新客買打9折!日本益生菌排便好順暢 贊助
2021-09-07 10:50:02PChome書店

先誠實再成交:永慶房屋良心仲介


先誠實再成交:永慶房屋良心仲介
作者:文仲瑄、李碧華、莫非 出版社:天立 出版日期:2021-08-30 00:00:00

過去,臺灣的房仲市場是個牛鬼蛇神、黑道白道爭相廝殺的「殺戮戰場」。誰都可以當「中人」低買高賣,無須任何資格,而且行業法令不全、規範全無,消費者毫無保障,從業人員被人稱作「牽猴仔」而看不起。

從在沙烏地阿拉伯的土木工程師,到成為台灣房屋仲介產業的先行者,孫慶餘在房屋仲介產業蠻荒年代中,從美、日引入「新式仲介」,改變了台灣房屋仲介的格局與遊戲規則,他與他所創辦的永慶房屋,在反改革派的處處作梗下,仍堅守良心、砥礪前行,如今終成行業巨頭。孫慶餘並將永慶房屋的成功經驗、及永慶房屋堅持的「先誠實再成交」精神,傳承至加盟品牌:永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產,以及2021年新成立的永義房屋。現在,永慶房產集團已成為全台最大房仲集團,店數市佔位居全台之冠。

在這本書中,我們將看見永慶孫慶餘創業的奮鬥歷程,以及他在推動法制化與行業規範過程中,發生的各種產業發展秘辛,當然還有永慶房產集團如何後發先至,如今成為行業龍頭的關鍵。

★本書特色:

1.一針見血剖析房仲市場上的投機共犯結構。
2.台灣房仲業龍頭─永慶房產集團首次出書。
3.適逢實價登錄2.0、房地合一稅制2.0立法通過,永慶董事長孫慶餘第一手分享不動產法制化歷程。

★內文試閱:

‧導讀

不動產經紀業做成一個有福報的產業
有一位資深不動產經紀業者以深具使命感的語氣提到,兒時曾聽長輩說,賣花與賣香都是前世修來有福報的行業,因為賞花令人喜悅、宗教可為社會帶來善緣,他期許不動產經紀業是為民眾找尋可以遮風避雨、安身立命的住屋,應該也會是個有福報的產業,懷有這種善念的業者令人欽佩,但事實上,目前社會對此產業的一般觀感與此一期待恐仍有相當落差,尚有待積極改善。( 註 : 稱不動產經紀業者指兼含仲介與代銷,稱代銷則專指預售屋業者 )

「 先誠實再成交 ~ 永慶房屋良心仲介 」一書,純粹看書名,似乎只是記錄永慶房仲一家公司的發展史,但細看本書所涵蓋的內容及意義,實關乎整個不動產經紀產業未來的共同發展理念,本書不僅可供一般民眾了解房屋交易安全應注意的事項,更是值得同業參考討論與互勉的指引。

與永慶孫慶餘董事長的結緣始自民國八十年代共同為催生不動產經紀業專法所密集召開的協商會議,孫董不僅自始至終親自出席,更本於其豐富的實務經驗提供許多資料與具體意見,對法案內容貢獻良多,立法過程中雖仍有波折,但終能順利完成立法,多數業者也以歡欣的心情期待迎接產業新紀元的降臨,事實上,往後二十年間,因為法律制度的建立,交易糾紛已大幅減少,業者的營業績效也都有豐碩的成長,本已發揮產業正面價值的意義,但也因市場又受到各種時空變化的影響,房地產交易需求更加呈現過熱現象,引發投機炒作歪風,少數業者的冒進作法,也遭受社會不少負評,反而引發強烈民怨造成民氣可用的氛圍,促使實價登錄與房地合一所得稅都進一步迅速作了更能有效抑制炒作的修正。

台灣不動產經紀業的興起,如自民國六十年台北房屋成立開啟預售屋銷售業務起算,迄今已達半個世紀,本書一開始便做了重點回顧,為產業發展沿革留下參考史料。永慶房屋集團自民國七十七年創立以來,孫董即堅持以「 誠實交易、資訊透明 」的理念經營,三十多年來業績自有顯著的成長,一般民眾由市場上也能輕易目睹,但對領導者型塑經營理念的心路歷程,經本書娓娓道來才能更加理解,這些觀念與具體作法應該都是產業珍貴的教材。孫董提出「 新式仲介 」要有上進的業者、合理的法制環境、滿意的消費者作為產業發展的目標以革除「 傳統仲介 」賺差價、灌虛坪、假扮身分、買斷、超貸等惡習亂象,值得重視,其中又以業者要有上進的用心最為關鍵,事實上,上述亂象都已有法律嚴予規範,但實務操作時仍不乏有不肖業者會為利而脫法,以致傷害整體產業形象。法律的規定固然是法治的重要基礎,但面對複雜多變的現實社會往往難以周全,必須由業者或公會發揮自律功能才是產業真正的進步。

安居樂業永遠是民眾最基本的生活需求,未來買屋、賣屋、換屋以及租屋的需求也會有增無減,期盼有上進心的經紀業者能夠用心參考本書闡述的理念,秉持行善的意念,提供令消費者滿意的服務,提升專業形象與價值,共同把不動產經紀業做成一個有福報的產業,利人利己。
內政部地政司前司長 張元旭

‧摘文

第四章 撥開烏雲未見藍天 政府打炒房的由來
2021年初,前三立新聞主播姜怡如,面臨了一個難題:她媽媽的房子,賣了快一年還沒賣出去,但是新冠病毒疫情卻洶洶來襲!

快一年前,她替媽媽處理房子,先是找認識的房屋仲介幫忙,後來又有其他仲介業者主動找上門,但買方的出價都讓她不滿意。

忽然間,新冠病毒疫情來得又急又兇,房地產市場會不會受到影響呢?業者提醒她,2003年SARS那波讓房地產大跌,建議她降價出售。她心裡難免不安,但父母的心血也不能賤賣,因此陷入難題。

小年夜前兩天,她剛好經過台北信義區的永慶房屋的世貿松仁直營店,心中忽然有個想法:這麼多家都沒賣成功,為何不試試永慶房屋?於是,她「鼓起勇氣」走進去,沒想到竟然在不到兩週的時間內,房子就順利成交了!

最難搞的時刻找上永慶房屋,房子兩週就賣掉

「我一年後找上永慶房屋,是最難搞的時機。可是我沒料到,不到兩個禮拜就成交了。這讓我真的很開心,對父母有交代,又解決了問題,」姜怡如說。

為何說「鼓起勇氣」?因為此前有多間房仲業者幫忙賣房,每家找到的買方、開的價格各有不同;唯一相同的是,價格都沒有達到她的預期,而且全都異口同聲提醒她「千萬不要給永慶房屋賣」。

他們的說法是,永慶房屋會用惡質的方式想辦法成交,例如把斡旋買賣雙方,關在不同的小房間內談判長達七、八個小時,用疲勞轟炸的方式讓雙方累到失去正確的判斷力後,就簽字成交。

姜怡如一開始聽了覺得半信半疑,但畢竟「三人成虎」,加上已有委託的房仲業者,也就沒特別想去找永慶房屋。然而,多家業者賣了快一年都沒成功,加上記者的訓練養成,讓她覺得或許自己該親自去查證一下。

「我只是散步經過松仁直營店,不是說有誰介紹,就直接走進去,也覺得接待我的仲介很誠懇,就決定也給他們賣,」姜怡如說。

自己的房子,價格卻是房仲說了算?

沒想到,永慶房屋不僅透過內部的聯賣制度(參見第七章),在很短時間內就找適合的買家,斡旋過程中雖然雙方的確分處兩室,但不過兩小時左右就成交,談成的價格也令她滿意,甚至比起其他仲介提議過的價格,價差最多竟達368萬。以最後1,668萬的成交價來看,差了22%,這個價差幅度比例決非可忽視的小數目。

在這過程中,姜怡如發現了台灣房仲市場存在著一個奇怪現象——這是一個資訊完全封閉的市場。雖說政府早在2012年就實施「實價登錄1.0」,但房仲提供的資訊卻仍讓她感到困惑,總是覺得不太符合市場行情。尤其最後發現不同房仲的價差,竟然可以如此高,更讓她覺得是否這中間「有什麼貓膩」?

「我的房子的買進價、也就是成本我知道,但是要賣出去的價錢,好像是仲介喊了說了算?」第一次買賣房屋的姜怡如說。在這當中,也許存在其他仲介想跟投機客合作,先壓低價格賣給投機客,再用高價轉售出去來賺差價的可能!?只有永慶誠實提供完整成交行情資訊,讓買賣方都滿意,「買方是一對帶著小孩的夫妻,還特別在成交後謝謝我將房子賣給他們。」

她心中的疑惑,其實正是大多數消費者在買賣房屋時所面臨同樣的疑問。到底市場行情是多少?判斷的標準在哪裡?參考的數字是什麼?到底怎樣的價格才不會是被不肖仲介聯手投機客「低買高賣」?

資訊不夠透明,黑心仲介有機會上下其手

房仲專家房孝如,前信義房屋副總經理兼文化基金會執行長,在2016年出版的著作《多少錢才合理——百萬筆房屋交易的教訓》中指出,成交價格的決定有兩種方式,一是依賴數據,一是依賴人。當市場資訊夠透明時,買賣雙方比較能用客觀數據來做出決策,成交價往往比較可靠,比較有一致性。但當資訊不夠透明時,就只能依賴中間人來「喬」價錢,但這樣一來就很容易出現價格混亂的狀況,讓買賣雙方無從判斷,也讓黑心的仲介有機會上下其手。

房孝如在書中直指台灣房仲市場的問題:「房屋交易太偏重人為的操作,而全無數據的支撐,對台灣最大的傷害,就是交易逐漸變質為騙局。台灣的房地產業者,不論是代銷或房仲,經過三、四十年的發展,累積出的不是如何向消費者交代價格的合理性,而是在每一次接觸中,如何佈局、請君入甕的能力,當然也就不足為奇。」

所以為了讓消費者了解市場行情,不被黑心仲介坑殺,所以有了「實價登錄」政策的出檯,在實價登錄1.0版,乃是以30個門牌號為一個區間來揭露資訊,而2.0則是揭露到單一門牌號碼的成交價格。此外,1.0並沒有納入預售屋紅單轉讓的規定,2.0還進一步把最容易炒作房地產的預售屋納入,希望藉此杜絕市場炒作惡習。

「這可說是2.5版了,政府打炒房是玩真的。」內政部政務次長花敬群說。

其實,房價的高漲絕不只是單純的市場經濟問題,正常因素如經濟發展、物價通膨等造成的房地產價格上升無可厚非,但人為炒作造成的房價「瘋漲」,則是違反了「地盡其利、地利共享」的原則,造成年輕人不買房、不結婚、不生子,可說根本是國安問題!所以打擊炒房,絕對是政府無可迴避的責任。

原本早在1997年的《房地產仲介業管理條例》草案中,就有實價登錄的法條內容,可惜在立法院二讀時,因為大多業者的反對而被刪除。

實際上是不肖業者仍打著利用「資訊不對等」賺取暴利的算盤。實價登錄法被刪除,讓時任地政司司長張元旭感到十分無奈。

實價登錄能否落實,關鍵在業者的良心

「法律是最基本的要求,整體產業環境的提升,其實是需要業者的自覺,醞釀更高的服務標準,然後回過頭來要求法律跟上,沒有業者支持的力量,法案自然推不動。」張元旭表示實價登錄在台灣能否落實,關鍵在於業者的良心。

不過,在當時的時空環境下,也只能先求有(不動產仲介業管理條例)、再求好(實價登錄)。第一波房仲業法制化至少把市場基本秩序架構清楚,先做到規範經紀人的「人必歸業」,以及規範公司的「業必歸會」,而關於資訊透明的「實價登錄」,又要等到十多年後才有辦法再度推動。(見第三章)

張元旭在退休之後曾被指派主管「財團法人國土規劃暨不動產資訊中心」(已於2019年與「財團法人台灣地理資訊中心」合併),主要任務就是推動交易資訊的透明化。這個任重而道遠的任務,正需要「業者支持的力量」。

這時,站出來的又是老戰友——孫慶餘。

「國土中心承辦過『台北市不動產資料庫』的系統,沒有立法強迫業者提供交易資訊,但歡迎業者自動提供資訊,當時永慶房屋是最勇於提供資訊的業者。」張元旭說。

投機客資料庫,比實價登錄還超前部署

為何不良業者不願意房價資訊透明?為什麼永慶房屋敢?因為永慶相信越透明、消費者越安心、越信任,越容易達成交易。原因就在於他們早就超前部署,採取高道德標準的自我要求。在《不動產仲介經紀業管理條例》於1999年通過前,就於1998年自主建立「投機客資料庫」,拒絕跟短期頻繁交易的投機客合作買賣,不做炒高房價的主謀、共犯或幫兇,「其實投機客若沒有不肖仲介的情報配合,根本無從投機倒把,他們與有品牌的房仲業者結合成共犯結構,消費者才會誤信虛假的估價而上當。」孫慶餘表示。

在永慶房屋的客戶管理系統上,只要輸入客戶電話就可以進入查詢到該名客戶的過往成交紀錄,只要是一年內短期且頻繁交易的人,就會被列為拒絕往來的投機客。例如,某個客戶的檔案上,顯示出從2004年到2008年,總共成交了八筆,最高成交金額甚至高達2億7千萬。這麼大咖的客戶,資料庫裡面卻註明了兩個字:「拒往」。

「對別的房仲來說這一定是大客戶,但在我們眼中就是拒往,上億元的生意也往外推,」永慶房屋總經理吳良治說。

一開始投機客還不知道永慶房屋的做法,有些甚至直接表明自己是想合作的投機客,但都會在永慶房屋碰上軟釘子。孫慶餘記得有一回走在信義路上,有不認識的人趨前跟他說話,抱怨永慶房屋的業務都不幫忙。結果他回去一查,果然就是在資料庫中的投機客,「永慶房屋並不反對長期持有的投資客,但是做投機客眼線,用手段壓低價格買進;再抬高價格賣出得到,賺二次服務費,甚至自己也下海當起投機客,我們絕不允許。」孫慶餘說。

拒絕投機客生意,將百億元營收往外推

事實上,雖然永慶房屋已經這麼做了21年,但也直到2019年才正式對外公開這個做法,就是希望讓外界更加了解他們拒絕投機炒作,不光只是口頭說說而已。

這個資料庫中迄今已經列管7,000多筆名單。根據永慶房屋的統計,每月至少拒絕70件到80件服務案件,以雙北市每戶平均成交約1,800萬元計算,每年拒絕的營收多達六億元,累積至今已拒絕超過百億元。

「我們非常自律,拒絕與投機客合作。攤開我們經手的交易資料庫,消費者絕不會發現在同一門牌號碼下有短期頻繁交易的紀錄,所以我們清清白白不怕人看,」葉凌棋自信地表示。

此外,早在1998年,永慶房屋就明文規範員工及其二等親內,購售屋必須通報,且兩年內不可轉售;主管更延長至三年內不得轉售,以高道德標準自我要求,絕對不能因為掌握房價資訊,而「球員兼裁判」傷害消費者權益。

永慶房屋在2007年資訊化取得成果之後,更毅然推動「全面公開成交行情」查詢的「超級宅速配」系統,民眾上網就能免費查詢永慶房屋成交不動產的行情,之後更主動提供成交資訊給政府。

因為有永慶房屋這樣積極響應的業者,終於在2012年促成被稱為「實價登錄三法」的《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產仲介經紀業管理條例》修正案三讀通過實施,不動產「實價登錄1.0」終於確定,台灣在實現「居住正義」的道路上終於達成了一個里程碑。

剩下最後一哩路,美中不足的「實價登錄1.0」

整體而言,「實價登錄1.0」的確提升了台灣房市資訊的透明度。根據英國房地產服務和投資管理公司仲量聯行(JLL)所發布的「全球不動產透明度指數」(Global Real Estate Transparency Index)中,台灣從2010年排名33名,進步到2018年的第26名,透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組,全球排名優於韓國、馬來西亞、中國大陸等地。

但是,「實價登錄1.0」卻因沒能走完「最後一哩路」,飽受國內地政學者專家的詬病。

原因在於「實價登錄1.0」以30個門牌號碼為區間(一開始還是50個,後來才縮小為30個),這種「區段化、去識別化」的呈現方式,讓消費者只能看出「建物門牌號碼區間值」,卻無法看清楚單一門牌真實的成交價格。當真是走到「最後一哩路」,卻仍看不清前面目標。

「一棟大樓門牌號碼常常只有兩號,你知道門牌號碼30號含蓋範圍有多廣嗎?即使在同一個社區、同一棟大樓中,不同的樓層、面向、座向、景觀……失之毫釐,房價就可能差之千里,」葉凌棋認為「實價登錄1.0」所提供的資訊,並不能讓買賣雙方真正掌握市場行情。

黑心仲介如何利用這樣的「資訊模糊」,從中上下其手?舉例來說,因為「實價登錄1.0」不是以單一門號為單位,黑心仲介可以拿鄰近較低的實價登錄價給賣家看,讓合作的投機客用低價買下,稍微整修之後再出售。這時,仲介再拿附近地區實價登錄價格比較高的給買家看,用高價賣出。

「實價登錄」變成「實價虛錄」

不肖房仲業者就是這樣與投機客聯手,賺取不正當暴利。這跟早期「低買高賣」賺價差模式完全一樣,只是現在還多了實價登錄的價格「佐證」,讓「實價登錄」變成「實價虛錄」。

「有些老人家或沒有購屋經驗的人不懂,就是信任仲介,加上實價登錄1.0不是那麼精確,投機客低價買進再重新裝潢,買家也未必看得出裝潢好不好,很容易就被騙,」吳良治說。

參考歐美國家的做法,更能看出問題所在。在英國,只要上網登錄Rightmove的網站,每一個建物的成交總價、日期、類型、產權、隔間,全都一目瞭然。在美國也是如此,登錄上Zillow網站,不但有不亞於Rightmove的完整資訊,甚至還有未來房價可能的漲跌分析。試問在這樣的環境下,如何會產生消費者被不肖仲介與投機客聯手「低買高賣」的爭議?

即便有了「實價登錄1.0」,資訊不透明的問題仍舊存在,仍有業者大打「混水摸魚」戰。房孝如在《多少錢才合理——百萬筆房屋交易的教訓》書中,就舉證了信義房屋利用媒體釋放不實訊息。

其中之一是根據2014年底《經濟日報》一篇新聞裡提到台北市文山區「台北日內瓦」社區每坪50~55萬元,「臻園」則是每坪55~60萬元,而這些價格均由信義房屋向媒體發布。但經房孝如在內政部實價登錄網站逐一核對,才赫然發現價格都被灌水了。以「台北日內瓦」為例,根據實價登錄網站的紀錄,在2012年8月到2014年12月的成交價格,都介於每坪34~43萬之間,遠比信義房屋公布的低了許多。

「台灣的房地產業者,長久以來,都有利用資訊不透明。以謊話來影響市場交易的惡習。透過虛偽不實、引人錯誤的訊息,讓大家對市場產生困惑,然後再加強不實訊息的力道,終至謊話成真,市場價格不再是由供需決定,而是由業者謊話的密度及強度所決定。」房孝如在書中如此感嘆。

雖然有瑕疵,但「實價登錄1.0」實施以來,已然成為民眾購屋時重要的參考指標。花敬群在2020年12月中指出,「實價登錄1.0」上路八年多來,買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306萬2千多件,網站累積查詢人數已達1億6千4百萬人次,呼應民眾想要了解不動產交易價格的需求。

「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」

不論制度本身的缺陷、不實登錄、或業者的扭曲資訊,都凸顯出「實價登錄1.0」的「升級」必要性。黑心業者炒房炒得太過分,系統性地坑殺消費者,所引發的民怨,讓政府知道必得加大整頓市場的力道。

2014年8月開始的「巢運」,就反映了這股民意。延續25年前的無殼蝸牛運動,「巢運」針對高漲不下的房價,提出了「房地合一」實價課稅的主張。當時還在大學教書的花敬群,正是背後主要的推手,他深知房市不正常飆漲,關鍵問題是不肖房仲業者與投機客聯手炒作房價,炒得太嚴重。

在替於2016年3月出版的《多少錢才合理》寫的推薦序中,花敬群兩次提及房孝如所描述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系,消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫,」直指房市被不肖仲介業者與投機客不當炒作,是實現居住正義最大問題。因此,唯有透過政策手段,包括「實價登錄2.0」與「房地合一」等做法,一方面讓資訊更加透明,一方面打到不肖業者與投機客的痛處,才有機會讓房市回歸正軌。

「房價資訊不透明所產生的『交易的教訓』,告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當,使得市場陷入多元的不公平競爭,並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究,市場內的行為存在著複雜的關聯,如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題,衍生而來的必是無效率與不公平。」花敬群在推薦序中如此寫道。

總統蔡英文在2016年競選時,也提出了改革房市的「住宅三箭」:杜絕房市炒作、健全租屋體系、建20萬戶社宅,發表承諾將「建立實際交易價格登錄,讓交易資訊透明,進而推動非自用住宅實價課稅,進行稅制改革,讓稅制公平、讓房價合理。」

當時是蔡英文房地政策首席幕僚的花敬群,在蔡英文順利連任後,被延攬入閣擔任內政部政務次長,要將改革之箭射出。在花敬群的主導下,內政部著手研擬更健全的「實價登錄2.0」版,並在2018年將政院版修法草案送入立法院排審。

但「實價登錄2.0」的審議,卻遭遇非常強大的壓力,遭反改革聯盟阻撓,因為只要資訊透明,他們就無法再賺黑心錢。在這些業者的強力遊說下,政院版延宕一年仍未能通過,修法失敗。

反而是立委後來提出的修法版本在2019年通過,但僅是把實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」,最重要的「資訊揭露至門牌」與「預售屋即時登錄」並未通過,也因此被外界譏為從「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」。

站在反對方的其他房仲業者,針對「實價登錄2.0」中的「將成交資訊揭露至個別門牌」一事,表示房地產交易是買賣雙方兩廂情願,房仲業者只是賺取固定比例的服務費,根本不存在從中動手腳的理由,將成交行情提供給政府公開,是侵害了買賣雙方的隱私。

「這其實還是不肖業者想繼續利用資訊的不對等,跟投機客合作坑殺消費者的託辭,在資訊不透明的情況下,根本不存在真正的兩廂情願!」葉凌棋不滿地表示。

龍頭以身作則,自推實價登錄3.0

但社會對「居住正義」的渴求已勢不可擋,民意絕大多數支持「實價登錄2.0」。就在2019年政院版修法草案闖關失敗前一個月,永慶房屋進行過民調,有78%的消費者支持實價登錄完整揭露門牌地址,對房價透明有高度期待。

但花敬群明白交易透明已刻不容緩,「市場與制度被房價駕馭,房價資訊越容易被壟斷,市場交易就越出現不公平或剝奪,投資與套利行為越受到鼓舞。」

與過去法制化遭遇逆流一樣,此刻正需要「上進的業者」出來響應。

過去永慶房屋規模小的時候,就為建置合理的法制環境帶頭衝,如今已是台灣房仲業龍頭,更是積極參與。事實上,的確也有很多人期待永慶有所作為,例如消基會副董事長陳智義就希望永慶房屋能為首帶起「良心仲介」風潮,成為力促重新啟動「實價登錄2.0」繼續修法的重要力量。

就在「實價登錄1.0」倒退嚕一個月後,永慶房屋在2019年8月就自行推出「實價登錄3.0」,把在永慶房屋所有物件成交的價格,揭露更新至個別門牌。同年12月更將資訊上線,讓買賣雙方皆可免費在官網和APP上查詢。

在「實價登錄3.0」中,永慶房屋還會針對每位客戶需求,客製化一份「誠實房價報告書」,提供即時完整的成交行情資訊。內容包括三大部分:(一)除政府實價登錄資料外,永慶房屋成交的物件一旦完成交屋,立即更新並揭露至門牌地址;(二)提供區域、路段及社區的行情趨勢分析;(三)提供鄰近社區近期最新成交行情,讓客戶全面且完整的掌握房價資訊。

姜怡如在跟永慶房屋接觸的過程中,對其資訊透明度感到印象深刻。她要出售的物件是二樓邊間,三面採光良好,其他仲介業者根據內政部實價登錄網站上的公開資訊,也提供她鄰近區域、類似物件成交的價格。但因為最細只能看到xx路xx巷,無法看到更多具體的資訊,因此參考度並不高。

「其他業者給我看到的價格都很低,他們有沒有說謊?沒有,的確是內政部網站上抓下來的訊息。但是同一個巷子,我看不到其他房子的屋況,也不知道是哪一間,沒有到單一門牌,這很不合理,」姜怡如說。

而她一到永慶房屋,經紀人就讓她直接在電腦上看到完整的資訊,連「xx號之xx樓」直接到單一門牌的資訊都有,讓她得以清楚看到那一區的行情。一開始她還有些驚訝,因為沒想到同樣是實價登錄,不同業者呈現的資訊卻會有這麼大的差別。

「都是在政府同一的政策下,我想為什麼可以這樣做?我還問永慶房屋業務,這樣不會違反個資法嗎?他說『沒有,這是合法的,這揭露的是成交門牌,不會有買賣方的姓名,沒有所謂個資問題,每家房子賣多少錢都看得到,如果你房子在我們這裡成交,也是全國人都會看到成交價,』」姜怡如說。

總部統一控管,揭露資訊一致

此外,因為資料庫由永慶房屋總部統一控管,各門市業務無法修改,不論是去哪家分店、問哪一個地區的行情,「誠實房價報告書」都會呈現同樣的資訊,減少業務刻意挑選資訊以誤導客戶被「低買高賣」的狀況。

「我敢跟你保證,找三個永慶房屋的業務拿誠實房價報告書,結果通通都一樣,因為系統設定就是這樣,這個門牌下去就是這20筆,誰也動不了,到哪個店都一樣,這樣就不會有問題。去找其他的房仲,同一家公司不同業務,就會給不同的資訊,」吳良治說。

這或許能解釋為何其他業者都「勸告」姜怡如不要找永慶,因為只要委託永慶,消費者就會發現真相。永慶堅持不炒房、不隱瞞、不造假「三不政策」, 只有永慶才完整透明揭露資訊,而當永慶提供透明行情資訊給消費者後,同業就賺不到黑心錢。

令人意外的是,從決心領先政府法規自行推動到整個系統上線,永慶房屋只花了不過短短四個月。這除了證明身為國內最大的房仲集團,永慶房屋擁有全台最充足的房屋成交資訊,以及建置最完善的資訊團隊外,也凸顯了永慶房屋高舉的「保障消費者權益」的確不是一句口號。畢竟,市場行情的模糊,所能帶給房仲業者的利益如此巨大,若非集團上下都認同「先誠實再成交」是「對」的事情,絕無實現的可能。

「從董事長提議要做,經過領導團隊討論敲定,底下同仁其實都沒有太大的意見,立即就展開行動,」談起永慶房屋推動這件創舉,葉凌棋表現一派輕鬆。

實價登錄3.0,連加盟店都要求導入

後來,連旗下的加盟業者都主動要求導入這個作法。這原先僅適用於永慶房屋雙北直營店,但旗下三個加盟品牌——永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產——看到消費者的支持,還自己開會討論決議,跟總部要求同步實施。結果,自2020年6月起,「實價登錄3.0」服務在永慶集團旗下四大品牌1,200多店全面落實。

兩大誠實房價保證,先誠實再成交

2020年8月,永慶房屋再度出招,首創「兩大誠實房價保證」:若有故意隱瞞成交行情資訊,以致賣方有低賣之情形,永慶房屋承諾退還已收賣方全額服務費;如銷售物件為一年內買賣取得,永慶房屋將提供屋主聲明取得之價格給買方參考,若未提供導致買方有買貴的情形,永慶房屋承諾補貼最高新台幣三百萬元價差給買方。

為了落實「先誠實再成交」的理念,保障消費者權益,永慶房屋還推出了兩支真實案例改編、從買方跟賣方角度來提醒消費者留意黑心仲介的廣告。

「退休老伯伯賣屋」的影片,描述一位老伯伯考量退休後的生活,打算賣房養老,卻慘遭黑心仲介聯手投機客坑殺,刻意拿附近較低的成交行情誤導他低價出售,接著再轉手高價賣出,短期內低買高賣從中賺差價。另一支「小夫妻買房」的廣告,描述一對夫妻辛苦存錢買房,卻遇上黑心仲介刻意隱瞞前屋主幾個月前才買的價格,讓這對夫妻在資訊不透明的情況下誤判行情,被引導出了高價買屋。

不只誠實更敢保證,引發同業反彈

根據真人真事改編的影片,直擊消費者的痛點,讓人超有感,也凸顯出「實價登錄2.0」的重要性。但是沒想到,永慶的這些做法卻遭到同業反彈,信義房屋透過全聯會要求永慶能將廣告影片下架。

這件事讓孫慶餘想起觀光漁港的例子。以前在台灣不時聽到漁港有些黑心商家,用偷斤減兩欺騙消費者,導致誠信盡失,所有商家都一起受傷。於是,漁港管理委員會跟商家約法三章,要求不能再欺騙消費者,還擺放公秤以示誠信,才讓生意慢慢回流。

「全聯會應該要像漁港一樣,推動誠實成交、如此房仲業才可以長久的發展,成交行情揭露到門牌這種做法才對,而不是打壓吹哨者逼著大家一起同流合汙,在此事件上全聯會有失立場。而且我們自己的政策跟廣告,其他人怎麼能來要求我們下架呢?」孫慶餘不免感嘆。

面對這樣的壓力,永慶仍堅守立場,保持初衷。行動勝於言語,良心仲介誰都會說,重點在於是否敢拿出「當責」的態度,永慶「不只誠實,更敢保證」的姿態,讓所有反對業者再無藉口。

「這是世界的潮流,當孫董打電話告訴我永慶自發推動,我說,謝謝董事長,我樂見其成,能夠把這樣的事情往前推,」花敬群接受好房網訪問時,肯定永慶一路堅持房地產資訊透明,杜絕不當的炒作,是穩定房價、實踐居住正義的重要關鍵。

房地合一稅2.0,炒房殺手鐧

果然正確的事勢不可擋,立法齒輪又再度轉動,「實價登錄2.0」總算順利上路。除了「實價登錄2.0」之外,打炒房另一支箭也在7月1日同步上路,那就是「房地合一稅2.0」。

為了擴大打炒房力道,立法院在2021年4月9日三讀通過「房地合一稅2.0」修法,並於7月1日上路。根據新規定,個人若持有房地兩年內出售,將課徵所得稅45%,持有二至五年出售,將課徵35%;境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%;此外,預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。

跟「實價登錄」從1.0升級到2.0版一樣,「房地合一税」也經歷類似的升級歷程。在2016年開徵的「房地合一稅1.0」,跟2.0版的最大差別就在於閉鎖期。不但將「短期持有」的定義,由兩年延長為五年,且取得房地之起算日,亦回溯自2016年。(圖三)

圖三 房地合一稅1.0與2.0版的差別
居住正義跟社會福利?

堪稱是打炒房殺手鐧的「房地合一2.0」一通過,房地產業界哀鴻遍野,認為政府打壓炒房手段錯誤。不動產大聯盟總會理事長、富旺國際董事長、也是前仲介全聯會理事長的林正雄,就是反對陣營中的主力。

但在永慶房屋看來,其他業者之所以反彈,其實正是踩到了投機做法的痛點,因為將閉鎖期延長再配以重稅,當可以遏止炒作歪風。事實上,根據永慶房屋在2021年第二季的網路會員調查,57%消費者認為房地合一稅能有效抑制投機炒作,也有73%的受訪消費者,支持延長房地合一的短期持有定義。

因此,當全聯會要帶領其他業者去跟政府陳情,希望永慶房屋也能派代表參加時,孫慶餘卻給了個軟釘子,並不願意參與。

「全聯會要說業界有什麼意見的話,不能少了我們這個第一大品牌的背書。但這件事是對的,我們何必去抗議,」孫慶餘雲淡風輕地說。

先誠實再成交,做到市場第一名

事實上,「做對的事」讓永慶房產集團績效亮眼。根據永慶房產集團公布的資料,2020年雖然疫情蔓延,但整個集團的年度總銷近 7000 億元,全年新展超過 150 店,總店數突破1200多,全台 19 縣市穩居店數市佔第一。

直營的永慶房屋績效也再創新高,2020年業績較 2019 年成長三成,成交件數也成長兩成,成交市占更一舉衝上 45%。2020 年總共替近一萬餘戶客戶圓滿成家,平均每天成交約40戶。此外,永慶房屋在12月更創下十年來「單月業績」最高紀錄,大安區年度總銷更突破 300 億元,平均一天成交三至四間房子,震撼業界。

「誰說一定要用黑心仲介的做法才能賺錢?我們先誠實再成交的新式仲介做法,一樣能做到市場第一名,好心是會有好報的,就是最好的例證。」孫慶餘說。

2020年新冠肺炎全球蔓延,因疫情影響下,美國開始大量印鈔、台商也回流,炒房蠢蠢欲動,民怨高漲,政府即時精準出手打炒房。2021年7月「實價登錄 2.0」、「房地合一稅2.0」 政策雙雙上路,台灣保障消費者買賣屋權益將獲得更完善的保障,可說2021是房地產業健全發展的關鍵年,也帶動台灣房地產業進入另一個階段 。
行情走勢圖建議位置2

不過,雖然「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」上路,消費者就不會再被坑殺了嗎? 這得看業者的良心與政府的規範。很不幸的是,「道高一尺、魔高一丈」黑心房仲與投機客,已經發展出新的暗黑手法,令人感到憂心。

例如,「房地合一2.0」的重點在於針對短期內買賣房屋的所得課予重稅,目的是藉此打擊投機炒作。然而,卻有投機客想要透過墊高裝潢費的方式來規避被課稅的可能。例如,投機客一間房子以一千萬購入,兩年內又以一千四百萬賣出,但卻可能透過人頭公司,虛報五百萬的裝潢費,如此一來等於買賣並未獲利,自然就無法被課到稅。因為有這樣的做法,房仲業者還是有機會繼續跟投機客合作,來坑殺消費者。

根據《工商時報》在2021年5月底的一篇報導,國稅局已經發現這樣的伎倆:「中區國稅局指出,國稅局在抽查短期房地交易案件時,近期又發現部分房仲業人員運用水電裝修、拉皮工程等大額發票做為成本費用抵減稅負,惟金額過高,明顯高出市場行情。 經查核後,國稅局人員發現房仲業人員、工程行、裝潢公司串通,以假發票虛增房地裝修費抵稅。中區國稅局最後裁定連補帶罰,同時針對重大逃漏稅案件移送司法機關偵辦刑責,目前則針對類似案件重點查核,以打擊逃漏稅情況。」

也難怪即便法制規範力趨嚴格,市場資訊日益透明,孫慶餘仍舊認為「革命尚未成功,撥開烏雲仍未見藍天。」

這時,所有的命題又得回到「上進的業者」身上。對永慶來說,為消費者提供公平交易的環境,是從開張第一天就堅持的經營原則。當市場上仍有想方設法鑽漏洞的業者,消費者找正派經營、真正將資訊透明公開的業者,或許才是最佳的保障。