教練 / 110

房產投資小教室
投報10% 到翻10倍的包租投資術 / 135

乘風,給想要成為包租公的你
11 新手買房「三要 三不要」 ,馬上領先80%的人! / 142
12 簽約之前該做些什麼?/ 154
13 25歲晉升包租公婆——「 合資買房」怎麼做? / 160
14 如何評估房價? / 166
15 房產投資全貸跟超貸,真的存在嗎? / 176
16 新手房東必學,掌握八個重點就能輕鬆出租! / 182
17 如何篩選好房客? / 190
18 如何讓出租後的管理更輕鬆?/ 196

夢想實踐 新手包租公包租婆理財見證 / 200

<作者簡介>

吳建賢(Cosmo)教練
【現任】 財富方舟學習平台創辦人、財富方舟總經理
【專長】身心靈與財富整合、資源整合、創業系統、房地產投資

26歲離開年薪破百萬的台積電,投入心靈成長教育機構,再投身創業的行列。Cosmo教練創業的目標在打造正面有效的學習環境與分享平台,協助更多的人整合彼此的資源到夢想實現、財富自由。諮詢過數千人,透過財務報表,開啓財富自由的操練,並催生超過600位包租公/婆,支持學員創造豐盛、富足、美好的人生。

★內文試閱:

‧作者序

●濟弱扶傾,
並不是高大尚的夢想!

我有位社團的大學同學,大學四年我們在各方面的能力皆旗鼓相當,他一直把我當成人生良性競爭的假想敵,從校園比學業成績、比社團表現,到出社會的工作成就。某一天,我們倆聊起了成長背景,聊從小到大的生活,他頓時像發現了什麼大事般的對我說:「Cosmo,我現在終於知道為什麼我再怎麼努力經營自己,都沒有辦法擁有你那種強烈的生命力!原來我們過去的經歷差了十萬八千里,經歷過那樣的生活,難怪你的心性這麼強,我算是 心服口服了!」 我經歷過什麼?其實,我只是經歷了一個很普通的清寒家庭生活。

沒有爸爸的清寒家庭 我三歲時,父親因病過逝,國小畢業的母親一人獨自扶養五個小孩子長大,印象中我從小學二年級開始就跟著母親到處幫傭、打掃、煮飯。辛苦嗎?對一個幼小的男孩來說,能跟著媽媽到處去工作是一件頗有成就感的事,我對自己可以幫上家裡而感到開心,聽到別人稱讚我成熟懂事也很得意,但這一切在進入校園之後就改變了。清寒家庭的身分讓我被貼上「窮苦人家」的標籤,身上總有著一個自卑的陰影揮之不去,也因為常被嘲笑沒有爸 爸,而哭過無數次。 小學時的某天下課時間,原本是一個小學生一天非常開心的時光,但此時耳邊傳來比雷聲還大的廣播,打進了我的心裡:「以下唸到名字的同學,請到校長室領取清寒獎助學金及禮物……」頓時,幼小的心裡感到深深的恐慌和焦慮,我是多麼多麼地不希望名字被唸到……
「、X 年X 班吳建賢、⋯⋯」是,是我,這下全校的人都曉得,我家很清寒了!
當下的我無法形容那是個多麼為難的情緒,我低著頭快步走到校長室,抱回校長口中的清寒補助,一個可以幫媽媽減輕負擔的註冊費紅包,還有我夢寐以求的全新球鞋、好幾個從不敢奢望可以使用到的文具。但我寧願通通不要,只要讓我當一個平凡的普通學生就好,捧著一堆禮物,我不知要帶著什麼心情走回我的教室、我的座位,只記得那是一段很漫長、很漫長的路。

耍流氓卻遇到流氓導師
或許是自卑心作祟,我打架、鬧事、偷錢、耍小聰明、爭輸贏,只想用自己外在的強大掩飾內心的自卑。一路上母親不曉得做過多少次老師們的「家庭訪問」,除了一頓又一頓的責罰,也無計可施。直到小學六年級,一位老師改變了我的一生。 升上六年級,我們換了位「流氓導師」,臉上有個刀疤,印象中教課能力一般般,但教導做人做事的能力卻讓我一輩子也忘不了。 在某次機緣裡,老師指派了我當班長,那是我長那麼大以來第一次當領導者。某天,在一堂自修課裡,我因為心情不好,放任全班吵鬧不管秩序,剎那間,全班安靜下來,抬頭一看,老師突然出現,那雙不悅的眼神,讓我第一次感受到寒意從背脊涼上來的感覺。 「班長咧?」 「又!」我反射地起身答應。 「過來。」聲音低沉又威嚴。 當時我滿腦子只想著如何逃避責任,在往講桌前進的沒幾步路上,腦海演練著無數個藉口,上前還來不及開口,啪!啪!兩巴掌實實地落在我的臉上。
「回去!所有人安靜自修!」老師拿了個東西,便離開教室,而我帶著滿腹的委屈,強忍著淚水,坐回自己的位子上。 後來的日子裡,我漸漸了解,這兩巴掌其實是在教我什麼叫做「負責任」。 這位老師不在意我的過去,更不在意我是否出身清寒家庭,只在意可以給我什麼磨練。很多時候我並沒有進教室上課,而是跟在他旁邊做事;我的成績不是班上最好的,但國語和數學習作卻要我上臺幫同學訂正,他只坐在後面看;回家功課要班長來派,派錯了我要負責;全班犯錯不責罰我,而是打全班手心並罰半蹲,還要我在旁邊看;所有班上大小事,他只問我要怎麼處理,讓我做決定,並為決定負全責。 就這麼神奇的,短短一年裡,昔日叛逆學生變成了模範生,成績也突飛猛進,進入班上的前幾名,畢業時還代表班上到校外領取模範生獎。謝師宴那天,老師自掏腰包擺了六桌,請來學校校長及各處室長官一起同樂,重要的是,還備了一個冰桶,裡頭全是酒精性飲料,那年我13歲,也是我人生中第一次喝醉。
原來世上還有人比我更苦 進入國中之後,我的成績始終維持名列前茅,一次,老師在班會宣布一項政策,將成績好的同學與成績倒數的同學配對分組,協助同學複習作業,希望能拉抬全班的總成績。我被分到的那位同學,平時不太愛說話,總是板著臉,表現一副少惹我的樣子,或許是小時候單純和天生熱腸子,我不顧他的冰山臉主動找他複習功課。幾次交談下來,發現他不是傳聞中的難相處,似乎也很願意學習,我們相處幾個禮拜後,他的學業成績也很快地有起色, 我們兩個都很有成就感,但開心的日子沒多久,就在期中考前,他突然請了好幾天假。

他再次來上課時,彷彿變了一個人,剃了一個三分頭又更顯得消瘦,我立刻跑去找他,佯裝不悅地問他這幾天究竟是怎麼了,怎麼可以都沒來上課?而他彷彿把我當成陌生人般無視於我,一句話都不說,一個眼神也不看我。我死纏了他幾天,憑藉著幾個禮拜以來對他的了解,相信他不會不理我,直到期末考前夕我終於火大了,對著他大吼:「我再也不想管你了,隨便你想怎樣,反正你也沒把我當朋友!」當時,我看到他眼神中流露出悲傷,但依然一語不發的離開了。事後我才知道,他們家是開宮廟的,而他被選為乩身,因儀式規定,他的嘴裡被穿了幾個洞,還沒癒合的傷口和疼痛,讓他無法開口……
聽到的那一刻,我彷彿被雷劈震到,我不知所措,很想衝過去跟他道歉,但又不知該說些什麼,而更深一層的震撼是,我發現自己的內心除了為他感到心疼,竟有點感覺自己是幸運的。這是我第一次意識到,社會上還有人比我這樣出生於清寒家庭的孩子更辛苦,更難擺脫命運的安排。之後他與我漸行漸遠,交集也越來越少。而身為國中生的我,也在這次經歷中下定決心要好好經營我的人生,因為我知道我是幸運的,或許我家不富足,甚至窮 苦,但至少我還有選擇的機會。
感謝母親、社會局的阿姨叔叔, 以及我的老師們 出社會十多個年頭,偶爾會再想起這些小時候的點滴,在闖蕩江湖的過程裡,時而醒思,時而感恩,在跌跌撞撞後,來到了相對和諧的人生階段,此刻的我,要感恩生命中的這「三個人」:
◇ 母親 或許母親只懂得用勞力賺錢,或許她的學歷只有小學,但我謝謝母親用生命教會我做人做事的道理。小時候,母親到處借錢,為的是要養活這五個
小孩,供五個小孩念書,成長過程中母親總是提醒著我們,要感恩曾經幫助過我們的人,長大有能力了,除了還債、還錢外,也要記得換我們幫助其他有困難的人。這麼多年來,這段話一直在我的心裡迴盪著……
◇ 社會局的叔叔阿姨 小時候,家裡偶爾會出現一些叔叔阿姨,說是政府單位要協助我們。長大後才曉得,因為他們,我們才能獲得政府單位許多的補助,不管是金錢或是物資。 或許這個年代,有人不滿我們的政府,不滿意哪個政黨,但這些都抹滅不了,有一群心地善良的叔叔阿姨們,認真做好他們的工作,幫助了社會上許許多多的家庭,我真心謝謝這群人,也因為有他們,我們家才能渡過重重的難關。
◇ 老師 這一路上,我很幸運遇到了好老師,他們鼓勵我、支持我,給我減免補習費,給我表現、磨練的機會。在適當的時機,送我小禮物為我打氣;在我失意、難過時,陪伴我走過低潮;在我表現優異時,大大的嘉許讚賞我,從不把我當成清寒的小朋友,鼓勵我用能力換得想要的人生。謝謝你們,這麼用心的在一個孩子身上,讓我在求學的過程中練就十八般武藝以及成熟的心智。
「RICHARK財富方舟股份有限公司」成立至今,不敢說有多大的成就,但這十多年來,的確累積了許多能力與資源,也持續地回饋給這個社會。出書的目的,除了分享自身創業及房地產經驗,使有志一同的朋友不要走我走過的冤枉路,更希望自己的故事,讓大家看到如同本文一開始被同學形容的,我的「強烈的生命力」,期盼所有人都能發揮生命力,主導自己要的人生。

‧推薦序

●正確的財商觀,
始於一位有愛的教練
電電租股份有限公司共同創辦人 Judy

婚後生下第一個寶貝,我和老公做了個決定,就是讓我專心在家照顧孩子,當一個全職媽媽。從原本的雙薪家庭,轉變為只有老公的薪水在照顧整個家,伴隨而來的是,夫妻因此常常在金錢上有摩擦。積極想尋求其他被動收入的老公,透過同學的介紹,接觸了Cosmo教練的房地產接班人課程,在紮實的訓練中,完整了解房地產的生態,也在每一次跟Cosmo的財務諮詢中,讓我和老公建立了正確的財商觀念,並透過實戰演練且實際執行後,開始增加被動收入。
後來因緣際會,我開始跟Cosmo教練有進一步的創業合作。一起共事的這幾年,教練總是很 有耐心的引導,讓容易發散的我學會聚焦,就如同Cosmo常說細胞是有記憶的,只要持續操練,能力就會不斷累積。讓我很感動的是,在協助「電電租」創業過程中,他總是希望能照顧到一般社會大眾,思考如何能讓市井小民從生活中創造被動收入,打造個人微經濟。

Cosmo專注在財商教育,協助人們架構被動收入系統,已經超過10年的經驗,他擅長引導我們找出自己的天賦才華,再加上他的財商策略,並親自陪伴我們持續操練。這本書除了分享房地產經驗之外,更多的是Cosmo 的生命故事,一個很有愛的教練,是我所認識的Cosmo。 正確的財商觀,始於一位有愛的教練。

●為房客打造「家」,
當個令人尊重的包租婆
電電租股份有限公司共同創辦人 小米
曾經,我以為買房投資,只是個遙不可及的想法! 我和Cosmo相識十幾年,在他開始分享房地產時,我從來沒有想過,我也有機會參與其中。 當時的我,存款少到不行,而房地產世界動輒就是上百萬的資金投入,聽到有經驗的包租公分享,再好的投報率似乎也都與我無關,怎麼想都覺得太難!直到有一次,聽Cosmo分享一個再簡單不過而我卻從未想過的觀念:「一個投報6%的商品,不論你投資10萬或是100萬,都可以得到6%的投報,只要願意開始行動!」
是啊!如此簡單的道理,我卻從來沒有思考過有這樣的可能性!於是,我開始了找人合作的行動,找到熟悉投資房地產的朋友,用我的布置招租專長,與他們合作,就這樣用10萬元與人合資買房,開始了我的投資房地產之路。

上Cosmo的房地產課程,教的不是方法而是心法,方法一直都在,但心法卻需要從自己願意改變及相信的那一刻,才開始發揮效果!再來,我在Cosmo教的投資觀念中,最受用的是「架系統」。這三個字聽起來就是一個大工程,需要時間和耐力去完成,所以我學到的房地產投資,不是買賣賺價差,而是穩穩的領現金流。

一樣買房出租,但Cosmo讓我學到,原來出租的房子也能有「家」的體驗。用心的規劃空間及格局,挑選有風格又實用的家具、電器給房客使用,每次完成的作品,都是為了讓在外租屋的房客,可以有「家」的感受。感謝Cosmo帶我進入到房地產的世界裡,當一個令人尊重的包租婆! 為房客打造「家」,當個令人尊重的包租婆

●「道」、「術」兼備的教練,
帶領迎向自由理想的人生
「喬王的投資理財筆記」創辦人、
「斜槓槓槓槓」音頻節目創辦人 喬王

「為了得到更好的,你願意付出什麼?」 我曾經在穩定又高薪的銀行擔任主管,因緣際會之下接觸了「財富方舟」與Cosmo。那時的我雖然在自媒體、房地產、線上課程領域已有小小的成果,但在正職與斜槓之間,仍然難以抉擇。
還記得第一次諮詢時,財務教練提醒了我:「你總是習慣圍繞著你所擁有的資源思考與行動,但你有想過你想變成什麼樣的人嗎?」這句話猶如當頭棒喝般打醒了我,讓我重新思考自己到底想過什麼樣的生活。
我很清楚,上班族不是我長期想要的生活,但是當時的我,就好像一個男孩將手伸進了糖果罐,「道」、「術」兼備的教練,帶領迎向自由理想的人生貪心地抓了一大把糖果,卻因為瓶口狹小而拔不出手來。然而,在瓶外的世界,我早已有能力拿到更多的糖果! 這時候,我該握住那一大把糖果?還是先放棄一部分糖果,抽身後再去拿更多糖果?當時的我沒有答案,教練雖然也幫我分析了利弊得失,但決定權仍在我身上。
後來我開始參與「財富方舟」的不同專案,也順利買下人生第二間收租房產。此時的我,除了確保被動收入足以支付日常生活開銷,也更明確了解自己想過的生活,因此放棄了人人稱羨的百萬年薪工作,踏上了理想中的自由工作者之路。
我認為:「好的教練,可以加速你成功的速度,不只是冰山上的財富,還包括了冰山下的信念。」坊間有教導房地產或財商的老師,通常都專注在「術」,也就是賺錢的方法,比較少老師同時兼顧「道」,也就是賺錢的根本法則;不過,在Cosmo身上,我看到他兩者兼備,也因此在他的輔導下,幫助很多學員變成房產包租公,也得到心靈與金錢上的富足。
我在Cosmo的身上,看見了「企業家」與「教育家」的精神,為了讓更多人得到更好的生活,他付出很多心力培育每一位學員。那麼……為了得到更好的生活,你又願意付出什麼呢? 不妨先從購買這本書開始吧!如果你想當房產包租公,卻不知從何開始,這本書適合當作你的指引明燈;如果你已經是房產包租公,想更精進自己的能力,那麼這本書也很合適作為你的轉型典範。 誠摯邀請你一起坐上這艘方舟,迎向你理想的自由人生!

●不會一夜致富,
卻讓我心安過上身心富足的生活。
世界級半導體封測公司製造部資深經理 唐

初見 Cosmo 教練,是在 2013 年「財富方舟」舉辦的「夢想一階」課程上,一邊玩著真人版的現金流遊戲,一邊透過教練的指引,體驗我與金錢的關係。至此 Cosmo 啟蒙了我對財富的認知。

透過一系列實地的操練,如:「MKS 財富金鑰系統」、「二房東專案」、「中古屋開發達人」,從如何找合適投資的物件、約仲介看房、看房的注意事項、與仲介、屋主、鄰居談判,到裝修、招租、代租管等、由內而外一步步地建構屬於自己的被動收入系統,穩健的規劃退休後的金流,讓自己與家人可以持續過上身心富足的生活。
在追求被動收入的過程中,我參加過許多課程,其中不乏教導學員如何快速致富的方法,最終下場都不好,將自己辛苦攢下的存款,貢獻給捲款潛逃的講師。記得 Cosmo 上第一堂課時就講:「如果您是追求快速致富的方法,那麼我們這裡沒有教,我們會請工作人員辦理退費給您。這裡是教授我們多年來在房地產的操作心得,讓您賺取合理、心安且合法的報酬,它無法一夜致富,卻可以讓您有穩定收益,進而達到財富自由的目標。」

如果你對自己的生活有所醒覺,不想過著出賣自己寶貴時間換取工資的生活,且想要讓自己有穩定的被動收入,不管你現在的條件如何,我都強烈建議你找到一個經驗豐富、內心強大且心存正念的導師,他將在你徬徨、迷惘時指引你正確的方向。而我,很慶幸 Cosmo 是我的導師,也推薦給你——他和他在房地產的投資心法。

●遇上心靈領路人,
喚醒我「設計人生」的能力
力積電PSMC專案副處長 威爾
同樣來自竹科半導體業界的上班族,為什麼他過著跟我截然不同的人生? 基於好奇,五年前,我第一次參加了Cosmo的被動收入講座。講座中提到的被動收入觀念,確實可執行、吸引人,但最令我震撼的是,被動收入背後,Cosmo以電影《楚門的世界》(The Truman Show)為例,對人生的特殊解讀:「你就是楚門,什麼時候你才會醒覺,你的人生劇本竟非你所寫,而是由導演在控制劇情的推展?但除了你,誰都不該主導你的人生!任何時刻,你都可以自由選擇,走出那道海天之外的門,開始過你心靈渴望的人生。」 深深認同他的觀點,後來決定參與Cosmo發起的方舟計劃,開始喚醒自己「設計人生」的能力。
深入參與「RICHARK財富方舟」的各項活動之後,漸漸認知到,若按照別人設計的遊戲規則生活,是可以活得很安全;而設計自己人生的遊戲規則,雖很冒險,但人生肯定會更精采。 跟Cosmo商業合作的這幾年來,歷練了數種不同型態的房地產案件,也碰上了幾乎所有在打造穩定被動收入過程中,該遇上的麻煩事,幸好有他一路默默支持,這些麻煩事都能迎刃而解,報酬率也漸入佳境。
我們並不常連絡,但這合作帶給我的感覺就像有個人,始終堅定的相信你,信任你可以搞定任何事一樣。這種感覺,讓人可以無所畏懼地做出決定,而且事後看來,都往雙方有利的方向推進,很神奇吧!
Cosmo還有種神奇的商業創新能力,不靠鑽漏洞、走偏門,而是深知遊戲規則的重要,同時也善於創造新的遊戲規則。好奇他是怎麼做到的嗎?在這本書裡,你會看到許多拍案叫絕的實例。
很開心看到Cosmo願意出版這本書,因為裡頭揭露的觀點、思想和實際操作方法,必能幫助到更多善良的人,感受豐盛思想的驚人力量,同時還能教會你,如何善用規則,輕鬆打造富足生活。
這本書,可說是一位沒被房地產耽誤的心靈領路人,到目前為止的奮鬥筆記。且看他如何在創業的旅途上,一邊不忘提升自己的豐盛思想,一邊又引領著越來越多志同道合的夥伴,一起成為受人尊敬的房產創業家。
誠摯推薦給,值得豐盛的你。

‧摘文

●最讓你勞心的項目,
可能就是你的鑽石
如果你的職場中有一個「固定亂源」,無論是經常找你麻煩的主管、同事或下屬,還是永遠讓你勞心勞力的重複事件,我不只要恭喜你,還要鼓勵你帶著開放、接納的心情去面對它,因為正是我生命中曾經的「亂源大魔王」,成為在我事業最低潮時,得以喘息並重生的恩典。

不專業入場,只能被完全壓制
在我和朋友合資房地產時期,當時一起合作的三位朋友,每個人都各自擁有獨資的房子,看見別人的成就,我當然也想要擁有一間屬於自己的房子。記得是2006年下半年,友人介紹了一間21年的中古屋,憑藉著過去一、兩年的經驗,我已經稍微懂一些投報率和物業管理知識,簡單作了評估並且也找了合作夥伴討論,因為是第一次自己買房,希望他們可以多給我一些建議。夥伴們很鼓勵我買房投資,雖然沒有看過房子,但從我口中的分析描述也認為是可行的,眾人一起跟我說:「衝吧!兄弟。」於是我便衝了,而且衝進去的第一步就撞個滿頭包還不自知。

原以為憑著自己的經歷和能言善道,應該可以在這一場沒有仲介,只有買賣雙方跟代書的交易中,順順利利地砍一個漂亮的價格,但萬萬沒料到這位六十多歲的賣方可不是個簡單的人物,一見面開口就捧我:「年輕人啊!你怎麼這麼厲害,我在你這個年紀的時候都不知道在幹嘛,長得帥又會賺錢,不容易啊!了不起啊!」一連串的稱讚先是把你捧上最高點,當你對自己開始得意的時候,警覺性就已經被攻破了一個缺口,最後,他再下一個關鍵性的心錨: 「你知道中和環狀線要通車了吧?」 「喔,對啊,有聽說。」為了掩飾自己功課做得不足,當時我只能連忙回應。 「果然是有做研究的,年輕人,你了不起喔,買這間房子一定會讓你大賺!」 我果然被環狀線給打中,礙於面子,雖然不甚了解這項工程但也不好意思詢問,在他們合力吹捧和環狀線的迷湯中,我速速地簽了合約,以為只要過個三、五年等環狀線開通,就能賣出獲利,結果環狀線在2011年才開始動工,直到九年後的2020年方正式通車,他竟然在十四年前就跟我賣這個議題!
我是在後續幾年的修練中才發現,原來自己在第一次買房就遇到專業的老投資客,被狠狠賺一筆也是一個教訓。這也是為什麼我每次在上課時都會告訴學員:「當你沒做功課的時候,你可以被牽著鼻子走到難以想像的程度!」

錯估行情,狼狽至極
在沒搞懂房貸行情之前,我認為憑自己的信用評分加上房價應該可以貸到八成,結果一問之下,銀行對這間房子的可貸金額只有570萬,此時我才知道自己需要準備280萬!那能怎麼辦呢?約都簽好了,還是得想辦法在最短的時間內湊足這筆錢,以為自己人緣好、人脈廣,加上自己懂房地產,至少可以說服別人一起投資,現實卻大大的搧了我一巴掌。在朋友圈中問了一輪,竟然只有一個人願意借我,而金額也僅有10萬元!時間緊迫,此時的我,並無心做世事難料、人心涼薄的感嘆,畢竟大家都是辛辛苦苦賺著自己的每一分錢。我謝過那杯水車薪的10萬元,硬著頭皮回家跟三位姊姊開口,這是我最後一條路。慶幸的是,聽完我的敘述,大姊很快地拿出了一百萬,二姊、三姊各拿出五十萬給我,最終,還是親情解決了我的燃眉之急。
事實上,我手上並非沒有錢,只是大部分的資金都放入團隊中投資,無法隨意動用,且最主要的因素,是我自己也希望能夠趁著這個機會嘗試「零元買房」的投資方法。當初這個概念並非是從哪個管道得知,而是在研究房地產的過程,發現在貸款利率和投報率的計算中,「零元買房」似乎是有機會的,可惜我在第一步就錯估房價,完全打亂了這盤棋。但在後來自己和學員的幾次操作中,在自身條件和標的行情都配合的情況下,我們的確成功實現了「零元買房」這個概念。
第一次買房,從房子的貸款,加上姊姊們湊足兩百萬現金,以及二姊公務員身分辦了剩下的八十萬信貸,終於如願交屋。這是我人生中第一次實現「零元買房」,只是過程相當的狼狽。

●態度,決定他人的回饋
當包租公除了照顧房子本身之外,房客、甚至鄰居的問題與抱怨,也在你的管轄範圍之內。解決完頂樓加蓋的種種問題,緊接著本層的問題又出現了。我買的這間房子是五樓含頂加一起,某天住在四樓的阿姨告訴我她家的天花板漏水,她認為漏水源頭可能是從我們這邊的廁所開始。雖然滿懷疑慮,但我仍然找了師傅過來檢查,前看後看我們的廁所超正常,於是我回頭去找這位阿姨。

「阿姨,我來這邊已經三、四年,我想我給你的印象應該是個負責任的人吧?」 「我知道啊,我就是知道你負責才會跟你說啊!」 「那我跟你說,我已經找師傅討論過,這漏水的問題真的不是我們家的。一年前我就已經把地板磁磚都重新弄過了,所以一定不是我們的問題。」 「我不知道啦!反正我家的房子就是漏水了,你現在是不是想逃避責任?」 我見阿姨的態度是鐵了心把問題往我頭上推。好!沒關係,既然阿姨如此堅持,為了讓她眼見為憑,我直接請人把整間廁所的地板打掉。 「看,乾的吧!」理直氣壯的把廁所展示給阿姨看。 「哎呀!我不懂啦,反正我家就一直在漏水啊……」 這時候她聲量變小,看著她苦惱不已的表情,我出於好意告訴她:「阿姨,我想水應該是從隔壁那間漏過來的,我可以跟妳一起去看看,但妳可能要先約得到隔壁鄰居。」 大概覺得自己找到了不錯的靠山,阿姨欣然同意了我的提議,當天師傅就陪著她到隔壁,也幫她找到真正漏水的原因,經過幾番協商,隔壁總算同意處理漏水問題。阿姨開心地跑來跟我說這個消息,這時我把握機會,態度委婉地告訴她:「阿姨,這次為了妳家漏水,我打掉整個廁所地板,期間還要麻煩房客暫時搬出去,前前後後我大概也花了四萬多塊呢!」阿姨聽完眉頭一皺,隨即回答:「好啦!那我跟你一人一半。」
雖然我本來根本不需要花這筆錢,但既然她這麼爽快,我覺得阿姨也算是很夠義氣,就接受她的說法,交了這個朋友。人生走到某一個階段,格局要拉大,千金難買好鄰居之外,有錢也不一定買得到鄰居的信任,當阿姨出了個難題給我,就看我能不能抓住這個機會取得她的信任。自此之後我們變成了麻吉,阿姨成為我整棟樓的鐵樁腳,每每遇上和我房子有關的狀況,她都會第一時間通知我,就算我之後請別人管理房子,也都能跟阿姨保持很好的互動。

記得有一天晚上,房客打來告訴我有警察上門臨檢,進去之後才發現,四坪大小的房間內竟然住了七、八個男男女女和兩隻小狗,警察懷疑這些年輕人從事違法行為,將他們全帶走了。當我趕到的時候,看見整個房間一蹋糊塗,就算這間房子經過多次維修,我也不曾如此震驚過。房間被香煙熏的烏煙瘴氣,地板上十幾袋垃圾未清,而且到處是狗大便,整個房間臭氣熏天,我難以想像這些人到底是怎麼在這邊一起生活的?

還在發愁這間房間要如何重新裝修,就聽到門外警察正在盤查其他房客和鄰居,心想身為房東的我恐怕會惹上一場麻煩,但阿姨相當有義氣的在警察面前挺我,不斷向警察強調我是個多麼友善、負責的房東,當時我真的非常感動!

堅持之後的豐收
很多事情都是不到最後看不出成敗,這也是為什麼成功往往屬於堅持最久的人。一間讓我以超出市價一百多萬成交,又花了無數金錢與心力維修的房子,回饋給我的是,難以計算的價值。這間房子雖然給我帶來無數的困擾,卻也是它讓我有機會體驗到各種房屋修繕狀況。雖然從一開始購入到維修都花了我大把的鈔票,但是在美妝店創業失敗、沒工作又負債累累的狀況下,也是它讓我有穩定收入而能夠養活自己。
其實,在我最艱難的時刻,曾經一度考慮將它脫手,但也不知道是哪來的信念,最終還是咬牙撐住沒有賣掉。2020年,終於熬到了中和環狀線通車,同時更振奮我的消息是,這棟樓已進行都更籌備事宜!
十四年前我以850萬買下這間讓我灰頭土臉的房子,十四年後的今天,經過捷運通車和都更後,你猜猜看它預期的價值會是多少?答案是2400萬以上,相較於當年拿出來的280萬,獲利足足翻了好幾倍!
近期我在研究該案子的都更作業,看著整個區域平面圖時發現,當初的我運氣到底是有多麼的差啊!買到一間蓋在無尾巷、後面還有一排臭水溝的幾十年舊房子,無論從安全或風水來看,都只有一個「慘」字形容。我陪伴這間「起家厝」十餘年,它同時也回饋了我超乎想像的回報。從今天再回過頭去看,真的驗證了宇宙法則的因果定律。我們為人做事,究竟要不要看眼前的利益,還是先給、先做、先付出,這個問題值得每個人細細思考。

●【理財投資小教室】
善用「時間複利」,包租公也能透過房產錢滾錢
「時間複利」最常聽到的場合,不外乎是保險從業人員解釋保單的時候。的確,這是一個很棒的觀念,在我們進行投資時如果能善用「時間複利」,不停的把賺到的錢再投進去慢慢累積,複利就會搭配時間像滾雪球那樣,讓人有不錯的收益,而保險公司就是幫你用這樣的方式,以便在10 年、20 年後可以回饋給你不錯的報酬。在我做過開店、加盟、傳直銷以及股票等投資,最後選擇回到房地產,是發現房產界的「時間複利」相對巨大且穩定,作為包租公,若能善用「時間複利」,那麼,回收的效果會令人相當驚喜。

租金成為你的流動現金流
大部分的包租公對於複利這件事情,可能不是那麼的清楚,有些人會認為,其實它是單利呀!我就是投資進去一筆錢,每個月會領到租金,這個概念大部分的人沒有把它轉過來想的原因,是因為沒有去好好研究什麼叫做複利,以及複利要怎麼運用。
其實複利並不代表每個月再投資進去才叫複利,每三個月、每一年能夠再做投入,這也是一種複利。打個比方,在善用房地產的情況下,你把每個月賺到的租金收入存下來,每隔三個月或一年,再投入到房地產或其他感興趣的投資理財工具,那就會有複利的力量在裡面。

簡單來說,就是不要把房租當成生活開銷,而是做為再創造其他投資的資本,長期下來,房子將會帶來比單收租金更高的獲利。

通膨是複利的關鍵之一
再來講時間的部分。時間在房地產裡有兩大好處,第一大好處其實跟「通貨膨脹」有關,在通膨的情況下,假設我在十年前用500萬買到一間房子,過了十年,它可能會伴隨著通膨變成625萬,就有一定的增值空間。
在這邊我們不講房地產被炒作的增值,我們談的因為通膨的關係,會有一個類增值的概念在裡面。當你掌握了這個要點,就可以在對的時間進入市場,房子有可能會因為通膨而增值。
當然,並不是每一個投資項目都可以做到「時間複利」這件事情,比如有些人會去買黃金、珠寶、名畫,這些就不一定會隨著時間或通膨而增值,所以房地產相對在這麼多的投資項目中,是相對看得到具體成長的一種。房地產之所以有這個紅利,是因為「土地」的關係。土地在都會區會有一個供給跟需求的狀態,假設供需不變的情況下,就會因為通膨,同一 塊土地需要拿更多的貨幣來購買,這就是類增值的概念;若是需求越來越多,但供給不增加的情況下,會造成有更多的人想要購買同一塊土地,那就會創造「需求大於供給」的增值。
另外,隨著時間過去,我們的原物料漲價了、人力漲價了,相對應每棟房子要蓋的成本價格就要更高,才能夠付得起這些原物料及薪水,所以就有一個相對的增值情況,這就是所謂的「時間」效力。
透過貸款增加投資資本再來的第二個好處就是「貸款」
假設這間房子我當年買500萬,銀行估價500萬,那也只能夠貸款500萬的八成,如果過了十年這間房子重新估價為625萬,我就可以貸625萬的八成,也就是500萬,代表我買的這500萬房子裡面原本放進去的兩成100萬,在經過了十年之後,可以再增貸出來。
接著來說,增貸再加上複利的概念。我把增貸出來的錢再拿去做投資,而投資後產生的獲利,就有複利的力量在裡面,把它全部整合起來的情況下,你就會發現投資房產的複利是相當驚人的。