露台全體住戶共有 使用露台遵循契約規定
露台屬於誰的？
很多公寓大廈都蓋有露台，露台因位於樓層房屋的主建物旁，要進出露台須先進入該樓層住戶的房屋後，始能出入露台，因此很多人認為露台當然是該樓層住戶所有，但是這種觀念並不正確。
胡姓男子於九十六年五月間購買台北市一棟公寓大樓的七樓房屋，七樓有個露台，胡就在露台鋪設碎石，打算作為其私用之空中花園，但樓下六樓的沈姓住戶抗議，認為該露台應為大樓全體住戶共用，胡無權單獨使用，雙方因此打起官司。
爭執的重點就在露台屬於誰的？是該樓層住戶單獨所有，還是大樓全體住戶共用？
共有部份適用默示分管
台北地方法院認為，公寓大樓的大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割之部分，都是屬於大樓的「共有部分」，應為全體住戶共同使用，露台屬於建築物之基本構造，自然也是共有部分。如果露台未經登記，沒有產權，在買賣契約內也沒有提到露台，露台就不是房屋之附屬物，不能為住戶單獨所有。
法院指出，露台既為大樓全體住戶所共有，則依民法規定，露台應由全體共有人共同管理。住戶若要單獨使用露台，原則上須徵得其他共有人全體同意。而大樓的住戶們也可以就共有之共同部份，為共有物分管之約定。
這種分管之約定，並不一定要訂立書面，倘共有人間實際上已劃定使用範圍，互相容忍，對於他共有人單獨使用共有之土地，長期未予干涉，可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在，全體住戶都應受此分管契約之拘束。
法官認為，這棟大樓長期以來，露台都由露台所在的樓層住戶使用，已經形成一種「默示分管契約」，而且被告胡姓男子買房屋後，並未於露台上增建建物，仍做平台使用，並無違反共有物之使用目的而侵害其他共有人權利，判決胡姓男 子有權單獨使用露台。
使用露台遵循契約規定
這個判決告訴我們，第一，露台是全體住戶所共有，第二，住戶如要單獨使用露台，必須住戶間訂有「分管契約」，倘若有住戶單獨使用露台而其他住戶長期未予干涉，可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在。
你買房子如果想單獨使用露台，最好先查明是否有分管契約同意「露台歸屬於當層樓所有權人管理使用」，這樣才不會引起糾紛。「住展房屋網」
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