利率蠢動 瞄準轉貸好時機

景氣開始復甦，壽險業者搶推「短期固定計息」優惠利率房貸，可避免短期內利率看漲，增加房貸負擔，適用於需要申辦房貸的新貸戶，而已揹負房貸的有殼一族，可趁此機會檢視現有的房貸利率，把握轉貸最佳時機。

以保誠人壽「超值福貸」為例，前半年固定1.88％，第7個月至第3年期間固定2.15％，第4年起依指標利率i+1.25％（目前2.25％），換算前3年平均固定利率為2.105％，

由於前半年利率較一般長年期固定計息的房貸利率更低，因此房貸戶可在一開始貸款本金較高時，減輕利息負擔，且前3年採固定計息模式，房貸戶也不必耽心房貸利率隨市場利率調升，造成利息負擔更加吃重。

保誠人壽放款部經理郭繼承表示，受到前年金融海嘯的影響，市場利率降到近年來低點，若民眾在金融海嘯之前申辦中長期固定計息房貸，現在正是轉貸至短期固定房貸的時機，因為可先享受現階段的低利率，更不必耽心未來升息而增加的額外負擔。

郭繼承舉例，曾先生於2008年底金融風暴前夕，向某銀行申貸中長期固定利率房貸，貸款額度900萬元，假設7年固定利率3.10％，則曾先生每月需支付房貸利息23,250元，貸款首年的利息總支出是27.9萬元，但因房貸利率與目前市場低利差距甚大，負擔加重的曾先生打算轉貸。

曾先生目前貸款本金剩下800萬元，若轉貸至保誠人壽「超值福貸」，扣除估價費、規費等轉貸成本約13,100元，前3年的利息共計可省下23萬8,800元。

富邦人壽表示，壽險公司有資金成本年期較長的優勢，能推出多樣化固定利率的房貸商品，可以讓民眾在低利時點選擇固定式優利房貸，可享有「鎖利」優勢，

而除了「短期固定」房貸方案，「一段式加碼」房貸也是市場當紅商品，不同前低後高的3段式階梯房貸，房貸負擔恐怕在升息時跟著冒險，因此「一段式加碼」房貸正夯。

如富邦人壽「真心相貸」方案，提供最低1.85％起（PDR+0.85％）的優惠利率，房貸利率維持一段到底，適合長期還款者。

不過，選擇固定型或一段式加碼房貸，仍應注意起息點不應過高，固定利率雖可鎖住未來利率走升，但起息點較高，前期利差被拉大，較不適合短期內有換屋需求的民眾。
記者馬婉珍／台北報導 2010/05/30

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轉貸省息？ 違約金、手續費算仔細！

房市回溫，購屋潮回籠，不少銀行開始爭取轉貸戶，並祭出手續費補貼、提高房貸成數，或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源；

不過，銀行主管建議，房貸戶應視需求全方面考量再做選擇，並仔細計算相關的衍生費用，免得忙了大半天，省了房貸，卻賠了更多違約金，反而損失更大！

轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

銀行主管表示，房貸轉貸通常有3大費用，一是付給政府的地政設定規費，二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費)，三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。

以貸款500萬元來算，若新貸款銀行利率能便宜0.5%，1年可省下2.5萬元，扣掉轉貸成本，1年省下1萬元利息，較划得來，若轉貸後省下利息不到0.5%，恐怕是白忙一場。

此外，貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族，往往必須支付0.5~1%不等的違約金。

以貸款500萬為例，必須支付0.5~1%的違約金，總計金額約4~5萬元。銀行業者建議，就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸，兩年期滿之後，還是得回到原來的較高利率，一來一往，到底有沒有省到錢，房貸族的算盤可得算仔細，再決定這筆違約金付得划不划算。

先協商後轉貸 衍生費用能省則省

部分金融機構在基於經營考量下，提供借款人超優惠的房貸，就會有「限制清償」的情況出現，限制借款人不得在特定年限內轉貸，或是清償所有的貸款，這一點民眾要多加注意。

此外，塗銷費、設定費、開辦費、代償費等相關費用，每家銀行費用不同，每項數千元不等，加一加可能要好幾萬，最好全都一次問清楚，以免賠了夫人又折兵。

銀行業者建議，轉貸族可以與銀行協商，能不能少付點違約金。

如果轉貸戶與房貸銀行，原本就有不少往來交易，或是有基金、股票投資在銀行，不妨以此做為與銀行談判的籌碼，在長期往來的客戶，銀行多半會給一點空間，能省多少是多少。
【網路地產王/綜合】

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